房地產司法鑑定估價規範初步研究
2009-05-07
房地產司法鑑定估價規範初步研究
（作者：崔太平**：《中國房地產估價與經紀》雜誌2023年第6期）
一、物權保護與房地產估價
房地產司法估價與財產保護的關係是什麼呢？《物權法》作為保護財產的基本法律，在當事人的物權受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。
其實任何的經濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產處罰，對侵害他人權利的除以財產的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的，就是估價的。
其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑑定估價在一定程度上不僅是財產保護，在相當程度上影響了司法的工作。
二、房地產司法鑑定估價的現狀（一）估價委託程式不規範
一是，受託估價機構的資質不符合相關規定。法院委託的房地產估價機構，其資質並不符合部門規章的規定，建設部《房地產估價機構管理辦法》規定，一級和二級資質的機構才可以接受法院委託的估價，但是實際情況中，卻又一些**資質機構接受了法院的估價委託。二是，委託書不規範，缺乏估價基本事項的記載。
估價物件不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委託合同。
委託合同涉及到委託估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等。四是法院對外委託估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權
利。一般覺得當事人要抽籤或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了，其實不然。乙個是涉及到糾紛的不動產，要不要估價，是當事人的權利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那麼就不用估價。
所以說第乙個是估價的申請和決定權。決定權最終在法官的手裡，實際在當事人的手裡，然後才申請，授予。
（二）房地產司法鑑定估價缺乏質證程式
我曾經做過律師事務所主任，如果原告和被告請乙個律師，大家在法庭上在以法律允許的範圍內申請自己的權利，在這樣的博弈中，實現了當事人之間利益的平衡，間接實現了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產估價師很少針鋒相對，司法鑑定估價應該有這樣的程式，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。
（三）《房地產估價規範》缺乏對於房地產司法鑑定估價的規定《房地產估價規範》在房地產糾紛估價裡面有三條，這些規定在現階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。
（四）法院等司法機關對於房地產司法鑑定估價的認識不清晰一是，對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規範》作為國家標準還不十分清晰，對估價物件、估價物件的法律權屬狀態等還有待專家協助。二是，對房地產司法鑑定估價的範圍認識不清。
例如，如果有委託人委託我們評估乙個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態，以及房屋登記辦法規定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什麼。
三是對於法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。
三、房地產司法鑑定估價規範的基本框架
（1）完善房地產司法鑑定估價的委託程式。目前的《房地產估價規範》對實體性的規定不少，對於程式性的規定較少，實際上規範對程式性規定的應該多些。
（2）建立房地產司法鑑定估價的質證程式。（3）完善房地產司法鑑定估價的技術標準。
（4）建立房地產司法鑑定估價的專家庫。專家庫的司法鑑定專家，接受鑑定估價委託。並不從事具體的司法鑑定估價業務，而是接受法院諮詢，幫助法官對於鑑定估價報告的質證和採信。
估價專家也可以接受諮詢，幫助法官確定對於不動產的查封、預查封的具體範圍。
四、司法鑑定估價業務的承接（一）明確基本情況（1）明確估價的基本事項：
估價目的；估價時點；估價物件（實體狀況、權益狀況）。委託評估範圍，不一定就是估價師實際評估範圍！
委託方、產權持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務費及支付方式。
（2）明確估價的其他重要事項：
估價的價值定義；委託方提供的估價依據（估價權屬資料、身份證明、相關法律文書）。估價依據，應當能夠區分哪些是委託方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。
對於委託方之外的使用者，應當在委託估價合同中明確。
能力不能勝任的司法鑑定估價業務的委婉拒絕。（二）明確具體事項
（1）鑑定委託書應當載明委託人的名稱或者姓名、擬委託的司法鑑定機構的名稱、委託鑑定的事項、鑑定事項的用途以及鑑定要求等內容。委託鑑定事項屬於重新鑑定的，應當在委託書中註明。
