我國三大訴訟法都把鑑定結論作為法定證據之一，司法鑑定結論除了本身作為證據外，它還可以對其他證據進行驗證，因此在證據體系中鑑定結論常常被稱為「證據之王」，它對案件的裁決具有重要的乃至決定性的影響。房地產估價司法鑑定就是指同時具有司法鑑定人資格的房地產估價師(以下簡稱估價師)接受司法機關、仲裁機構或當事人的委託，依照法律規定的條件和程式，運用房地產估價的專門知識和技能對訴訟、仲裁等活動中所涉及的某些有關房地產**的專門性問題進行判定的活動。，而司法鑑定中估價師交付報告後須出庭接受當事人的質證方可被法官(或仲裁員，以下除非特指提及法官均同時包含仲裁員)採信。
目前普遍存在估價師對出庭接受質證重要性認識不足，估計師出庭率低，有些估價師對出庭接受質證的法律程式不清，缺乏接受質證的專門技巧和心理訓練，存在因出庭效果較差而畏懼出庭接受質證的情況。下面就房地產估價司法鑑定的質證的必要性、質證程式及結合筆者出庭質證經驗對估價師質證相關事項進行**。
一、 估價師接受質證的必要性
質證是與當事人主義程式模式相適應的一種司法證明方式，它只能在庭審中通過當事人圍繞證據展開對質才能實現。作為對抗制庭審的核心環節，質證對法官的認證起著關鍵的作用，它在當事人舉證和法官認證中間使證據的價值得以浮現出來，形成法官依法裁判的事實依據。鑑定結論是否為進行公正審判的資深法官所採信，可以說是檢驗司法鑑定質量高低的直接砝碼。
鑑定人出庭接受法官和訴訟當事人的質詢，通過對鑑定結論的質證，對法官的採信與否具有十分重要的作用。房地產估價鑑定結論屬於人證的範疇，鑑定結論必須經過質證程式才有可能被法官採信，故估價師必須接受當庭質證。
目前在大陸法系國家都明確地把鑑定人與證人區分開來，並賦予鑑定人較證人更高的訴訟地位，有的大陸法系國家將鑑定人視為法官的助手，甚至有的大陸法系國家將鑑定人稱為「科學法官」，因而對鑑定人及鑑定人出庭有嚴格的要求。在英美法系國家司法鑑定人的法律地位與證人的法律地位相差無幾，對司法鑑定人條件也無特別規定，原則上任何人都可以成為案件的鑑定人，只要該案件的法官和陪審團認為其對案件中的某個專門問題具有一般人不具有的知識和經驗。並且判斷乙個人是否具有鑑定人的知識和經驗也不由法律規定，而是通過案件中對立的雙方當事人及其律師通過對出庭的鑑定人的交叉詢問，最後由法官確定。
可見無論在大陸法系還是美法系都強調鑑定人的出庭義務。
我國《民事訴訟法》第六十六條規定：「證據應當在法庭上出示，並由當事人互相質證。」《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》(以下簡稱若干規定)第四十七條也規定：
「證據應當在法庭上出示，由當事人質證。」第五十九條規定「鑑定人應當出庭接受當事人質詢。」這也是目前我國司法鑑定人出庭的直接法律依據。
鑑定人不出庭導致對鑑定結論無法進行有效審查。鑑定結論是否具有科學性真實性，只有通過庭審，通過鑑定人出庭作證，通過法庭辯論，通過當事人對鑑定人進行質詢，才能得到合理的答案。面對一紙結論，我們無法了解鑑定人的專業知識水平的高低，無法審查影響鑑定結論的其他因素。
資質等級較高的估價機構固然有素質相對比較高的估價鑑定人員，但是估價鑑定結論還受到估價依據、估價方法、估價人員與當事人的關係等多種因素的影響。顯然估價師不出庭，無法對估價鑑定結論進行全面、有效的審查。經人民法院合法傳喚(或經當事人通知)，鑑定人沒有到庭的，該鑑定結論沒有證據能力，但雙方當事人同意的除外。
