實驗（實訓）報告
專案名稱杭州下沙高教園區r21-a09住宅地塊出讓**評估
所屬課程名稱不動產估價理論與實務
專案型別綜合性
實驗(實訓)日期 2010～2011學年第2學期
班級09農經
姓名章文邵甘霖李若敏張利娜
學號 0901090109010901
指導教師王直民
浙江財經學院教務處制
土地估價報告
估價專案名稱：杭州下沙高教園區r21-a09住宅地塊出讓價值評估
委託方：***
估價方：***房地產評估****
估價人員 ：章文 （註冊號：0901********）
邵甘霖 （註冊號：0901********）
李若敏 （註冊號：0901********）
張利娜 （註冊號：0901********）
估價作業日期：2023年5月22日至2023年6月14日
估價報告編號：***評字gs［2011］第109號
第一部分致委託方函1
第二部分估價師宣告2
第三部分估價的假設和限制條件3
第四部分估價結果報告8
（一）估價委託方8
（二）估價機構8
（三）估價物件概況8
（四）估價目的10
（五）估價時點10
（六）價值型別及定義11
（七）估價依據11
（八）估價原則12
（九）估價方法13
（十）估價結果14
（十一）估價人員15
（十二）估價作業日期15
（十三）估價報告應用有效期15
第五部分估價技術報告16
（一）估價物件實物狀況描述及分析………………… 16
（二）估價物件權益狀況描述及分析………………… 17
（三）估價物件區位狀況描述及分析………………… 18
（四）市場背景分析20
（五）最高最佳使用分析22
（六）估價技術思路與方法23
（七）估價測算過程25
（八）估價結果的確定34
第六部分附件35
估價物件房地產估價委託書、位置圖及現場檢視**、房屋所有權證、土地使用權證、估價機構資格證書、估價人員註冊證書影印件
第一部分致委託方函
***：
本公司接受委託，對您所屬東至空地，南至6號大街。西至27號大街，北至學正街，土地面積為58300平方公尺的國有代出讓土地的杭州下沙高教園區r21-a09住宅地塊進行了土地出讓價值評估，作為委託方土地交易提供價值參考。根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》《城鎮土地估價規程》等有關技術規定，遵循合法原則、替代原則、估價時點原則、最高最佳使用原則，採用市場法及假設開發法，經過測算，並結合估價經驗，在綜合分析了影響房地產**的各項因素的基礎上，得出如下結論：
估價物件在此次估價目的下，遵循估價原則，按照估價程式，通過對影響房地產價值的因素進行分析修正，採用市場法及假設開發法，於估價時點2023年5月22日確定該土地單價為人民幣29344.91元，樓面地價為人民幣11286.50元，土地總價為人民幣171081萬元（大寫：
壹拾柒萬零捌拾壹萬圓整）。
***房地產評估****
二0一一年六月十四日
第二部分估價師宣告
我們鄭重宣告：
(1)我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
(2)本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
(3)我們與本估價報告中的估價物件沒有利害關係，也與有關當事人沒有個人利害關係或偏見。
(4)我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》《城鎮土地估價規程》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
(5)章文、邵甘霖、李若敏已在2023年5月22日對杭州下沙高教園區r21-a09住宅地塊進行了實地查勘。
(6)本課程負責老師王直民對本估價報告提供了重要專業幫助。
(7)其他需要宣告的事項。
中國註冊房地產估價師註冊號簽字蓋章
第三部分估價的假設和限制條件——結合一下
一、估價的假設條件
1、占有方合法有償取得土地使用權，並支付相關稅費。
2、估價物件在設定用途的條件下得到或將得到最有效利用，並產生相應的土地收益。
3、估價物件與其他生產資料相結合，能滿足設定使用年限內經營管理的正常進行，保證公司的持續發展。
