3、（三）黃某於2023年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2023年改作餐館，並補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2023年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比例項，故估價人員首先採用了收益法估價（估價依據正確），估值40萬元。
然後，再將該估價物件視為住宅採用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為（40＋50）÷2＝45（萬元）。請問：
這樣確定估價結論是否正確？為什麼？
標準答案：這樣確定估價結論不正確。因為：
1．將估價物件視為住宅進行估價違背了「合法原則」。因為在估價時點估價物件的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價物件似應按住宅用途估價（因為50萬元大於40萬元），但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價物件的合法用途是商業，因此應以收益法計算的**為其合法**。
2．將估價物件按兩種不同用途進行估價，並對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價物件在特定估價目的下只能有一種法定用途。
房地產估價報告案例與分析
二 三年全國房地產估價師執業資格考試筆記 目錄第一部分房地產估價原則1 第二部分估價程式2 第三部分房地產估價技術路線3 第四部分估價方法3 一 市場比較法3 二 收益法5 三 成本法7 四 假設開發法9 五 基準地價修正法11 第五部分不同估價目的下的估價11 一 土地使用權出讓 評估11 二 房...
房地產估價師考試 房地產估價案例與分析 總結
房地產估價案例與分析 一 綜述 1 問答 考估價的基本事項，估價目的 物件 時點 市場變化對估價結果的影響 價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題 如引數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命 等。2 單選 考適用法律 適用方法 估價時點 價值內涵。3 挑錯 考對估價的一般要求，...
房地產估價師《案例與分析》複習指導 4
7.2.2.4 求在建工程價值的公式 7.2.2.5 求舊房價值的公式 7.2.3 按開發完成後的經營方式細化的公式 7.2.3.1 適用於開發完成後 的公式 v vp c式中v 待開發房地產的價值 vp 用市場法或長期趨勢法測算的開發完成後的房地產價值 c 應扣除專案。7.2.3.2 適用於開發完...