這就在一定程度上揭開了鑑定結論的神秘面紗，促使鑑定人認真對待，不敢弄虛作假。同時，交叉詢問作為發現法律真實的最好手段，使得鑑定人和鑑定結論在法庭上接受反覆考驗，從而使真理越辯越明,也使得裁判者能明察秋毫，不為虛假的鑑定結論所迷惑。
房地產估價司法鑑定是鑑定體系中的乙個分支，隨著司法鑑定體制改革的深入，目前存在的估價師出庭率低的現狀將會得到根本的扭轉。
二、 房地產估價司法鑑定質證基本程式
所謂質證，是指在庭審過程中由案件的當事人就法庭上所出示的證據採取辨認、質疑、說明、辯論等形式進行對質核實，以確認其證明力的訴訟活動。所謂當庭質證，是指在法官的主持下，由當事人雙方對法庭上出示的各種證據材料及證人證言等進行對質核實的活動。房地產估價鑑定質證是指在庭審過程中的訴訟當事人就法庭上估價師出示宣讀的估價鑑定結論的真實性、關聯性及合法性作出判斷的訴訟行為。
房地產估價鑑定結論接受質證時要重點闡明估價鑑定的依據、出示現場勘察記錄、司法鑑定文書的規範性，圓滿答覆法官及當事人的詢問，進而獲得法官的採信等。當事人可以對鑑定人進行直接詢問、反對詢問、再直接詢問、再反對詢問，也可以要求該估價師就所作意見或推論中的任何事項，公開其所依據的事實或資料。
房地產估價司法鑑定質證一般程式如下：
(一) 法庭或當事人通知估價師出庭
訴訟或仲裁程式中，當估價司法鑑定報告完成交付後，法庭根據訴訟程式一般通過證據交換程式將鑑定報告送交當事人各方，給當事人對證據詢問質證的準備時間，避免證據突襲。當事人及其**人有權向人民法院申請鑑定人出庭，申請人有可能同時向人民法院提交質詢提綱。當然如果雙方當事人都對鑑定結論無異議的雙方均不申請鑑定人出庭質證的，法庭可不通知估計師出庭接受質證。
民事訴訟法第一百二十二條「人民法院審理民事案件，應當在**三日前通知當事人和其他訴訟參與人。」
鑑定機構收到法庭出庭通知(有時附帶有質詢提綱)後，應作好安排，認真準備。乙個估價專案由數人共同鑑定的，可以選派一至二人出庭，接受質詢。
(二) 法庭傳喚鑑定人出庭
鑑定機構在**日應準備好當庭應提交的機構和個人的資格證書原件、身份證明檔案、房地產估價鑑定書、相關現場勘察記錄、市場調查記錄等檔案。民事訴訟法第一百二十三條「**審理前，書記員應當查明當事人和其他訴訟參與人是否到庭，宣布法庭紀律。」故估價師應提前到庭，在**前向書記員報到，遞交相關證明，然後到指定的地點休息等候出庭，不得離開指定地點，不得與當事人談論與鑑定有關事項，更不得參與旁聽。
在不能按指定時間到庭情況下一定要及時向書記員報告，聽從其安排排程，不得中途入庭報到等候。
(三)出庭接受質證
庭審過程中書記員通知估價師出庭後，方可入庭。入庭後首先法官會對估價師身份進行確認，然後會詢問當事人是否申請迴避，在當事人申請迴避的情況下，可能首先進行關於對於鑑定機構和鑑定人是否遵循迴避原則的質證，估價師做客觀陳述，法官會當庭裁決是否允許。在解決迴避程式後進入正式的質證程式。
鑑定人應當出庭宣讀估價鑑定結論，並接受當事人、**人和人民法院的質詢。
房地產估價鑑定質證內容和範圍一般可歸結於以下幾點：
1、對於鑑定主體資格的質證
當事人一般首先會對房地產估價鑑定機構資質和估價師的執業證書、執業範圍提出質證，估價師客觀陳述，同時將相關的資格證書原件遞交書記員(或仲裁秘書)，由其遞交給法官、當事人驗證。估價師對其可能的異議做客觀陳述和解釋。
2、對於鑑定啟動程式的合法性的質證
一般在對鑑定主體資格的質證後接下來會對鑑定啟動程式的合法性的質證，一般會涉及估價鑑定申請、估價鑑定的決定，鑑定委託手續及委託書的完備進行質證。估價師依據《民事訴訟法》、《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》、《司法鑑定程式通則(試行)》做客觀陳述和說明。估價師只講依據，對鑑定啟動程式是否合法不做回答，由法官作出判定。