4、本估價報告中的估價物件權利狀況真實合法，本次估價是以估價物件能夠按法定用途於所在專案整體持續有效使用為假設前提。
5、估價物件在估價時點存在著乙個公開、公平、自願、平等的均衡交易市場；在該市場上的交易雙方均掌握必要的市場資訊，並具有必要的專業知識；交易雙方有充裕的時間進行交易；估價物件產權明晰，可以在公開市場上交易。
6、任何有關估價物件的運作方式、程式均符合國家、地方的有關法律、法規。
7、委託方提供的資料真實有效。
8、評估設定的土地開發程度為宗地紅線外的基礎設施實際開發程度及紅線內場地平整狀況。
二、估價的限制條件
1、本評估結論反映了在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允**。評估報告及其結果只適用於在所描述的地價定義、假設限制條件及評估目的下的**型別。
2、本報告估價結果是在滿足地價定義條件下的土地使用權**，若待估宗地的土地利用方式、估價基準日、土地開發狀況、規劃條件、土地使用年限等影響地價的因素發生變化，該評估**應作相應調整。
3、本估價報告和估價結果的使用權歸委託方所有，技術報告僅供主管機關審核備案及評估機構存檔使用，不提供給委託估價方。
4、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的後果，受託估價方不承擔責任。
1、估價委託人對提供的所有情況和資料的真實性、完整性和合法性負責。本估價報告中所有估價物件的一切情況，均採用估價委託人提供的國有土地使用證等影印資料，並已和原件進行核實，最終情況應以登記機關記載的檔案情況為準。
6、未經本估價機構書面同意，本估價報告不得向估價委託人、估價目的有關方和估價報告審核部門以外的單位和個人提供，報告的全部或部分內容，亦不得應用於任何公開的檔案、通告或其它書面報告中。
7、本估價機構僅對估價物件進行一般性的勘查，未進行結構性的勘查，我們不承擔對估價物件建築結構質量進行調查的責任。估價物件在未來使用年限中應該足以維持正常的使用壽命。
8、一旦發生抵押人不能履行債務，抵押權人須將抵押物拍賣清償時，根據國家有關規定的優先受償款外，還有強制拍賣費用、拍賣佣金、起訴律師費、營業稅及附加、印花稅、交易手續費、評估費、登記費和合同公證費等，本報告估價結果中，這些稅費未扣除。
9、本估價報告應用有效期一年（報告完成之日起一年內有效），請報告使用人在報告應用有效期內使用，否則，本估價結果無效。隨著時間的推移和房地產市場的變動，國家法律政策的調整等，估價結果應作相應調整。
二、估價的限制條件
1、估價委託人對提供的所有情況和資料的真實性、完整性和合法性負責。本估價報告中所有估價物件的一切情況，均採用估價委託人提供的房屋所有權證、國有土地使用證等影印資料，並已和原件進行核實，最終情況應以登記機關記載的檔案情況為準。
2、本估價報告中的估價結果是估價物件在估價時點的房地產抵押價值,未考慮估價委託人因有法定優先受償以外的負債因素、短期強制處分及抵押到期清償發生費用等因素對估價結果的影響，。
房地產估價合同
簽訂合同雙方 委託估價方以下簡稱甲方 受理估價方以下簡稱乙方 甲乙雙方經充分協商，現就房地產估價事宜訂立本合同，內容如下 一 甲方因的需要，委託乙方對下列房地產進行 評估 二 乙方應根據甲方的估價需要，保證對上列房地產予以客觀 公正地估價，最後出具該委估房地產的估價報告書，於交付甲方。三 甲方應於日...
房地產估價報告評審標準
徵求意見稿 第一條 制定目的 為了提高房地產估價報告質量，統一房地產估價報告評審要求和方法，保障房地產估價報告評審客觀 合理，制定本標準。第二條 適用範圍 本標準適用於鑑證性房地產估價報告評審。本標準所稱鑑證性房地產估價報告 以下簡稱估價報告 是指房地產估價機構為委託人提供給第三方使用或者進行內部管...
房地產估價報告封面及目錄
10.估價結果16 11.估價人員17 12.估價作業日期17 13.估價報告應用的有效期17 14.變現能力分析17 五 房地產估價技術報告19 1.實物狀況分析19 2.權益狀況分析19 3.區位狀況分析19 4.市場背景分析20 5.最高最佳使用分析25 6.估價方法的選用及技術路線26 7....