二、規劃設計環節的成本控制
1.規劃設計單位的選擇由公司建築研究院統一負責，同時遵循以下原則：
（1）能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成；
（2）需委託設計院進行的規劃設計工作，原則上應採取招標方式，擇優確定。
2.總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報「規劃設計方案聽證會」審查，獲通過後方可進入下一設計階段（如初步設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，並在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制專案的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，並以此控制下一階段的設計。
3.施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，並載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。
4.設計單位在設計時，若無特殊技術要求，不得指定施工或材料**單位。
5.設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成後的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，並督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
三、施工招標環節的成本控制
1.除壟斷性質的工程專案外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。
2.主體施工單位的選擇，必須採取公開或邀請招標方式進行。
3.應組織設計、工程、預算、成本四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標範圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工專案和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。
4.同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。
5.零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、**等進行擇優選擇。
6.為防止投標過程中個別投標單位串標，公司監察部門，有權酌情否決個別單位參與投標；為保證投標過程中充分體現市場競爭，公司成本部門有權推薦一家符合投標資格要求的單位參與投標。
7.壟斷性質的工程專案（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。
8.施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。
9.公司應建立健全施工隊伍檔案庫，跟蹤評估其資信、技術力量。
10.出包工程應嚴禁擅自轉包。
四、施工過程的成本控制
（一）現場簽證
1.現場簽證要反覆對照合同及有關檔案規定慎重處理。
2.現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，並由甲方主管工程師和預算人員以及現場監理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程式與許可權，由公司成本控制中心統一制定。
3.現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事後五日內辦理完畢，嚴禁事後補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，塗改後的簽證及影印件不得作為結算依據。
4.凡實行造價大包乾的工程專案，取費係數中已計取預算包乾費或不可預見費的工程專案，在施工過程中不得辦理任何簽證。
5.需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》並編制預算，經設計、監理和甲方有關負責人批准後，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。有關設計變更的審批許可權由公司公司建築研究院統一制定。
（二）工程質量與監理
1.專案監理由公司監理部統一派人員負責，若確需要委託監理單位的，應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關係。
2.工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防止再發生事故的措施，明確事故責任並督促責任單位，按照公司公司認可的書面處理方案予以落實。
事故報告與處理方案應一併存檔備案。
3.應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加並辦理書面手續。
凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。
（三）工程進度款
1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，並在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。
2.工程進度款的撥付應當按下列程式辦理：
（1）施工單位按月報送施工進度計畫和工程進度完成月報表；
（2）工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計畫，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供**）、工程質量證明等資料；
（3）預算合同部整理複核工程價值量；
（4）按公司公司有關資金支出審批制度規定的程式批准後予以付款並登記付款臺帳。
3.應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算賬戶，以便為我方融洽銀企關係和監督工程款項的使用提供便利。
4.工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。
五、工程材料及裝置管理
1.專案開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及裝置清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，並在工程施工承包合同中加以明確：
（1）甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計畫指標的、有特殊質量要求和**浮動幅度較大的材料和裝置，應實行甲供或甲定乙供，其餘材料和裝置實行乙供；
（2）實行甲供或甲定乙供的材料和裝置應盡量不支付採購保管費。
2.應按工程實際進度合理安排採購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。
3.甲供材料、裝置的採購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要裝置和大宗建材採購上採用招標方式。在質量、**、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：
（1）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；
（2）願意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；
（3）能夠到現場安裝，接受驗收合格後再付款的供貨商；
（4）售後服務和信譽良好的供貨商。
4.工程管理部門對到貨的甲供材料和裝置的數量、質量及規格，要當場檢查驗收並出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨並通知財務部拒絕付款。
5.《採購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。
6.由成本控制中心建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，保證材料採購過程的公正、公開。
7.對於乙供材料和裝置，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的**上限範圍內抽取樣板，進行封樣，並盡量採取我方限價的措施。同時在材料和裝置進場時應要求出具檢驗合格證。
8.材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，預算部門同意，領導批准。
9.甲供材料、裝置的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證、我方工程管理部門的驗收檢驗證明、結算清單，經預算、財務部門審核無誤後，方能辦理結算。
六、竣工交付環節的成本控制
1.單項工程和專案竣工應經過自檢、複查、驗收三個環節才能移交。
2.設計、工程、預算、銷售和物業管理公司必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，「移交證明書」應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。
3.凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和裝置、設施，均應限期整改直到複驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。
4.工程移交後，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修範圍、保修責任(包括驗收後出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。
5.採取一次性扣留保修金、自行保修的，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。
6.甲方按租售承諾先行墊付的屬保修範圍內的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔，並及時取得乙方的確認簽章。
七、工程結算管理
1.工程竣工結算應具備以下基本條件：
（1）符合合同（協議）有關結算條款的規定；
（2）具備完整有效的質量評定結果和符合規範要求的竣工驗收資料；
（3）專案設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；
（4）工程遺留問題已處理完畢；
（5）施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。
2.工程結算要以甲方掌握的設計變更和現場簽證為準，對於施工單位提供的設計變更和現場簽證，在複核無誤基礎上也可作為參考。
3.「點工」必須按照合同價計取、結算，公司成本控制中心另行有規定的按規定執行。
4.預算合同部應詳細核對工程量，審定**、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，資料準確，也可聘請建行或國家有關部門進行複審。
5.編制的預、結算書，應當有工費、材料、裝置和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項等。
6.預算合同部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行「三算」對比，找出工程成本超、降的因素，並提出改進措施和意見。
7.在預算合同部提供的結算資料基礎上，財務中心應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同審核並決算。
八、其他環節的成本控制
1.在專案開發經營計畫的基礎上，應注意加快專案開發節奏，盡可能縮短專案開發經營週期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；應盡最大努力加速銷售，減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。
2.各子公司應按迴避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作夥伴的關係。
房地產專案開發成本控制措施
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房地產開發專案成本管理與控制
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