二００三年全國房地產估價師執業資格考試筆記
目錄第一部分房地產估價原則1
第二部分估價程式2
第三部分房地產估價技術路線3
第四部分估價方法3
一、市場比較法3
二、收益法5
三、成本法7
四、假設開發法9
五、基準地價修正法11
第五部分不同估價目的下的估價11
一、土地使用權出讓**評估11
二、房地產轉讓**評估12
三、房地產租賃**評估12
四、房地產抵押價值評估13
五、房地產保險估價14
六、房地產課稅估價14
七、徵地和房屋拆遷補償估價15
八、房地產的分割、合併估價15
九、房地產糾紛估價16
十、房地產拍賣底價評估17
十一、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價……………………17
十二、損害賠償估價18
第六部分各種型別的房地產估價18
一、居住房地產估價18
二、商業（含餐飲）房地產估價18
三、商務辦公（寫字樓）房地產估價18
四、旅館（含娛樂）房地產估價19
五、工業房地產估價19
六、特殊用途房地產估價19
第七部分估價報告格式19
估價報告常見錯誤21
第八部分估價報告案例23
第九部分投資分析23
第十部分網上**24
案例分析解題思路
1、問答：考估價的基本事項，估價目的、物件、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如引數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。
3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
4、改錯：考估價方法在應用中的難點。
一、房地產估價的技術路線：確定房地產**內涵和**形成過程。
1、什麼是技術路線？路線的三個方面
①**內涵，由目的確定②估價思路，由原則原理確定③估價方法，由估價物件房地產的類
型、估價方法的適用條件及所蒐集資料的數量和質量決定。
2、技術路線與估價要求事項的關係？
①與估價方法：每種方法都體現了一種技術路線（p6）
②與估價物件：估價技術路線反映了估價物件房地產的**形成過程。
③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、採用的價值標
準及估價方法均有影響。
※a、估價物件實體、權利狀況、區位與價值內涵有密切關係。
b、不同型別房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。
d、估價物件狀況（①空地②有建築物的土地③地上建築物〈在建、新建、舊建〉④房地、未
來狀況的房地產要在未來狀況規劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）
④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價物件在不同的時點狀態是不同的。
⑤與估價原則：技術路線反映**形成過程，估價原則體現了**形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。 ⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。
3、估價路線的確定過程：
①了解估價的基本事項（物件、目的、時點）；②遵守估價原則；③確定**內涵（一定要先說清楚）；④確定**形成過程；⑤再確定估價方法。
二、房地產估價方法
1、各方法之間的關係
①各種方法資料資料的不確定性，角度不同，侷限性，同時運用、相互印證。
②各方法在實質上是一致的，都是比較法的變形p34
③各方法相互引用p54
比較專案比較法成本法收益法假設開發法
價值角度買方、賣方賣方買方賣方賣方
價值轉換**—**部分價—整體價年收益—**整體價—部分價
價值型別比準**積算**收益**剩餘**
價值方向過去—現在過去—現在將來—現在將來—現在
3、估價物件與估價目的、估價方法。估什麼？為什麼而估？怎麼估？
4、估價方法的選用《規範 》p8
三、估價原則。各原則均對**進行限定，共同構成**的框架。
1、合法原則：a、合法產權：占用、使用、收益、處分四方面。
b、合法使用：要符合城市規劃、土地用途管制。
c、合法處分：①拆遷範圍內的不能抵押。②劃撥土地不能單獨抵押。
③集體土地未經徵用不得出讓。④相鄰關係、共同所有、區分所有。⑤土地所有權下的租賃權，擁有期內占有、使用、收益權。
⑥抵押權和地役權
2、替代原則（1）替代性（可比例項必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）
3、最高最佳原則。應以合法原則為前提。說的是房地產的經濟價值最高。
不是樓越高越好，剩餘技術也表明這一點。
（1）先用收益法求出帶有舊建築物的房地價，再用成本法求v建，二者相減得v地。
（2）可以驗證建築物相對於土地是否過大？思路：用成本法求v建，再用剩餘法v建二者相比
4、估價時點原則《原理》p975、公平原則
四、估價目的（核心）
1、不同估價目的要受不同法律法規制約。①市場准入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招
標條件、二次抵押等）；③對**進行的明確規定（拆遷價、基準地價）
2、不同目的影響**內涵（底價、最**、現房價、交換價）
