7.2.2.4 求在建工程價值的公式
7.2.2.5 求舊房價值的公式
7.2.3 按開發完成後的經營方式細化的公式
7.2.3.1 適用於開發完成後**的公式
v=vp-c式中v—待開發房地產的價值；vp—用市場法或長期趨勢法測算的開發完成後的房地產價值；c—應扣除專案。
7.2.3.2 適用於開發完成後出租、營業的公式
v=vr-c式中vr——用收益法測算的開發完成後的房地產價值。
7.3 現金流量折現法和傳統方法
7.3.1 現金流量折現法和傳統方法的定義
房地產開發具有周期長的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成後的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發專案。因此，運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：
①採用折現的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法；②採用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。
現金流量是指乙個專案（方案或企業）在某一特定時期內收入或支出的資金數額。現金流量分為現金流入量、現金流出量和淨現金流量。資金的收入稱為現金流入，相應的數額稱為現金流入量。
資金的支出稱為現金流出，相應的數額稱為現金流出量。現金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。
淨現金流量是指某一時點的正現金流量與負現金流量的代數和，即：淨現金流量=現金流入量-現金流出量
7.3.2 現金流量折現法與傳統方法的區別
現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區別：
（1）對開發完成後的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業期時的數額；而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，**他們在未來發生時所發生的數額，即要進行現金流量**。
（2）傳統方法不考慮各項支出、收入發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值（最終是折算到估價時點上），然後再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2023年10月15日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2023年10月15日。如果**該宗土地2023年10月15日開發完成後的房價（含地價）為5 000萬元，折現率為10%，則需將這5 000萬元折現到2023年10月15日，即在2023年10月15日來看的房價實際為5000/（1+10%）3=3 757（萬元）
（3）在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資專案評估中的現金流量分析的口徑一致，便於比較。
7.3.3 現金流量折現法和傳統方法的優缺點
從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較複雜；傳統方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求「先知先覺」，具體需要做到下列3點：
①開發經營期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發生要估計準確；③各項支出、收入在其發生時所發生的數額要估計準確。
由於存在眾多的未知因素和偶然因素會使**偏離實際，準確地**是十分困難的。儘管如此，估價中宜採用現金流量折現法。在難以採用現金流量折現法時可採用傳統方法。
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