名稱： 房地產開發經營與管理精講班第38講作業卷
詳細情況
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一、單選題:
1、 下列房地產投資專案不確定因素中，屬於置業投資階段的主要不確定性因素的是（）。
a．建安工程費
b．土地費用
c．空置率
d．容積率
標準答案： c
解析：對於房地產開發專案而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建築安裝工程費、租售**、開發期與租售期、建築容積率及有關設計引數、資本化率、貸款利率等；對於房地產置業投資專案，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：
購買**、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積係數和貸款利率等。
2、 下列因素中，屬於房地產置業投資專案主要不確定性因素的是（ ）。
a．容積率
b．空置率
c．利息備付率
d．成本利潤率
標準答案： b
解析：3、 專案利潤為零時，分析專案成本、售價或銷售率所處狀態的方法是（ ）。
a．獲利能力分析
b．盈虧平衡分析
c．市場狀況分析
d．定性風險分析
標準答案： b
解析：4、 某房地產開發專案的占地面積為10000㎡，規劃容積率≤4，預計開發完成後可供銷售面積為總建築面積的80%，專案的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/㎡，則使專案達到盈虧平衡的單位變動成本為（ ）元/㎡。
a．2350
b．2937．5
b．3250
d．4062．5
標準答案： a
解析：4500元/㎡×10000㎡×4×80%＝5000萬元＋χ×10000㎡×4，解得：χ＝2350元/㎡。
5、 某房地產開發專案的占地面積為15000㎡，規劃容積率為3，預計開發完成後可供銷售的面積為總建築面積的80%，專案的總固定成本為8000萬元，預計專案的單位變動成本為4500元/㎡，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。
a．5377．78
b．6277．78
c．6722．22
d．7847．22
標準答案： d
解析：總建築面積（產量）=15000×3=45000（㎡），可銷售面積（銷量）=45000×80%=36000（㎡），根據盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷量=固定成本+單位可變成本×產量，設銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000
x=7847．22元/㎡
本題容易出錯的點在於計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應用總建築面積。
6、 某房地產開發專案的占地面積為1萬㎡，容積率為1．5，如果房屋開發成本為3000元/㎡（按建築面積計），**能夠以8000元/㎡（按建築面積計）的銷售**實現全部銷售，則該專案實現盈虧平衡的最高土地取得**（按占地面積計）為（）元/㎡。
a．3000
b．5000
c．7500
d．8000
標準答案： c
解析：建築面積=土地面積×容積率=10000×15=15000（平方公尺），銷售單價×銷售量＝固定成本＋單位可變成本×銷售量，設土地**為x，8000×15000=10000x＋3000×15000，x=7500元/㎡。
7、 房地產專案盈虧平衡分析中，不包括（）分析。
a．最低租售**
b．最低租售數量
c．最低利潤水平
d．最高土地取得**
標準答案： c
解析：分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計算出來的。
8、 盈虧平衡分析結果顯示：甲專案當售價下降30%、成本上公升60%時，開發利潤（稅前）為0；乙專案當售價下降20%、成本上公升50%時，開發利潤（稅前）為0。因此，在抵禦售價和成本變動風險的能力方面，（ ）。
a．甲專案強於乙專案
b．乙專案強於甲專案
c．甲專案與乙專案一樣強
d．不能確定哪個專案強
標準答案： a
解析：9、 房地產專案的臨界點分析，是分析計算乙個或多個風險因素變化而使房地產專案達到（ ）的極限值。
a．利潤為零
b．允許的最低經濟效益指標
c．最大費用
d．最大利潤
標準答案： b
解析：10、 在眾多的不確定性因素中，找出對專案經濟評價指標影響較大的因素，並判明其對開發專案投資效益影響的程度，是（）分析的目的。
a．盈虧平衡
b．敏感性
c．風險
d．概率
標準答案： b
解析：11、 對某房地產專案進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，專案開發利潤的變化分別為27．31萬元、55．04萬元、10．16萬元、88．33萬元，則其中最敏感的因素是（）。
a．地價
b．建造成本
c．貸款利率
d．資本化率
標準答案： d
解析：二、多選題:
12、 房地產開發專案的主要不確定性因素有（）。
a．開發期和租售期
b．權益投資比率
c．資本化率
d．貸款利率
