第四章房地產**影響因素
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產**影響因素，包括房地產自身、人口、制度政策、經濟、社會、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析
本章歷年的考題在8-9題，分值在10分左右，難度一般，屬於比較重要的章節
第一節房地產**影響因素概述
1.房地產**影響因素的總認識（理解即可，歷年來沒出現過考點）
各種因素引起**變動方向，變動程度不同；
影響因素與**變動之間的關係不盡相同；
有些因素對**的影響與時間有關，有些無關；
各種影響因素對同一型別房地產**影響方向和影響程度不是一成不變的；
同一因素在不同地區對**的影響可能不相同；
各種影響因素在不同水平上的變化對**影響是不相同的；
某些影響因素可以用數學模型量化，某些不可以。
2.房地產**影響因素的分類
第一種分類體系
■一般因素，對大範圍的房地產普遍產生共同影響，如經濟發展、貨幣政策、利率、匯率等
■區域因素，只對一定區域內的房地產產生影響，如城市規劃調整、環境狀況等
■個別因素，僅對估價物件房地產產生影響。主要是自身因素，如區位、權益、實物等。
第二種分類體系
■自身因素
區位因素
實物因素
權益因素
■外部因素
人口因素
制度政策因素
經濟因素
社會因素
國際因素
心理因素
其他因素
第二節房地產自身因素
1.實物因素（與第二章對房地產的描述是一致的）
土地實物因素
■土地面積
■土地形狀
■地形■地勢■土壤■地基■土地條件（開發程度）
建築物實物因素
■建築規模
■外觀■建築結構
■設施裝置（小區內部）
■裝飾裝修
■層高和室內淨高
■空間布局
■防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、採光、日照
■維修養護情況及完損程度
2.權益因素
房地產的利用要受到一定限制。限制主要包括：權利狀況的設立和行使的限制；使用管制；相鄰關係的限制。
權利狀況的設立和行使的限制
權利是否完整（乾淨與否）、是否是共有產權（共有房地產，如共有人較多可能影響成交**低於正常**）、是否設立了他項權利。如設立地役權，可能降低供役地的價值
使用管制
主要的使用管制包括：
農村地區的農用地轉為建設用地。農用地地價低，轉變用途地價**
城鎮地區的城市規劃對土地用途、建築高度、建築密度、容積率的規定。容積率對地價影響大。規劃調整容積率的話，原使用權人需要補地價。
相鄰關係：指房地產的相鄰權利人依照法律、法規的規定或按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關係。
相鄰關係是對房地產所有權和使用權的一種限制
應當為相鄰權利人提供的必要便利（3項便利）
■用水、排水提供必要便利
■通行的便利
■對相鄰人因建造修繕建築物以及鋪設管線提供便利
不得損害相鄰人的以下權利（3項義務）
■不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照
■不得違反國家規定棄置固體廢物、排入汙染物
■挖掘土地、鋪設管線等不得危及相鄰房地產的安全
城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（ ）。【2023年真題】
a.建築高度
b.建築結構
c.容積率
d.土地使用權**
e.土地用途
[答疑編號505561040101]
『正確答案』ace
『答案解析』建築結構不屬於土地使用管制內容，土地使用權性質是管制內容，但是不管制**。參見教材p127。
影響房地產價值的權益因素包括（ ）。【2023年真題】
a.房地產權利設立和行使的限制
b.房地產區位的限制
c.房地產使用管制
d.房地產通風採光的限制
e.房地產相鄰關係的限制
[答疑編號505561040102]
『正確答案』acde
『答案解析』房地產的利用肯定要受到一定限制。包括：權利狀況的設立和行使的限制，使用管制，和相鄰關係的限制。參見教材p126-128。
3.區位因素
區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關係。
房地產的區位，不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯絡的社會經濟位置，是與該特定位置相聯絡的自然因素和人文因素的總和。不同性質的房地產對於區位的要求不一樣。
房地產區位是可變的。
在完全競爭的市場條件下，各個土地使用者按照其產生的經濟地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地。
市場競爭，使得土地所有者把土地租給那些出價最高的使用者。
依據各個行業支付地租能力的差別，形成乙個圍繞市中心的呈同心圓分布
區位因素可以分解為：
（1）位置：房地產移動後發生變化的因素就是區位因素，移動後不變化的，就不是區位因素。
方位——「山之陽，水之北」
與相關場所的距離。距離是用於衡量房地產區位好壞最常見、最簡單的指標。一宗房地產與重要場所的距離越近，價值越高。
衡量距離的指標（4指標）：
空間直線距離
交通路線距離
交通時間距離應採用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測算
經濟距離是將交通時間和交通費用統一起來考慮的距離
朝向，住宅的朝向影響到採光，**一般是南方為上，東方次之，西又次之，北不良
樓層，樓層影響到採光、視野、空氣潔淨、雜訊、室內溫度等（容易混淆，樓層屬於空間區位。注意區分層高，層高屬於實物因素。）
住宅樓層，沒有電梯的住宅——中間樓層最優，頂層較劣，有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優，三層以下較劣。商業用房，地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。
判定工業房地產區位優劣的主要因素有（ ）。【2023年真題】
a.臨街狀況
b.是否便於動力取得
c.是否便於廢料處理
d.是否接近大自然
e.是否便於產品和原料運輸
[答疑編號505561040103]
『正確答案』bce
『答案解析』參見教材p129，a是商業房地產的區位要求；d是住宅房地產的要求。聯絡實際，舉例印證。
用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜採用的距離是（ ）【2023年真題】
a.空間直線距離
b.交通路線距離
c.交通時間距離
d.經濟距離
[答疑編號505561040104]
『正確答案』abr> 『答案解析』空間直線距離，受交通條件限制，有時是無意義的。參見教材p131。
2023年房產估價師《理論與方法》習題班課件
第一章房地產估價概論 前言學習方法 進行每章學習之前，先做習題，做題時盡量不要依賴猜測，做任何選擇和判斷都要有自己的充足理由。不清楚的寧可不做，空著。做完後再聽習題班的講解。對做錯的題目，一定要返回去看書，或者重聽基礎班對該知識點的講解，以加強理解和記憶。本章主要以小題的形式考核。總分值7 8分。難...
2023年房產估價師考試《房地產開發經營與管理》試題
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2019房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》模擬
1 在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優先保護 a 債權 b 物權 c 二者皆可 d 二者皆不 2 是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。a 物權 b 債權 c 租賃權 d 所有權 3 房地產權利的種類中，屬於自物權的是 a 所有權 b 典權 c 抵押權 d 地役權 4 是在他人的物上...