對土地管理問題，我準備談這麼幾個方面的內容：到底是地價把房價頂起來還是房價把地價拉上去；土地資本化等問題。土地資本化在什麼條件下發生？
在我看來，這裡有一些客觀的規律是很難抵抗的。隨著經濟的發展，城市化程序必然加快，土地資本化就成為我國面臨的乙個大問題。我國現有的土地制度，一方面面臨極速的城市化、工業化，同時又有很大的土地資本化潛力，加上現有的土地制度以徵地制度為主幹，還有很多不適應的地方。
解決這些矛盾和問題有什麼樣的辦法呢？
地價與房價：誰頂誰？
我先從乙個熱門話題說起。前一段時間，一些城市的房價又開始上公升，社會又開始議論。有一種議論說這是土地給頂的，理由是國土部門對土地管得過嚴，供地太少。
有人甚至說是18億畝耕地這條紅線導致對城市供地不足，所以房價就上去了。國土資源部在新聞**上反駁了這個看法，說中國房價裡包含的地價還是偏低的。國土資源部門對樓盤做的抽樣調查表明，我國房價裡地價佔的比例在30%以下，是偏低的，很多發達國家的這個比例都更高。
所以不能說因為國土部門從嚴控制土地就會導致房價**。
那麼，地價和房價之間到底具有什麼樣的邏輯關係呢？這個問題要分兩個層次來討論。從物理層次或者從使用價值形成角度看，沒有土地就蓋不成房子，所以土地決定房子。
很多人認為這是對的，地價高就把房價頂起來了。但這個看法僅僅是從使用價值形成角度來說的，從物理層次上看是對的，從價值形成角度上看是錯的。從價值上看這個道理是反過來的。
為什麼土地有價？或者為什麼土地價這麼高？假定土地就是蓋房子用，唯一的道理就是因為房子值錢了。
房子值錢地才值錢，因為房子會給人帶來效益，帶來享受。有人願意為這種效用出價。有人說你有支付我就蓋房子給你。
他猜你要買房，所以他就蓋房。他是猜對了你的需求後才組織供給的。所以蓋房子的勞動、設計、開發商的工作，包括使用的磚瓦、材料，一直到利用土地，所有這些要素才相應地有了價值。
如果房子沒有價值，這些東西都沒有價值。這個思維跟我們傳統思維是衝突的。過去是說成本定價，因為短缺經濟時代確實是成本定價。
成本定價實際上是有供求條件的，只有在長期供不應求的條件下成本才能定價。來看看成本定價，當我們走進乙個小市場看人家如何討價還價，顧客說這東西能不能賣便宜一點，小商販說不行，說他租的房子就很貴，這個店就很貴，所以這個商品不能再便宜了。然後很多人就接受這個說法來買這個東西。
但小商販的這個解釋是不對的。錯在什麼地方呢？你為什麼選擇這個地方賣東西呢？
成本和租金是你選擇的結果，不是給定的，不是命定的事情，不是老天把你發到這個商場來賣東西，是你有客流量才選這個地方，才付這個東西，所以應該是反過來的，即成本是被決定的，因為成本是選擇的結果。如果不是這樣，人類就很麻煩，大家都挑貴的地方做生意吧。如果把商品做大，價值就會提高，那麼人類的整個資源利用活動不是反過來了嗎？
土地是一種永久性資產
接下來我們看一下資產、收入與資本的關係問題，引入這些概念對我們理解土地經濟問題是有幫助的。
我首先講一講什麼叫資產。資產就是一切可以帶來未來收入的資源。資產能夠為人提供的服務就是產生收入，比如說**，還有宅基地、稻田、蘋果樹、裝置，這些資源之所以被叫做資產，是因為它們可以帶來未來的收入。
人的能力也可以帶來未來的收入，所以現在大家重視教育，重視自己素質的提高。有了能力，市場就會給價，有了能力將來就可以創造收入，就可以得到較好的工作等。這是我們關於資產的乙個經濟學基本定義。
一般來說，叫做資產的都不是一次性收入。一棵樹明年結果，後年還結果；一塊水稻田，今年種，明年種，後年還可以種；蓋一棟樓今年住，明年住，可以住很多年。這些資產，還有我們今天討論的土地，就是一種永久性資產。
一棵樹30年以後生命就結束了，可是土地30年以後不會結束，所以土地的生命週期非常長，它可以源源不斷地帶來收入流，就像一條河一樣，可以源源不斷地產出東西。我們將來養老有乙個年金的概念，年輕時往這個地方投入，65歲後我們每年都可以從中收益，這就是收入流。
