房地產估價的四種方法，舉例說明其中兩種方法並進行分析：
房地產**評估的四種基本方法為成本法、收益法、比較法、假設開發法。在實際的運用中四種評估方法下的評估結果也有一定的差異，這就涉及對四種評估結果的差異分析、評價、處理和合理取值問題。為什麼會有差異呢，下面我們對其中兩種方法進行分析：
1、收益法
收益法的理論依據為效用價值論，其認為房地產的價值在於該房地產所帶來的未來收益，未來收益的現值之和就是該房地產的價值，該折現率亦稱資本化率。早在2023年，耶魯大學教授費雪在其專著《資本與收入的性質》中就系統地論述了收入與資本的關係。費雪認為，收入是資本價值的源泉，並把收入分為享用收入、實際收入和貨幣收入。
享用收入是指人們在消費中所產生的精神愉悅感受，由實際收入所帶來。實際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物，包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現金收入。
當人們的貨幣收入大於實際收入時，就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶來未來收入。20世紀60年代，莫迪格萊尼和公尺勒有對收益法進行了進一步晚上，收益不再是確定的，並對資本化率進行了正確的定義和論述。伺候，與收益法為核心的現代主流價值評估理論和技術才逐漸發展和完善起來。
按照我國目前的土地出讓政策,應對土地使用權價值進行分析,否則得到的是一種不完全的會計利潤,實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致,不應該考慮利息費用,正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣,因為它正以恰當的收益率,恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某乙個時點,實際發生時間與這種假設有偏差,這樣才可以用利息費用作調整。
例如客觀租金收入發生在期末,費用在期間均勻發生,而評估時假設收入費用發生在期末,這時應考慮期間發生費用的貸款利息;租金收入發生在期初,費用在期間均勻發生,而評估時假設收入費用發生在期初,這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法,而考慮利息費用是一種靜態法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致,而不必再考慮利息費用。
2、成本法
。成本法的理論依據是生產費用價值理論，其認為房地產的原始成本越高，價值越大；房地產的存續時間越長，損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當前重置成本以及歷史損耗為依據的，其本質還是以歷史成本為基礎，房地產的為了運用效率無關，因此成本法評估的價值是會計價值，成本法所評估的價值能被人們認可的原因是：
房地產持有人要**該資產，其售價不應低於其成本，否則不如自己建造。因此，買賣雙方達成交易的均衡**就是重置成本。重置成本還不完全是會計成本，他是經濟學意義上的成本，不僅包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新構建期間應負擔的利息和利潤報酬。
本方法適用於舊房地產的基本公式是:舊房地**=土地的重新取得**或重新開發成本+建築物的重新購建**-建築物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現在土地出讓是有期限的,缺少剩餘使用年限修正;並且土地的重新取得**或重新開發成本是土地開發完成後的價值,而房地合一專案土地的重置成本應該是到整個房地產開發專案開發完成後的價值,包含建設期的貸款利息和開發利潤。
科學實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學的理論依據,又能反映現實交易行為。房地產估價的物件就是房地產。
從實物形態上來看,房地產存在三種形態,即單純的土地、單純的建築物以及房地合一的復合房地產。另外,房地產估價是評估待估房地產的一定權益的**,因此,估價物件也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點,這裡將按用途將評估物件劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種型別,並分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
實際的市場不可能達到市場完全競爭，資訊充分對稱『供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費用這樣的理想狀態，因此這幾種方法的評估結果必然存在差異，這就要求房地產價值評估要充分收集相關資訊，選取合理的評估方法，針對評估方法合理確定評估引數，尤其關注不確定性和敏感性引數，同時認真分析比較不同評估方法所得評估結果存在差異的原因，並做出可能的調整。
房地產市調四種方法
望 聞 問 切 做房地產市調 望 聞 問 切 做房地產市調 市場調研，掌握第一手資訊，生產消費者認同的產品，對任何乙個行業都是非常重要的，對房地產行業更是如此。房子是對人類的終極關懷，關係老百姓日常生活的大事情，對很多人來說甚至是一輩子的大事情，人們在房子，家 的方面傾進了太多的心血。愛之切，責之深...
房地產估價理論與方法第十二章房地產估價程式章節練習
判斷題估價報告使用期限不同於估價報告有效期或者估價責任期限 如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限就是估價報告使用期限 如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限應到估價服務的行為結束為止，即出具估價報告的估價機構和簽字的估價師要負責到底。...
房地產估價理論與方法第十二章房地產估價程序章節練習
1.判斷題估價機構出具的估價報告應該一式三份，二份交委託人收執，乙份由本機構存檔。參 對2.判斷題有條件選用市場法進行估價的，應當以市場法為主要的估價方法。參 對3.判斷題對於不應承接的房地產估價業務，房地產估價機構不可以向估價需求者介紹其他合適的房地產估價機構和房地產估價師承接該項估價業務。參 錯...