一、單選題
1、某公司獲得60畝居住用地使用權，規劃設計條件：規劃建設用地面積37000m2，居住建築用地面積32000m2容積率2.5，居住建築密度0.
4，限高6層，則該公司可用於銷售的最大居住建築面積（ ）
a．92500m2
b．88800m2
c．80000m2
d．76800m2
2、動態投資**期是指專案以（ ）所需的時間。
a．經營收入抵償全部投資
b．全部現金流入抵償全部現金流出
c．淨收益抵償全部投資
d．淨收益現值抵償全部投資
3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修專案的費用由（ ）支付。
a．承租人
b．業主
c．承租人和業主共同
d．物業管理公司
4、房地產市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（ ）的客戶認識所營銷的物業。
a．潛在
b．過去
c．現在
d．未來
5、某開發商將8000萬元投入一房地產開發專案，假設此專案開發周期為3年，當前房地產開發投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發商自有資金佔30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（ ）
a．40.9%
b．54.7%
c．56.7%
d．61%
6、某開發商以500萬元的**取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金50o萬元，預計專案建設投資總額為1800萬元，則該專案（ ）即可獲得**房地產管理部門頒發的預售許可證。
a．還需投入50萬元建設資金
b．還需投入450萬元建設資金
c．還需投入800萬元建設資金
d．在此情況下
7、（ 是判斷專案盈利能力的重要技術經濟指標，是將開發專案預期或實際上所獲得的年淨收益進行資本化時採用的乙個貼現率。
a．利息率
b．銷售利潤率
c．速動比率
d．目標收益率
8、經營性房地產專案的成本收益率等於（ ）乘以100%。
a．開發商利潤/總開發成本
b．正常經營年份的淨經營收入/總開發成本
c．開發商利潤/總開發價值
d．正常經營年份的經營收入/總開發成本
9、房地產開發專案的建設過程是指（ ）的持續時間。
a．房地產開發全過程
b．獲得土地後到全部工程竣工
c．從工程開工到全部工程竣工
d．從工程開工到專案租售完畢
10、對於**彈性的以下描述中，（ 是正確的。
a．需求**彈性係數越大，需求數量對**的變化不敏感
b．在不同的**水平上，需求**彈性係數都一樣
c．供給彈性係數pes=需求數量變化的百分比/**變化的百分比
d．短期內房地產市場租金由需求決定，供給缺乏彈性
11、假設某專案年淨經營收益為60萬元，年經營成本為20萬元，該專案投資的資本**為750萬元，則該項目的年投資收益率為（ ）
a．10.7%
b．8.0%
c．5.3%
d．2.7%
12、實力強大的投資者對房地產的投資也注重研究其地區分布、（ 以及專案型別發布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
a．空間分布
b．人口分布
c．時間分布
d．經濟分布
13、在任何市場上，能反映某種商品的市場供求狀況是商品的（ ）
a．質量
b．品牌
c．**
d．型別
14、建築功能評價是指（ ）
a．對建築物功能價值的估算
b．對建築產品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足需要的程度
c．對建築產品價值的估算
d．對建築產品社會性功能的評估
15、以下選項適於在新區開發的建築是（ ）
a．娛樂用房
b．寫字樓
c．高階住宅和公寓
d．餐飲用房
16、在整個開發過程中最為重要的乙個環節是（ ）
a．投資機會選擇
b．投資機會決策分析
c．投資機會選擇與決策分析
d．市場分析和專案財務評價
17、房地產開發專案建築工程招標的一般程式為（ ）
a．申請招標→編制招標檔案→編制招標工程標底→確定招標方式，發布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同
b．申請招標→編制招標檔案→確定招標方式→編制招標工程標底→發布招標公告→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同
c．申請招標→編制招標檔案→確定招標方式→編制招標工程標底→發布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開標、評標和決標→簽訂合同
18、工程建設過程中不可避免地存在風險。保險是承包商承擔的風險之一，以下不屬於保險內容的是（ ）
a．工程保險
b．工人人身保險
c．第三方保險
d．質量保險
19、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為（ ）
a．30%
b．32%
c．33%
d．18%
20、對於銷售物件或承租物件已明確的專案，金融機構有可能提供佔總開發成本（ ）的融資貸款。
a．70%左右
b．80%左右
c．90%左右
d．60%左右
二、判斷題
21、房地產本身產生收益，在其使用過程中也產生收益。（
22、城市土地可分為具備開發建設條件，立即可以開始建設的熟地和必須經過土地的再開發過程才能用於建設的生地。生地和熟地之間的**差異是土地再開發費用。（
23、生產方式和工作方式的改變不會影響房地產市場的轉變。（
24、建築容積率是專案規劃建設用地範圍內全部建築面積與居住建築用地面積之比。（
25、租金的控制，即具體規定各類房地產的租賃**，是**巨集觀調控房地產市場的乙個手段。（
26、在競爭導向定價法中，領導定價法所定**處於較**位。挑戰定價法所定**比市場領導者的定價稍低或低得較多，隨行就市定價法所定**為同類物業的平均現行**水平。（