這些概念都是我們日常生活多少掌握了的，不困難。困難的是資本這個概念，因為我們過去批評資本主義批評了多少年，但卻不完全清楚什麼是資本。現在我介紹金融學的乙個定義，現代金融學、投資學的資產理論認為，資產包括所有實物的、人身上的能力和人本身所擁有的資源，即凡能產生未來收入的都被定義為資產。
我們之所以喜歡樓，除了基本需要，就是因為它能不斷產生房租，能給住房的人帶來享受。因為它給人們帶來享受，人們願意為此出價付錢。資本就是資產的價值，是資產的現價，是資產所有帶來未來收入的市值的貼現。
這個理解起來有一點困難，不是在座每一位都感興趣，但對於我們理解土地問題很重要。
首先解釋一下什麼叫貼現。所謂貼現就是這麼一種經濟活動，站在今天的立場上評估未來的收入，我種了一棵樹，這樹今天值多少錢，那要看它將來能帶來多少收入。明年能結果，後年能結果，它結果期是20年，每年結果的量有多大，每年果實可以賣多少錢。
為什麼要站在今天的角度來對未來的收入進行評估呢？道理很簡單，就是所有決策都是現在做。我們說做決定，什麼叫做決定？
做決定就是立足於現在對未來做出可預期的判斷，決定的影響是長遠的、對決定的結果應該是帶有預見性的。影響長遠的事情現在來做，這就是決定。怎麼做決定呢？
根據資訊來決定幹這事還是幹那事。
貼現是非常重要的。比如，乙個資源是今天把它吃了還是留著讓它長到更大？今天餓就把公尺飯吃了，這就是今天帶來的效果。
如果有剩餘的糧食或者忍著飢餓少吃一點，把公尺飯留下來釀成酒，也許若干年後，你的收入會非常高，至少比你今天這頓飯帶來的效益要高。在這種情況下，人就開始投資了，就開始犧牲今天的消費。因為所謂投資就是未來的消費，延遲的消費。
為什麼延遲呢？因為人們在長期的活動中發現，有一些資源如果當前不消費掉，放到乙個投資過程中，加上經濟力量、社會力量、自然力量，它會在未來產生出更高的消費值。這是從定性方面說的。
那麼量上怎麼把握？我今天有一點剩餘的錢往**放？放到**未來價值會大一點？
這是溫飽問題解決後我們面臨的越來越大的問題。對於積累、對於投資、對於長遠看未來，總的說來我們的知識、文化和習慣都是不夠的，這個問題今天就提上議事日程了，我們的高儲蓄率已經引起了全世界的注意。這個儲蓄往哪兒放？
經濟學研究人的跨期決定，就是今天做的決定影響將來，非常重要的乙個概念就是貼現，就是你把將來收益的各種可能折現到今天來算，然後你就容易做決定，到底是往這裡用還是往那裡用，是當前消費掉還是變成投資，變成未來的消費。這些事情是耗費心機的，也是我們走向小康以後面臨的乙個越來越大的矛盾，因為當期的衣食住行對付了，剩下的問題就是長遠的。經濟歷史告訴我們，資源用得好不好會影響這個國家、這個地區、這個公司、這個家庭、這個人。
長遠的財富有時候就是把資源放在不同的地方，隔五年、十年、十五年看，完全不一樣。財務學、經濟學、金融學無非是把人類自發摸索出來的經驗總結出來加以理論化，通過經常訓練掌握這些知識，並有意識地做這種預算。乙個東西往將來看，將來會帶來多大效益？
五年以後的100塊，你今天給它什麼估價？這需要做乙個權衡。乙個資產的未來價值和現在價值要經常進行這種換算。
就此，我把貼現變成乙個趣味的問題，即你出多少錢買五年以後的100塊？你用高於100塊的價去買，還是用100塊買未來的100塊，還是用不到100塊來買未來的100塊。就是說，同樣給你100塊，明年給你，五年後給你，十五年後給你，你會怎麼選？
這種題目就是跨期決策、跨期經濟決策、投資決策思維的乙個最基本的訓練。按常識五年後的100塊肯定不值今天的100塊，但五年後的100塊肯定買不到今年100塊能買到的商品。所以要買將來的東西，買將來的100塊，通常出不到100塊。
這句話的意思是說，利率通常是正的，而不是負的。如果是負利率，這就很不正常。比如現在美國聯邦基礎利率是0-0.