3、不同目的影響估價物件（保險不含地、改制不含基礎設施費用）
4、目的決定**形成。是因決定**內涵而決定的；5、目的決定時點和**形成對應的市場條件；
6、目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。7、目的影響技術路線。
五、房地產價值形成及分配規律
1、法律法規政策（市場准入、限定條件、**規定、規劃限制）；
2、產權原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產轉讓**；5、特殊交易（稅費轉嫁、相鄰地塊）
7、百年老店（如同仁堂）整體轉讓，如用剩餘法和收益法計算，其結果中包含著商譽價值，要扣除掉。
扣除房地產以外資產的貢獻；8、房地的匹配問題。
六、資料的蒐集。資料反映形成**的影響因素，哪些因素對**有影響就蒐集哪些資料（影響的程度、方向、關係不同，要有針對性）
1、一般資料：
（1）專案的有關資料：①估價目的（委託方提供）；②委託方基本情況（法人、住址、聯絡**）；
③專案有關檔案。
（2）估價時點房地產市場狀況的資料：①一般性的；②地區性的；③本型別房地產資料（商業、
特殊物業）
（3）估價物件狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……
（4）估價物件區域條件資料：①交通。②環境。③繁華程度。（5）相關法律、法規、政策。
2、不同估價方法應收集的主要資料（四章ｐ191）
（1）市場比較法：①交易例項及例項房地產狀況。②不同交易情況**差異的資料。③房地產價
格指數及匯率方面的資料。④房地產狀況修正的有關技術資料。
（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發和房屋建設方面的資料。③管理費用方面
的資料。④利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤建築物成新度、重新購建**方面的
資料。⑥建築物的折舊方面的資料。
（3）收益法：①估價物件房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。②估價物件房地產和
似房地產的經營費用資料。③折舊、剩餘收益年限等資料。④資本化率方面的資料。
（4）假設開發法：①同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產市場售價。③同類
專案開發周期、開發費用。④同類專案開發利潤或收益資料。⑤折現率確定的有關資料。
七估價報告
（一）閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依
據全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結果
（二）錯誤型別
1、不全面。①缺有效期、**內涵、資質等；②假設限制條件；③估價依據、基準地價、估價人
員現場調查；④估價結果。
2、不規範。①術語不規範；②表達方式不規範（帶有感**彩、模稜兩可如可能大概）；③錯別字。
3、不充分。(1)取值依據不充分（資料**、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。①時間修正未
說明市場狀況分析。②比準**的未說明理由。如加權、平均。③各種方法最後綜合取值的理
論依據。
4、不一致。①結果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間引數不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價物件，分開評時引數不對應；④前面的因素分析和後而後面的取值計算不一致；⑤推理說明與結論不一致。
５、不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內涵、時點、形成過程）
房地產估價師考試 房地產估價案例與分析 總結
房地產估價案例與分析 一 綜述 1 問答 考估價的基本事項，估價目的 物件 時點 市場變化對估價結果的影響 價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題 如引數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命 等。2 單選 考適用法律 適用方法 估價時點 價值內涵。3 挑錯 考對估價的一般要求，...
房地產估價案例與分析精講班
3 三 黃某於2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，並補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比例項，故估價人員首先採用了收益法估價 估價依據正確 估值40萬元。然後，再將該估價物件視為住宅採用...
房地產估價報告
實驗 實訓 報告 專案名稱杭州下沙高教園區r21 a09住宅地塊出讓 評估 所屬課程名稱不動產估價理論與實務 專案型別綜合性 實驗 實訓 日期 2010 2011學年第2學期 班級09農經 姓名章文邵甘霖李若敏張利娜 學號 0901090109010901 指導教師王直民 浙江財經學院教務處制 土地...