物業管理基本制度與政策精講班第13講課件講義（環球職業教育**
內容提要和考試要求
一、內容提要
1．業主的權利
2．業主的義務
3．業主大會的組成
4．業主大會的性質
5．成立業主大會的限制和選擇
6．業主大會的籌備
7．籌備業主大會的工作要求
8．業主大會的成立
9．業主大會的職責
10．召開業主大會臨時會議的三種情況
11．業主大會的表決規則
12．業主委員會的性質
13．業主委員會的職責
14．業主委員會的備案
15．業主委員會委員的資格條件
16．業主委員會委員的資格終止
17．業主委員會會議的規範
18．業主大會、業主委員會的限制性要求
二、考試目的和考試要求
一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關政策必要性和具體內容的理解、熟悉程度和應用能力。
二）考試基本要求
掌握：業主大會的職責和表決規則，業主委員會的職責。
熟悉：業主的權利和義務。
了解：籌備成立業主大會的工作內容和程式，業主委員會委員的資格條件。
業主大會制度、業主
第三章物業管理的基本制度 (一)
第一節業主大會制度
業主大會制度是《物業管理條例》規定的一項重要制度，在《條例》實施以前，大多採用業主委員會制度，從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理的發展起到過一定的促進作用。但在實踐中，也存在一些問題。如有的住宅小區業主委員會與物業管理企業相互勾結，少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也隨意解聘物業管理企業或不當利用公共設施經營的決定，導致矛盾產生。
鑑於以上問題，在《條例》中，確立了業主大會和業主委員會並存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。這一制度有利於維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。
一、業主
一)業主的概念
條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。由於我國實**屋所有權與土地使用權歸屬同乙個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的裝置、設施和相關場地的相關權利。
這一點在新頒布的《物權法》體現特別明確。
現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。
二)業主的權利（重點）
在物業管理活動中，業主對房屋擁有所有權，享有對物業和相關共同事務進行管理的權利。。
條例》規定業主在物業管理活動中享有的權利包括：
1．按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務
2．提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議
3．提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議
4．參加業主大會會議，行使投票權
5．選舉業主委員會委員，並享有被選舉權
6．監督業主委員會的工作
7．監督物業管理企業履行物業服務合同
8．對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權
9．監督專項維修資金的管理和使用
10．法律、法規規定的其他權利
總共十項權利，這些權利有些由單個業主享有和行使，有些只能通過業主大會來實現，比如說「1．接受物業管理企業提供的服務」
單個業主可以享有，「3．制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議」 只能通過業主大會來實現。
1．按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務
物業服務合同是業主與物業管理企業之間約定雙方權利與義務的協議。物業服務合同簽訂後，物業管理企業負有向業主提供合同所約定服務的義務，業主在支付了合同所約定的物業服務費用後，享有接受物業管理企業提供服務的權利。
2．提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議
業主大會會議是業主大會開展工作的基本形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。作為業主大會的成員，業主享有提議召開業主大會會議的權利。
《條例》第十三條規定：經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，業主有對物業管理有關事項提出建議的權利，促使物業管理能及時、有效地以符合廣大業主利益的方式進行。
3．提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議
業主公約、業主大會議事規則是規範業主之間權利與義務關係和業主大會內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以後對物業管理區域內全體業主都有約束力，而且這些規約的規定事關全體業主的共同利益，因此每一位業主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業主認為有必要制定業主公約、業主大會議事規則，或者認為現有業主公約、業主大會議事規則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。
4．參加業主大會會議，行使投票權
業主對物業管理區域內重大事項的決定權，是通過參加業主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業主身份，就具有參加業主大會會議的權利。在業主大會會議上，首次業主大會會議上投票權的具體辦法，由省、自治區、直轄市制定，其他則由業主大會議事規則約定的辦法，對列入會議議程的各項物業管理事項進行投票，作出體現全體業主共同意志的決定。
5．選舉業主委員會委員，並享有被選舉權
業主委員會是業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，並就物業管理區域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業主代表，即業主委員會委員組成。業主委員會委員從業主中選舉產生，作為業主的代言人履行具體職責，為全體業主服務。
每一位業主都有選舉符合自己意願的業主委員會委員的權利，同時業主作為業主大會的成員也都享有被選舉為業主委員會委員的權利。
6．監督業主委員會的工作
業主委員會是業主大會的執行機構，它的工作直接關係到每一位業主的切身利益。由於業主委員會委員也具有個人利益，可能會怠於行使業主大會賦予它的職責，有些素質不高的業主委員會委員甚至可能會作出損害業主利益的行為。為了防止這種業主委員會委員侵害業主權益情況的發生，督促業主委員會委員更好地履行職責，保護業主的合法權益，應當保證業主對業主委員會委員享有監督權。
如業主有權對業主委員會的工作提出批評和建議；有權知曉業主委員會的運作情況；有權了解業主委員會所作出的各項決定的理由；有權查詢業主委員會儲存的各項檔案檔案；有權制止並要求業主委員會糾正其不符合法律或者規約的行為等。業主對業主委員會的工作行使監督權有利於業主委員會規範、健康地運作。
7．監督物業管理企業履行物業服務合同
物業管理企業是基於和業主之間的物業服務合同，為業主提供服務的經營主體，與業主處於物業管理法律關係的相對方。業主有權對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督。如業主有權對物業管理企業履行合同的情況提出批評與建議；有權查詢物業管理企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料；有權監督物業管理企業的收費情況；有權要求物業管理企業對違反合同的行為進行改正；等等。
業主對物業管理企業的監督權有利於物業管理企業更好地履行物業管理服務。
8．對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權
物業共用部位、共用設施裝置和相關場地，與業主所擁有的物業不可分割，業主對擁有物業進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業共用部位、共用設施裝置的使用。業主和物業管理企業可以在不損害業主共同利益的情況下，依法對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業主的合法權益，因此，每乙個業主對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用的情況享有知情與監督的權利。
9．監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用
物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金是在物業產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規定建立的專門性資金，專項維修資金屬於業主所有（業主容易忽視對專項維修資金)的管理和使用，其是否完好，執行是否正常，不僅關係到相鄰物業，整幢樓，甚至整個物業管理區域物業的正常維護和使用，關係到全體業主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業主嚴格的監督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業主在專項維修資金的收取、使用、續籌、代管等各個環節都享有監督權。
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