25，那就是出了大問題的表現。正常情況下利率應該是正的，就是現在100塊如果不消費，放五年以後一定會大於100塊。相反五年後的100塊今天不到100塊，這中間差就是利率差。
利率是鼓勵大家今天的錢不消費，留到將來。就是因為利率為正，所以大家才願意省下今天放眼未來。
土地的資本化問題
土地資本化就是要把土地這種有長遠收益的資源的未來收益在今天實現，把資產的未來收入貼現為資產現值的這麼乙個過程。資產通常會源源不斷產生收入。這個資產怎麼估值呢？
這個資產的估值是由它未來的收入算過來的，這是經濟學的基本道理。
連線現在和未來最重要的橋梁就是利息。另外利率決定乙個最重要的方向，就是什麼資源現在把它消費了，什麼資源留到未來，而人類所有的現代化經濟就是乙個資本不斷投入的過程，就是能夠富裕到或者忍耐到把很多資源今天不消費留到未來，家庭、公司、國家、地區都是這樣。如果沒有這個積累過程、投資過程，那麼影響人們做出跨期決定的最重要的因素就是利率，利率會影響多少資源當期消費，多少資源未來消費。
一般來說，五年後的100塊錢在今天看起來肯定不值100，或者今天的100塊錢五年後來看肯定要高於100，解釋這樣的現象，多數人會認為是通貨膨脹。假如沒有通貨膨脹，或者通貨膨脹是零，是不是說今天的100塊跟五年後的100塊一樣呢？或者說5年後的100塊今天會用100塊把它買回來？
精細的研究表明，事實通常不是這樣，即便沒有通貨膨脹率，人類還是對當期的收益更敏感。道理何在？有經濟學家認為，利率說到底是一種心理狀態，就是對現在的收益比將來看得重。
這個道理在於人是決策的主體，人是乙個生命現象，而生命是可能結束的。生命結束了，五年後的消費對我來說就沒意義了。在生命展開的過程，不確定性程度越高，現在的消費就會被看得越重。
所以，只有生活穩定、投資環境穩定、社會穩定，才能鼓勵人們消費和投資。
有一位經濟學家說，利率就是對不耐心程度的乙個度量。越是等不及，利率就越高。什麼人等不及呢？
低收入的人等不及。貧困經濟學第一條定義，就是今天的收入最重要，否則我的日子就過不去，將來再好跟我無關。還有一種等不及，就是未來如果很不確定。
為什麼海員的消費率非常高而儲蓄傾向很低呢？過去航海的港口是一片繁榮，海員們掙到錢就花。還有乙個類似的就是煤礦，從事危險職業的人消費傾向非常高，因為將來不安全。
所以，乙個是收入水平，乙個是生活環境的安全程度和不確定程度都會影響人的耐性。越著急，從長遠來看越吃虧，因為糧食吃了就解決了眼前的溫飽，但如果把這糧食變成酒，也許過五十年就是名酒了，而等不及就相當於把這個投資機會給放棄了。
現在回到另外乙個問題，假如沒有通脹會怎麼樣？基本結論仍然是，沒有通貨膨脹，利率也是正的，因為人類有不耐心的傾向。要克服不耐心傾向，就需要出乙個讓人克服不耐心的價。
比如，我說今天這口飯別吃了，留下來釀酒，三年五年以後會變成150塊或180塊，你貼現過來一算，高於今天的100塊，你就會克服不耐心。這樣，投資、節約、儲蓄、抓投資機會的動機就強烈起來。
如果把資源放入投資過程，由於社會力量和自然力量共同起作用，市場給的價會越來越高。如果乙個資源不被當期消費掉，隨著投資機會的增加，人類富裕程度就會大幅度上公升。現代經濟常常是勞動增長率加上投資消費增長率，把資源省下來放乙個地方去，怎麼鼓勵呢？
