複習資料4
在歷屆的全國房地產估價師執業資格考試中，很多考生都感覺到《房地產估價案例與分析》這門課程都不知道如何複習，總感到有勁使不上，因為教材一遍遍去看，也感到收穫不大，好像還是無法滿足考試的要求，一想到這門課程的考試心理就有些緊張，結果考試成績也不理想，從而很多考生就因為這門課的考試，數次與房地產估價師失之交臂。
編者認為《房地產估價案例與分析》這門課程的考試雖然較其他幾門課程的考試要求高一些，但也並不是很多考生所想象的那麼難，只要掌握了科學的學習方法，了解了考試的基本要求，你就會知道如何複習，就會感到勁有地方使，就會感到心裡踏實，從而順利通過這門課程的考試。下面編者就這門課程的學習方法談一些自己的看法。
1．要對前面幾門課程特別是《房地產估價理論與方法》和《房地產基本制度與政策》的有關內容按照估價實踐的要求進行更深乙個層次的理解，具體來說是想像如何把握估價的理論、方法、有關的法律法規應用到估價實踐中去。很多考生，單獨考估價的理論、方法或法律法規一點問題沒有，但當考這些知識在實踐中的應用時就考不出來。例如：
2023年本門課程中問答題的第2題，其實就是考「最高最佳使用的估價原則」的運用，但很多考生都是考後經人點撥之後才豁然開朗。之所以會這樣是因為很多考生的估價實踐經歷非常有限，甚至從來沒有從事過房地產估價工作。筆者認為解決此矛盾的辦法是：
每看到乙個房地產估價的理論、或方法、或法律法規的規定，就想像如果自己是個出題人將如何從實踐的角度出乙個題目來考住一般水平的考生。如果你能做到這一點，你就會感到前面有關課程所學的理論、方法和有關法律、法規的規定不再是枯燥無味的內容，而會感到它們是非常有用的知識；也會感到自己前面所學的理論、方法和有關的法律、法規的規定用到這門課程時就能深入進去理解，從而更上乙個台階！
2．要進行概括和總結。如在指錯題中各種方法運用上一般會出現哪些錯誤；哪些錯誤是較簡單的、容易發現的錯誤；哪些錯誤是深層次的、不易發現的錯誤；各種估價目的的報告一般通常會出現哪些錯誤；估價報告的寫作上通常會出現哪些錯誤；哪些錯誤是已經在歷年考試中考過的錯誤，哪些錯誤是還沒有考試過的錯誤；哪些錯誤是歷年的考試基本上都會考的錯誤。這樣在指錯題的考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。
又如：各種估價目的和估價物件的技術路線，亦即它們的**內涵和**形成過程上的一些特殊性。再如：
各種方法的運用必須具備的資料和資料，各種情況的估價需要蒐集哪些特殊的資料；關於房地產估價的法律規定重要有哪些；估價目的、估價時點、估價物件的狀況、房地產市場情況通常如何統一起來，它們與**內涵和**形成過程以及與估價技術路線通常會有什麼內在聯絡；各種估價原則在估價實踐中的應用主要有哪些方面；各種型別的題目通常會考哪些知識點等。
3．要適應記憶。很多考生認為：《房地產估價案例與分析》是開卷考試，因而不需要記憶。
筆者認為這種觀點是不完全正確的。試想「空空」的大腦如何能在有限的考試時間內通過查閱資料而通過考試呢？因此複習時，一定要在理解的基礎上適應記憶，特別是《房地產估價規範》中的一些內容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現哪些錯誤，通常會出現在什麼地方，做到「胸有成竹」，這樣才能在考試中快速、準確地找出錯誤，提高考試的速度和準確率，並為後面改錯題的考試節省出寶貴的時間。
順便一提的是：很多考生認為《房地產估價案例與分析》與前面幾門課程，特別是與《房地產估價理論與方法》有不少不一致的地方，考試怎麼辦，對於這個問題的答案非常簡單：本門課程的考試以本門課程的教材和《房地產估價規範》為準。
二、《房地產估價案例與分析》的考試方法
前面我們談了複習的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失敗的主要原因並不是沒有複習好，而主要是考試方法不對。考試有方法嗎？回答是肯定的，下面筆者就這方面談談自己的看法。
（一）問答題與選擇題的答卷方法
1．首先要摸清出題者的意圖。每個出題者在出一道題目時，他都會有一番用意，即該道題是考考生什麼方面的知識，估計一般的考生會怎樣思考該問題，從而設定一些「陷阱」或「機關」，讓一般的考生答題偏離方向或答不出來，從而拉開考生在考分上的差距。
2．思維要清晰。答題要條理分明，層次清楚。以2023年試題問答題的第1題為例，不少考生在考試時答了非常多，把《規範》中p34的結果報告中的第（三）項內容全部羅列上去，顯得條理不分明，層次不清楚。
如果能分土地的權屬狀況，房屋的權屬狀況，土地的實體狀況，建築物的實體狀況四個方面進行細化，給閱卷者的感覺都會好多了。遇到這類題目一定要利用「條條」把內容「框住」亦即首先要保證把要點答全，然後有時間再去細化。
(二)指錯題的考試方法
很多考生在考「指錯題」時並不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確丟了很多分，結果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現在如下幾個方面：
1．考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個正確的錯誤，但因為同時在前面也指錯了不少錯誤，結果得分很低。例如某個考生在13行的答卷紙上指出了19個錯誤，期中前面的8個指錯了，而且佔據了8行答題位置。後面的11個指對了，則該考生只能計5條正確的答案，即只能得15分；如果相反，即指對了的11個錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分；同樣的答案由於位置排列不同，考生卻相差「千里」。
因此答題時要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要乙個答案佔據一行。
2．把本屬於兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，後面的6條指錯了。
如果該考生未把13行全部填滿，則缺乙個空行可增計1條行分。如果該考生13前面條正確答案佔據了7行，後面的6條錯誤答案佔據了4行，則該考生可計9條正確的答案，即得分為27分；但如果前面13條正確的答案佔據了7行，後面的6條錯誤的答案佔據了6行，則只能計7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。
3．把本屬於一條的正確答案分成了兩條，佔據了兩行的位置，即浪費了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，b、c的區域因素修正有誤（分子分母填倒）分成兩條，即b的區域因素修正有誤，c的區域因素修正有誤，仍然只計1條答案的分，整體上因浪費了一行的位置而白白地丟掉了3分。
針對上述丟分的情況，結合評分標準，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時候分開，該合的時候就合。
（1）考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完後把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫在前面，並且要每一條佔據一行，把自己抱懷疑態度的答案盡量擠在後面的一行裡。
（2）如果在「估價物件」中已找出三個錯誤，則不必再仔細尋找，應接著往下閱讀，以免乙個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其餘部分，等有時間再來仔細閱讀「估價物件」一項的內容。
（3）如果考試的估價報告中有「個別因素分析」、「區域因素分析」和「市場背景分析」的內容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。
（4）在按照自己的理解指定錯誤後，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。
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二 三年全國房地產估價師執業資格考試筆記 目錄第一部分房地產估價原則1 第二部分估價程式2 第三部分房地產估價技術路線3 第四部分估價方法3 一 市場比較法3 二 收益法5 三 成本法7 四 假設開發法9 五 基準地價修正法11 第五部分不同估價目的下的估價11 一 土地使用權出讓 評估11 二 房...
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