《房地產估價案例與分析》
一、綜述：
1、問答：考估價的基本事項，估價目的、物件、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如引數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。
3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
4、改錯：考估價方法在應用中的難點。
第一節：問答及單選題:
問答題答題技巧：
1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。
2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數量上也要有個底。
3、條理清楚，論點突出，明顯
4、結構清晰：
1 房地產估價的技術路線：
確定房地產**內涵和**形成過程。
1、什麼是技術路線？路線的三個方面
2 **內涵，由目的確定
3 估價思路，由原則原理確定
4 估價方法，由估價物件房地產的型別、估價方法的適用條件及所蒐集資料的數量和質量決定。
2、技術路線與估價要求事項的關係？
①與估價方法：每種方法都體現了一種技術路線（p6）
②與估價物件：估價技術路線反映了估價物件房地產的**形成過程。
③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、採用的價值標準及估價方法均有影響。
※ a、估價物件實體、權利狀況、區位與價值內涵有密切關係。
b、不同型別房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。
d、估價物件狀況（①空地②有建築物的土地③地上建築物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）
④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價物件在不同的時點狀態是不同的。
⑤與估價原則：技術路線反映**形成過程，估價原則體現了**形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。
⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。
3、估價路線的確定過程：
1 確定估價的基本事項（物件、目的、時點）；《規範》4.0.2條
2 確定**內涵（一定要先說清楚）；
3 選擇適宜方法、途徑
4 方法應用要點或者需要特殊處理的地方
二、**解釋對**有爭議、疑惑
1（對兩種正確結果分別解釋）哪些是影響**的因素？
2 從影響**的因素入手
3 目的不同，**型別不同；
4 時點不同，**不同。（動態**）《市場環境、供求狀況均要變；估價物件也會變化》《期限、成新、房地產狀況》；
5 交易狀況是否變化《權力束在限制約束下，交易狀況不同》；
6 估價原則《是否改變用途，最高最佳使用、違章建築、臨時建築〉；
7 估價方法《兩個機構評估，不同方法產生**差異〉
三、 資料的蒐集。
資料反映形成**的影響因素，哪些因素對**有影響就蒐集哪些資料（影響的程度、方向、關係不同，要有針對性）
1、 一般資料：
（1） 專案的有關資料：①估價目的（委託方提供）；②委託方基本情況（法人、住址、聯絡**）； ③專案有關檔案。
（2） 估價時點房地產市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區性的；③ 本型別房地產資料（商業、特殊物業）
（3） 估價物件狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……
（4） 估價物件區域條件資料：① 交通。② 環境。③ 繁華程度。 （5） 相關法律、法規、政策。
2、 不同估價方法應收集的主要資料
（1） 市場法：① 交易例項及例項房地產狀況。② 不同交易情況**差異的資料。③ 房地產**指數及利率方面的資料。④ 房地產狀況修正的有關技術資料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發和房屋建設方面的資料。
③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建築物成新度、重新購建**方面的資料。
⑥ 建築物的折舊方面的資料。
（3） 收益法：① 估價物件房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。② 估價物件房地產和類似房地產的經營費用資料。③ 折舊、剩餘收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。
（4） 假設開發法：① 同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產市場售價。
③ 同類專案開發周期、開發費用。④ 同類專案開發利潤或收益資料。⑤ 折現率確定的有關資料。
估價報告的規範格式
a.0.1封面
（標題：）房地產估價報告
估價專案名稱：應說明專案全稱
委託方：應說明委託方全稱，個人委託的為個人的姓名
估價方：估價機構全稱
估價人員：參加本次估價的人員的姓名
估價作業日期：估價的起止年月日，即正式接受委託至完成估價報告之日。
估價報告編號：本報告書在估價機構內部的編號
a.0.2目錄
（標題：）目錄
一、致委託方函頁
二、估價師宣告頁
三、估價的假設和限制條件頁
四、估價結果報告頁
五、估價技術報告頁
六、附件頁
a.0.3致委託方函
（標題：）致委託方函
致函物件（委託方的全稱）
致函正文（說明估價物件、估價目的、估價時點、估價結果）
致函落款（估價機構全稱，並加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）
致函日期（為致函的年月日）
a.0.4估價師宣告
（標題：）估價師宣告
我們鄭重宣告：
1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中的估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3我們與本估價報告中的估價物件沒有（或有已載明的）利害關係，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關係或偏見。
4我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5我們已（或沒有）對本估價報告中的估價物件進行了實地查勘（在本宣告中應清楚地說明哪些估價人員對估價物件進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價物件進行實地查勘）。
6沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。
7（其他需要宣告的事項）
參加本次估價的註冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）
a.0.5估價的假設和限制條件：
（標題：）估價的假設和限制條件
（說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料資料，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）
a.0.6估價結果報告
（標題：）房地產估價結果報告
[估價報告編號(與封面上的編號一致)]
（一）委託方（說明本估價專案的委託單位的全稱、法定代表人和住所，個人委託的為個人的姓名和住所）
（二）估價方（說明本估價專案的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）
（三）估價物件（概要說明估價物件的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況；對建築物的說明應包括：
名稱、坐落、面積、層數、建築結構、裝修、設施完備、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況、公共配套設施完備程度、利用現狀、權屬狀況）
（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）
（五）估價時點（說明所評估的客觀合理**或價值對應的年月日）
（六）價值定義（說明本次估價採用的價值標準或價值內涵）
（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規範，國家和地方的法律、法規，委託方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和蒐集的有關資料）
（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）
（九）估價方法（說明本次估價的思路和採用的方法以及這些估價方法的定義）
（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，並附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，並註明所折合的人民幣**）
（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員姓名、估價資格或職稱，並由本人簽名、蓋章）
（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）
（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長期限，如一年）
a.0.7估價技術報告
（標題：）房地產估價技術報告
（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價物件的個別因素）
（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價物件的區域因素）
（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）
（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價物件最高最佳使用）
（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和採用的方法及其理由）
（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，引數確定等）
（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）
a.0.8附件
（標題：）附件
估價物件的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，外觀和內部**，專案有關批准檔案，產權證明，估價中引用的其他專用檔案資料，估價人員和估價機構的資格證明等。
a.0.9製作要求：
估價報告應做到**並茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。紙張大小應採用a4紙規格。
方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法(規範5.1.2條)
2、能用市場法的沒有用(規範5.1.4條)
3、收益性房地產的估價,未選用收益法作為一種方法(規範5.1.5條)
4、具有投資開發潛力的房地產的估價,未選用假設開發法作為其中的一種方法(規範5.1.6條)
5、適宜採用多種方法的,沒有採用多種方法進行估價
6、估價方法的選用沒有結合估價物件的特點或不符合有關規定
7、選用方法不適用的（各種估價方法的適用條件）
市場法1、選取可比例項應符合下列條件(《理論》113頁)
（1）處於同一地區或同一供求範圍內的類似地區
（2）用途相同
（3）規模相當（0.5≤例項/物件≤2）
（4）檔次相當
（5）建築結構相同
（6）權利性質相同
2019房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》模擬
1 在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優先保護 a 債權 b 物權 c 二者皆可 d 二者皆不 2 是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。a 物權 b 債權 c 租賃權 d 所有權 3 房地產權利的種類中，屬於自物權的是 a 所有權 b 典權 c 抵押權 d 地役權 4 是在他人的物上...
房地產估價師房地產基本制度與政策
房地產基本制度與政策 4 1 總分 100.00，做題時間 90分鐘 一 選擇題 總題數 23，分數 55.00 1.住宅專項維修資金的使用須經 同意。分數 1.00 a.房產管理部門 b.物業服務企業 c.業主委員會 d.業主大會 解析 解析 業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修...
房地產估價師房地產基本制度與政策
房地產基本制度與政策 7 2 總分 100.00，做題時間 90分鐘 一 選擇題 總題數 28，分數 64.00 1.下列房地產圖中，用作房地產產權證書附圖的是 分數 2.00 a.地籍圖和房產分戶圖 b.宗地圖和房產分戶圖 c.地形圖和房產分戶圖 d.宗地圖和房產分丘圖 解析 解析 宗地圖是描述宗...