那就是要克服人類擁有的不耐心傾向。收入提高了，不耐心傾向就可以克服，社會穩定了，安全程度提高了，確定性增加了，投資傾向就會增加，如此等等。還有人指出，教育也可以這樣做。
為什麼很多貧苦人家庭能克服不耐心去重視教育呢？因為教育能使人力資本得到改善，等於把孩子放到了乙個投資過程，過兩年這個家庭就可能從底層往上去，這種例子非常多。
總之，利率是聯絡未來和當期的乙個橋梁，利率倒過來就是貼現率，它起的作用就是讓我們做決定的時候兼顧現在和未來，把未來的收益放到今天來看，把一項資產未來不同的收益放到乙個平台上來比較，這樣做就有可能比較理性。如此一來，所有資產都是面向未來才有收益，因為資產不是面向過去的，決定資產市值的不是形成資產的使用價值的歷史成本，而是資產的未來淨收入。這個概念對於我們實施計畫經濟體制的思維模式是乙個很大的挑戰。
資產定價理論首先要從思維方式上滿足乙個條件，盡可能地想它的未來，把未來的收入貼現到今天來。所以，土地、勞動、自然力共同造就了蘋果樹，但蘋果樹為什麼值錢，可不是因為它花了土地和勞動，而是因為未來會給種蘋果樹的人帶來享受和資金。蘋果樹的價值由蘋果定，那蘋果的價值由誰定呢？
蘋果價值也是由未來帶來的享受定，所有產品的價值都指向未來，都指向最終的那個需求，沒有這個需求其他都談不上，而成本定價的思路是倒過去看市場。不是我花了多少錢，將來產出的東西就一定值錢。花了很大的力量，產品如果沒人要，不能給別人帶來享受，那樣的勞動不會創造價值。
勞動產品或者資源之所以有價值，是因為它們能滿足某一種人未來的需要，他願意用貨幣來支付這種享受。人們收穫的蘋果、養出的魚、種出的水稻等有乙個走向市場的過程，要理解和解釋這過程，就涉及到經濟學的**理論。怎麼定價？
為什麼有的東西賣得貴，有的東西賣得便宜？為什麼**有波動？**怎麼形成的，這個機制是什麼？
城市土地管理的新途徑探索
作者 高蘭 科學與財富 2016年第15期 摘要 本文簡要介紹了土地發展權的變遷歷程 內涵，從土地發展權為主的產權視角，分析我國城市土地管理現狀，剖析了城市土地管理缺位的產權制度原因。當務之急，我國應該進行相關制度創新，構建和完善土地發展權，從規範 和土地開發商的行為 保護失地農民和城市居民的合法權...
差別化土地管理政策框架的構建
作者 林超張佔錄 西北農林科技大學學報 社會科學版 2015年第03期摘要 差別化土地管理是在現有土地管理制度框架下，重點考慮各地土地資源稟賦 區域發展階段 產業結構等差異化因素，通過政策 經濟 技術等手段，為提高土地資源配置效率，滿足市場主體差異化需求，推動土地節約集約利用，實現土地資源參與巨集觀...
遙感技術在土地管理中的應用
摘要 遙感作為一種新興的對地觀測技術，在國土資源管理上有著廣泛的應用，主要用於土地利用調查 土地利用動態監測 城鎮地籍調查和耕地保護中。未來的土地資源管理將會依託於遙感 地理資訊系統 土地資訊系統等先進技術的基礎上，進入現代化 科學化的管理模式。關鍵詞 遙感技術 土地管理 應用 遙感 remote ...