（2）委託人應當向司法鑑定機構提供真實、完整、充分的鑑定材料，並對鑑定材料的真實性、合法性負責。
（3）對提供的鑑定材料不完整、不充分的，司法鑑定機構可以要求委託人補充；委託人補充齊全的，可以受理。
（4）不能即時決定受理的，應當在七個工作日內作出是否受理的決定，並通知委託人。
（三）司法鑑定機構不得受理的鑑定委託
（1）委託事項超出本機構司法鑑定業務範圍的；
（2）鑑定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；（3）鑑定事項的用途不合法或者違背社會公德的；
（4）鑑定要求不符合司法鑑定執業規則或者相關鑑定技術規範的；（5）鑑定要求超出本機構技術條件和鑑定能力的；（6）不符合民法通則第二十九條規定的；（7）其他不符合法律、法規、規章規定情形的。
對不予受理的，應當向委託人說明理由，退還其提供的鑑定材料。五、司法鑑定估價應當遵循的規範（1）法律法規
（2）《房地產估價規範》等估價規範（3）《司法鑑定程式通則》
（4）《司法鑑定文書規範》和《司法鑑定協議書（示範文字）》六、司法鑑定估價風險提示
（1）鑑定意見屬於專家專業性意見，其是否被採信取決於辦案機關的審查和判斷，鑑定人和鑑定機構無權干涉；
（2）由於鑑定材料或者客觀條件限制，並非所有鑑定都能得出明確的鑑定意見；
（3）鑑定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑑定意見可能對委託人有利，也可能不利。
七、對於房地產司法鑑定估價的質證
（1）房地產司法鑑定估價的質證程式，包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。
（2）質證內容主要包括：對於鑑定估價主體資格的質證，對於鑑定估價啟動程式合法性的質證，對於鑑定估價機構和房地產估價師是否遵循迴避原則的質證，對於鑑定估價範圍的質證，對於鑑定估價報告規範性的質證等等。
（3）鑑定估價的質證程式，還應當包括：建立法官直接詢問、當事人
交叉詢問規則，房地產估價師分別出庭接受質證規則，以及房地產估價師適時退庭規則。
（4）對於估價工作底稿的質證
工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。
管理類工作底稿包括：估價業務基本事項的記錄；估價業務約定書；
估價作業計畫；估價業務執行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。
操作類工作底稿通常包括：現場調查記錄與相關資料；收集的估價資
料；估價測算過程記錄。
（5）對估價報告假設限制條件的質證
估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提，未經調查
確認或無法調查確認的資料資料，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。
註冊資產評估師不得濫用估價假設前提，估價假設前提應當具有合理
性。評估師應當對於估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。
在市場波動較大時，評估師要特別關注**的**風險；金融機構續
貸涉及房地產抵押價值的估價，註冊房地產估價師對已經發生的市場不利變化，應給予充分重視；註冊房地產估價師對預期會降低估價物件價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或公升值因素應謹慎處理。
（6）對估價物件法律權屬狀況的質證
估價師應當知曉評估物件法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執
行估價業務，應當關注估價物件法律權屬並予以恰當披露。
對估價物件法律權屬確認或發表意見，超出估價師執業範圍。估價師
不得明示或暗示具有對估價物件法律權屬確認或發表意見的能力，不得對估價物件的法律權屬提供保證。
對委託方和相關當事方提供的估價物件法律權屬資料和資料**進行
必要的查驗，並對查驗情況予以披露，但不應超越執業範圍明示或暗示承
擔驗證估價物件法律權屬資料真實性、合法性和完整性的責任。
對估價物件法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。
以設定產權為前提對委託方不具有所有權的房地產進行評估，應當對
估價物件法律權屬和設定產權前提予以充分披露，並明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。
（7）對估價有關事項披露的質證
房地產估價司法鑑定
我國三大訴訟法都把鑑定結論作為法定證據之一，司法鑑定結論除了本身作為證據外，它還可以對其他證據進行驗證，因此在證據體系中鑑定結論常常被稱為 證據之王 它對案件的裁決具有重要的乃至決定性的影響。房地產估價司法鑑定就是指同時具有司法鑑定人資格的房地產估價師 以下簡稱估價師 接受司法機關 仲裁機構或當事人...
司法鑑定評估合作協議
關於司法鑑定業務合作協議 甲方 乙方 為拓展司法評估業務，雙方本著互利互惠 共同發展的原則，經甲乙雙方充分協商，一致決定合作司法鑑定業務，就合作事宜達成以下協議 一 甲方的權利和義務 1 提供相關部門所需的材料 包括年檢和備案 2 具體現場勘查及業務評估報告的出具。3 收取評估的費用，承擔評估業務的...
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