富盈·御墅蓮峰11-12月階段性營銷方案
一、專案階段性營銷總策略及總綱
1、階段性營銷策略核心
2、階段性營銷總策略的制定
3、階段性營銷總綱
二、專案營銷階段計畫與推廣策略
1、營銷階段與銷售進度安排
2、營銷計畫
三、專案各階段銷售目標安排
1、 各營銷階段具體劃分
2、 階段性銷售進度總綱
3、 各營銷階段工程節點配合
4、 各階段銷售目標、計畫安排
一、專案階段性營銷總策略及總綱
1、專案階段性營銷總策略
以高階產品的形象衝擊市場，8天引起市場轟動，短波多頻繁，強勢推廣
前期認籌階段以形象推廣為主，誠意客以交納誠意金的形式達到認籌目的，同時輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產品形象，推出產品主題。
解籌階段，以高階形象，高低產品組合形式上市，樹立市場高度帶動樓盤的合理銷售。
進行短波多頻推貨，促動市場，在第一批貨量快速去化的情況下，速迅推出剩餘單位，製造旺銷勢態，在年底搶占市場。
2、專案階段性營銷策略的制定
力求第一批單位入市引起市場共鳴，達到7成以上的解籌率；
從產品高度和資源稀缺入手，拔高形象，支撐後期推貨**提公升；
利用產品差異化制勝，充分挖掘產品自身細微品質和資源價值。
3、專案階段性營銷總綱
營銷總原則：乙個核心，兩條線索，多個節點
乙個核心：乙個核心主題（兩個方面：產品核心與客戶核心）
兩條線索：產品主題與客戶主題（明線），與主題相應的社會焦點事件（暗線）
多個節點：認籌、解籌、工程進度節點、各種營銷活動
二、專案營銷階段計畫與推廣策略
1、營銷階段與銷售進度安排
1）、內部認籌階段
營銷時段：2023年11月1日至11月7日
階段營銷思路
認籌階段收取意向客戶交納誠意金，申請優先選房的形式達到認購目的。
-----全面認籌，積累客戶，蓄勢造洪
營銷目標：認籌率達50個以上
必備條件：
1) 前期所需的銷售物料（vip卡、vip申請卡、認籌須知、誠意客戶登記表、銷售百問等）到位
2) 宣傳物料（樓書、戶型手冊、摺頁、手提袋）到位
3) 前廣場包裝到位
廣告策略與推廣主題
富盈·御墅蓮峰vip優惠登記
媒介組合
戶外廣告、樓體條幅、網路、雜誌、電視、簡訊
營銷活動
產品發布會即vip誠意客戶登記酒會
2）、解籌期階段
營銷時段：2023年11月8日至11月31日
階段營銷思路
高調入市，第一批單位解籌達八成以上。
-----高低產品搭配組合，快速度占領豪宅市場制高點
銷售目標：解籌率達80%以上
必備條件：
1) 看樓通道包裝（前廣場、商業街、大門入口、園林展示部分等）到位;
2) 樣板房完工（別墅樣板房、多層洋房樣板房）；
3) **方案、房號表、銷售表等確定；
4) 按揭銀行、成數、年限確定；
5) 物業管理公司及費用確定。
廣告策略與推廣主題
樹立高度引爆市場——千萬豪門盛宴·開啟名門生活
媒介組合
戶外廣告、報紙、樓體條幅、網路、雜誌、電視、簡訊
營銷活動
豪華轎車展示及西班牙狂歡酒會
3）、熱銷階段
推貨時段：2023年12月1日至12月31日
階段營銷思路
在第一批單位旺銷的形式下，迅速進行二次推貨。
-----場景營銷、實景展示
銷售目標：達到銷售80%以上
必備條件：
1) 園林基本完工
2) 多層洋房、聯排別墅外立面落成
媒介組合
戶外廣告、報紙、樓體條幅、網路、雜誌、電視專題採訪、簡訊
營銷活動
11月逢週未持續舉行：週未嘉年華活動
12月25日：業主答謝酒會
4）、持續熱銷階段
推貨時段：2023年1月1日至3月31日
階段營銷策略
在傳統春節前後，加推一期最後一批單位剩餘單位，達到快速資金回籠。
-----優惠**、豪禮重重
銷售目標：達到銷售80%
必備條件：
1) 園林基本完工
2) 洋房、聯排別墅下外立面
媒介組合
戶外廣告、報紙、樓體條幅、網路、雜誌、電視專題採訪、簡訊
2、營銷具體計畫
三、專案各階段銷售目標安排
1、專案營銷階段具體劃分
根據以上分析結合營銷總策略建議及總綱的分析，認籌時間為2023年11月1日；解籌時間為2023年11月8日；第二批推貨為2023年12月1日至12月31日；第三批推貨為2023年1月1日至3月31日。
2、銷售進度總綱圖
推貨進度建議說明：
1) 專案在2023年11月1日認籌之後，8天後進行解籌，隨後進入熱銷階段；
2) 執銷及持續熱銷階段期間，繼續消化一期剩餘單位，計畫銷售目標達到80%以上；
3) 第一批單位，第二批單位解籌之後，專案進入一期最後一批單位推售階段，計畫至2023年3月底，第一批、第二批單位銷售達到100%，第三批單位銷售達到80%以上。
3、專案工程進度配合與營銷總圖
說明：應配合相應推售計畫，配合完成相應工程進度。
4、各階段銷售目標安排
注：藍色為第一批推售單位；紅色為第二批推售單位；黃色為第三批推售單位
1）、認籌期階段（vip客戶登記）
推售時間：2023年11月1日至11月8日
銷售目標：認籌數量達50個以上
2）、解籌期階段（第一批單位推售）
推售時間：2023年11月8日至11月31日
推售產品：聯排別墅2棟、5棟、7棟、9棟、11棟、沿路多層洋房5棟
推售總套數：40套聯排別墅、50套多層洋房
銷售目標：解籌率達80%以上
3）、熱銷階段（第二批單位推售）
推售時間：2023年12月1日至12月31日
推售產品：聯排別墅6棟、12棟
推售總套數：15套聯排別墅
銷售目標：去化率達80%以上
4）、持續熱銷階段（第三批單位推售）
推售時間：2023年1月1日至3月31日
推售產品：聯排別墅4棟、8棟、11棟；沿路多層洋房1棟
推售總套數：22套聯排別墅、20套多層洋房
銷售目標：去化率達80%以上
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二零零八年十月
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02階段性營銷推廣方案 參考
階段性營銷執行方案 目錄第一章專案總體營銷策略 3 1 總體指導思想 3 2 銷售前提 3 2.1 銷售前提條件 3 2.2 各前提條件執行細節 5 2.3 其他重要建議 7 3 入市時機 7 3.1 入市時機評估依據 7 3.2 專案入市時機 8 第二章銷售目標 8 1 銷售總目標 8 2.1 專...