商業用地估價
常見用途土地估價
商業用地估價
(一)商業用地特點
商業用地的特點是：收益高，集中分布在城區**量大的區域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。
(二)商業用地主要**影響因素
1. 一般因素
(1)自然因素：城鎮地理位置及與經濟發展的關係、氣候條件等；
(2)社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設、居民生活方式等；
(3)經濟因素：城鎮的性質與國際化程度、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業與居民收人水平、產業結構與商業服務業的發展前景、此類市場狀況等；
(4)行政因素：土地利用規劃與管制、建築規劃與管制、房地產租金與稅收政策等。
2．區域因素
(1)自然因素：區域在城鎮中的位置等；
(2)社會因素：常住人口及流動人口數量、社會人文環境等；
(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等；
(4)基礎設施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等；
(5)商業繁華程度；距商業中心的距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，
例題：商業繁華程度的內容包括( )
a。區域在城鎮中的位置
b，交通體系
c，客流的數量與質量
d．距商業中心的距離
e．經營類別、
答案：c，d e．
解析：商業繁華程度；距商業中心的距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，
(6)行政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制、交通管制等；
(7)環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣汙染及危險設施或汙染源的臨近程度等。
3，個別因素
宗地地形、地質、地勢、日照、通風、乾濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、規劃限制、地上建築物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。
(三)商業用地估價的技術思路
商業用地，宜採用市場比較法、收益還原法、剩餘法和基準地價係數修正法估價。
例題：商業用地評估不宜使用的評估方法是( )
a。市場比較法
b．成本逼近法
c收益還原法
d．剩餘法
答案：b．
解析：商業用地，宜採用市場比較法、收益還原法、剩餘法和基準地價係數修正法估價。
(四)商業用地估價方法選擇與應用
1.各類商業用地**評估必須區分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異
2，各類旅遊用地評估，應注意國家旅遊區評價標準。
例題：各類旅遊用地評估，應注意( )評價標準。
a。地方旅遊區
b國家旅遊區
c省級旅遊區
d．以上都是
答案；b
解析：各類旅遊用地評估，應注意國家旅遊區評價標準。
辦公用地估價
辦公用地估價
(一)辦公用地特點
辦公用地的特點是：收益性強，而且收益較高，主要分布與城區交通方便區域，樓層較高，附屬設施較多，市場較活躍。
(二)辦公用地主要**影響因素
辦公用地的**影響因素與住宅相當，但交通條件的影響較住宅大。
(三)辦公用地估價的技術思路
辦公用地介於住宅用地和商業用地之間，宜採用市場比較法、收益還原法、剩餘法和基準地價係數修正法估價。
(四)辦公用地估價方法選擇與應用
1，各類辦公用地**評估，需要考慮辦公樓的級別差異所帶來的土地收益差異。
2．運用基準地價係數修正法和市場比較法評估時，很多經濟不夠發達的地方的基準地價是以住宅**為參照，因此在評估過程中要考慮辦公用地的影響因素與住宅的差異。
教育、科技、衛生、文化用地、體育用地估價
教育、科技、衛生、文化用地、體育用地估價
(一)教育、科技、衛生、文化、體育用地特點
該類用地的特點是：收益很小或無收益，且所處位置多位於市(縣、鎮)中心。
(二)教育、科技、衛生、文化、體育用地主要**影響因素
參照居住、工業和商業的影響因素，根據實際情況選擇確定。
(三)教育、科技、衛生、文化、體育用地估價的技術思路
該類用地適宜採用成本逼近法、收益還原法(有收益或潛在收益)及基準地價係數修正法評估。
(四)教育、科技、衛生、文化、體育用地估價方法選擇與應用
1．採用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮拆遷安置補助費，利潤率、土地增值收益率等引數，並應比工業用地的相應引數要高。
2．區域位置較好的，可參照同區域地價水平相近用途(商業、住宅)的基準地價進行估價，考慮年期和用途修正(進行減價修正)；一般參照工業用地基準地價進行評估，不進行年期和用途修正。
3．採用收益法用的是整體收益。
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