27、收益率與回報率均反映投資的收益能力，通常前者考慮收益更全面。（
28、由於蒙特卡洛風險分析主要依靠計算機模擬，因此對市場資料的完整程度要求不高。（
29、當開發商確定施工合同採用固定總價合同時，財務評價中就可以不考慮建造成本變動所致風險。（
30、一般說來，短期信貸應側重於間接融資方式，長期信貸應側重於直接融資。（
31、在任何情況下，如果貸款利率高於投資收益率，開發商都不應利用貸款。（
32、寫字樓的基礎租金是指達到投資收益率目標或其可接受的能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的最低租金。（
33、按照《建築製圖標準》的規定，圖紙規格有1、2、3、4、5號，共5種。（
34、房地產開發投資規模大、風險高、**期長，故金融業一般不願向房地產開發融資。（
35、建築物的構造一般由基礎、牆體、梁、板、柱、屋面、樓梯和門窗、陽台、雨篷等部分組成。（
36、如果兩筆資金等值，則用複利公式把它們變換到任何時點，變換成任何支付形式都還是等值的。（
37、開發專案竣工驗收由承包商組織進行。（
38、房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間，並改變人類生存的物質環境的一種活動。（
39、科學的土地**計畫應與總體規劃相協調，應有足夠的塑性，能夠對市場訊號做出靈敏的反應。（
40、可行性研究的根本目的是實現專案決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高專案開發建設的經濟、社會和環境效益。（ 三、多選題
41、房地產間接投資包括（ ）
a．置業投資
b．購買房地產開發企業的**
c．開發投資
d．購買房地產投資信託**
42、投資型物業購買者購買行為受（ ）的制約。
a．房地產投資收益水平
b．其他投資工具的收益水平
c．市場內使用者需求特點、趨勢和偏好
d．購買者自身特點偏好
43、固定單價合同中所用單價包括人工費、材料費和（ ）
a．管理費
b．利潤
c．施工機械使用費
d．所得稅
44、工程款支付一般按時間大致分為（ ）
a．退還保留金
b．最終付款
c．預付款
d．工程進度付款
45、房地產市場宣傳的手段主要有（ ）
a．傳送售樓書
b．市場調查
c．展示樣板房
d．制定現場廣告牌
46、在市場經濟條件下，利率水平的高低主要取決於（ ）
a．社會平均利潤率
b．資本供求狀況
c．國家巨集觀信貸政策
d．目標收益率
47、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有（ ）特點。
a．土地費用高
b．投資風險減少
c．投資風險增加
d．開發周期縮短
e．開發周期延長
48、公開招標通常適用於工程專案（ ）的開發專案建設。
a．建設週期較長
b．工程性質比較特殊
c．規模較大
d．技術複雜
e．工期緊迫
49、舊城區房地產開發的特點是（ ）
a．地處城市中心，是商業、文化活動的聚集地，具有民族傳統色彩，適於作為商業、辦公、旅遊、娛樂、餐飲等型別的開發
b．開發費用高昂、環境汙染嚴重
c．舊城區人口密度大、建築密度小
d．舊城區的建築物多是危舊房
e．舊城區受城市規劃限制更苛刻
50、**對房地產市場政策干預的原則是（ ）
a．目標的確定性
b．政策的可間斷性與協調性
c．政策的針對性
d．政策的導向性
e．政策的公平性和效率
51、以下選項屬於非居住區開發專案技術經濟指標的是（ ）
a．建築容積率及總建築面積
b．地上建築面積及密度
c．規劃建設用地面積及建築高度
d．綠地率和停車位個數
e．地下建築面積及有效面積係數
52、目前我們國房地產開發投資企業納稅的主要稅種有（ ）
a．銷售稅金
b．土地使用稅金
c．房產稅金
d．企業所得稅
e．城市規化稅
53、屬於影響產品成本高低的因素是（ ）
a．生產技術方案
b．生產規模
c．生產組織方式
d．技術水平與管理水平
e．物質**與產品銷售條件及人民的消費水平
54、金融機構進行專案貸款審查時，要進行工作有（ ）
a．客戶評價
b．專案評估
c．擔保方式評價
d．貸款綜合評價
e．貸款金額
55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常要考慮的因素有（ ）
a．可能面積的組合
b．尋租者經營業務的性質
c．尋租者將來擴充套件辦公室面積的計畫
d．每平方公尺的租金
e．室內的裝修
四、計算題
56、某投資者以1600萬元購入一層商業店鋪用於出租，購樓款分期支付，第
一、第二和第三年分別支付 30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經營費用50萬元，隨著商業店鋪周圍環境的改善和經營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉售收入300萬元，試確定該項目的財務內部收益率（假定投資發生在年初，租金收入、經營費用發生在年末）。
57、某投資者以bot方式，投資2000萬元獲得鳳凰山收費隧道25年的經營使用權，期望投資實際收益率為16%。預計隨著當地經濟的發展，過洞車輛每年將以2%增長率增加，若每車次平均收費10元。保持25年不變，考慮3%的年通貨膨脹率，問現日均通過車次為多少時，剛好達到投資者期望的投資收益目標？
（不考慮資金年內收支影響，假定投資發生在年初，經營收入、經營費用發生在年末；年經營費用為年經營收入的20%）
58、某投資者以400萬元購入一寫字樓物業20年的使用權用於出租經營，已知該投資者的目標收益率為18%，預計未來20年內的年租金**率為5%，問該寫字樓於第八年的淨租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標的要求？
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