e．運營費用
標準答案： a, c, d
解析：權益投資比率和運營費用屬於置業投資的主要不確定性因素，其中，權益投資比率對開發投資專案也算不確定性因素，但不是主要不確定性因素，注意對比區別開發投資與置業投資的不確定因素。
13、 對於房地產開發專案而言，涉及的主要不確定性因素有（ ）。
a．土地費用
b．建安工程費用
c．容積率
d．開發期與租售期
e．運營成本
標準答案： a, b, c, d
解析：對於房地產開發專案而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建安工程費用、租售**、開發期與租售期、建築容積率及其有關設計引數、資本化率、貸款利率等。
14、 對於房地產置業投資專案，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括（ ）等。
a．權益投資比率
b．有效面積係數
c．開發期和租售期
d．貸款利率
e．建築容積率
標準答案： a, b, d
解析：對於房地產置業投資專案，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買**、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積係數和貸款利率等。
15、 盈虧平衡分析有（ ）。
a．線性盈虧平衡分析
b．非線性盈虧平衡分析
c．保本點盈虧平衡分析
d．臨界點盈虧平衡分析
e．轉折點盈虧平衡分析
標準答案： a, b
解析：16、 房地產專案的盈虧平衡分析，有（ ）。
a．線性分析
b．非線性分析
c．保本點分析
d．臨界點分析
e．轉折點分析
標準答案： c, d
解析：三、判斷題:
17、 如果承包合同是一種固定總價合同，則建安工程費用的變動風險由開發商負擔，對承包商基本無影響。（ ）
對錯 標準答案： 錯誤
解析：如果承包合同是一種固定總價合同，則建安工程費用的變動風險由承包商負擔，對開發商基本無影響。
18、 中低價位的商品住宅和經濟適用房專案，其銷售週期就遠遠低於高檔商品住宅專案；商用房地產開發專案的租售週期，就遠遠小於住宅專案。（ ）
對錯 標準答案： 錯誤
解析：商用房地產開發專案的租售週期，遠遠大於住宅專案。
19、 金融機構在為房地產置業投資發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。（）
對錯 標準答案： 正確
解析：金融機構出於控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低於某一要求的比率。
20、 權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金佔借貸資本總額的比例。（ ）
對錯 標準答案： 錯誤
解析：權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金佔初始資本投資總額的比例。
21、 盈虧平衡分析可以用來分析利潤為零時專案的成本、售價或銷售率所處的狀態，也可以用來分析達到目標收益水平時的狀態。（ ）
對錯 標準答案： 正確
解析：22、 空置率提高，會導致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高。（ ）
對錯 標準答案： 正確
解析：23、 房地產專案的盈虧平衡分析，有最低點分析和最高點分析兩種，兩者的主要差異在於平衡點的設定。（ ）
對錯 標準答案： 錯誤
解析：房地產專案的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在於平衡點的設定。
24、 最高租售**與**租售**之間差距越大，說明房地產專案抗市場風險的能力越強。（ ）
對錯 標準答案： 錯誤
解析：應是最低租售**與**租售**之間差距越大，說明房地產專案抗市場風險能力越強。
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房地產開發經營與管理
第三篇房地產經營與管理 第1章房地產投資與投資風險p1 第2章房地產市場與市場執行p5 第3章房地產開發程式與管理p9 第4章房地產市場調查與分析p13 第5章現金流量與資金時間價值p18 第6章經濟評價指標與方法 p20 第7章風險分析與決策 p23 第8章房地產開發專案可行性分析 p26 第9章...
房地產開發經營
出自 mba智庫百科 房地產開發經營 real estate exploitation management 房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設 房屋建設，並轉讓房地產開發專案或者銷售 出租商品房的行為。其中 房地產開發經營的主體是房地產開發企業，是指以營利為目...
房地產開發經營與管理章節練習
施工企業的建設工程保修期，自 起計算。a.已按合同約定完成所有工程專案之日 b.竣工驗收之日 c.竣工驗收合格之日 d.建設單位同施工單位共同簽署保修書之日 保險合同的客體為 a.保險人 b.保險利益 c.保險金額 d.被保險人 下列關於 抵押權設立後抵押房屋出租 表述錯誤的是 a.該租賃關係可以對...