3、對於估價鑑定範圍的質證
質證內容基本上都會涉及估價鑑定範圍，如估價鑑定物件是房屋、土地還是房地產；房地產包括的附屬設施具體內容；有時可能只是某一因素對價值影響的估價鑑定，如房地產廣告中宣傳的小區環境、配套設施與實際交房時不一致對房地產**產生的影響額等。估價師重點陳述估價鑑定範圍與委託鑑定範圍一致性及其估價範圍包含的具體內容的估價依據。
4、對於估價鑑定文書的規範性的質證
房地產估價鑑定文書一般應包括以下內容：ａ．受理日期、鑑定委託人、鑑定物件、鑑定事由、鑑定時間、鑑定結論的限制條件等鑑定基本情況。ｂ．鑑定依據的送鑑材料(權屬證書，平面圖等)、有關法律法規、技術規範。
ｃ．現場勘察過程及記錄。ｄ．鑑定文書應當有鑑定人、複核鑑定人的簽名和鑑定機構的蓋章。估價師對上述事項作客觀解釋即可。
5、估價鑑定依據、方法、理由和結論的質證
這是質證中基本都會遇到的質證，也是質證中的難點，這也要求房地產估價鑑定一定要注重程式，評估過程一定要有完備的工作底稿，市場調查一定要經得起檢驗，否則容易受到攻擊，特別是當事人也聘請了房地產估價師作專家輔助人的情況下。估價師重點在估價鑑定過程的闡述，回答應重程式，對有些問題堅持宜粗不宜細，不做太多糾纏，謹防落入對方陷阱。
由於法官和當事人可能對太專業的房地產評估術語較難理解，又由於估價本身是經驗與藝術的結合，這是估價和其他自然科學實證的重要區別，許多重要引數選取也是估價師或事務所的經驗。由於估價鑑定結論不會被採納有以下幾種情況：a鑑定機構或者鑑定人員不具備相關的鑑定資格的；b、鑑定程式嚴重違法的；c鑑定結論明顯依據不足的；d經過質證認定不能作為證據使用的其他情形。
故估價引數選取及其他計算過程不宜過多展開陳述，其對估價鑑定結論的採納沒有太大意義，估價師應掌握迂迴技巧，不要被當事人拖入泥潭和陷阱，影響質證效果。
(四)退庭
法官主持質證時會根據質證情況適時對鑑定程式作結語，宣告質證程式結束，宣布估價師退庭。現實中的當事人，特別是估價鑑定結論將導致其承受不利後果的一方當事人，可能會出於訴訟策略的考慮糾纏鑑定人，即使在沒有有利手段提出抗辯的情況下，往往反覆提出同一問題向估價師詢問，意圖干擾法官心證。估價師此時也可適時暗示法官質證程式基本完畢，提醒法官作結語。
在法官宣布估價師退庭情況下簽署庭審記錄後方可退庭，退庭後估價師仍然不得旁聽對案件的審理，在指定的地點休息等候書記員通知在相關法律文書上簽字後方可離開。
三、出庭質證注意事項
由於我國目前沒有證據法和司法鑑定法，對鑑定人出庭質證的許多規範散見於各種法律、法規及司法解釋中，估價師教材中也沒有相關的內容，下面結合筆者出庭質證的經驗對估價師出庭質證注意事項總結如下，以乞拋磚引玉。
(一)提高認識
估價師一定要把握中國司法鑑定體制的改革方向，充分認識估價師出庭質證的重要性，不要因目前司法鑑定人出庭率偏低而以靜止的眼光看待問題。隨著司法鑑定改革的深入，今後鑑定人不出庭接受質證鑑定結論肯定不會被採信。事務所負責人一定從提高員工素質和提高事務所競爭力的角度，從營銷的高度來看待這個問題，一次精彩的出庭無疑會贏得包括當事人雙方的尊重，同時也是事務所形象和專業素質的全面展示，會給事務所贏得社會大眾的良好口碑，蘊藏商機。
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