內容提要：
在運用收益法進**地產估價時,目前存在著許多問題,他們都不同程度地影響了估價過程的科學性和估價結果的精確度。這些問題主要體現在收益法的適用範圍和引數確定及資本化率的確定等幾方面。
收益法是房地產估價的基本方法之一，它在具體的估價中存在著各種各樣的問題，應引起注意。
一、有收益性房地產的內涵
總的來說，收益法適用於有收益性的房地產的**評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， 「有收益性」應體現在兩個方面:
一是現實存在的有收益性的房地產,例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬於沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由於是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬於收益還原法中「有收益性房地產」的範圍之列。自有房地產也存在「有收益性」。
傳統上認為自有房地產屬於業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的「機會收益」原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當於他的租金收入，從而它就產生了收益。
二、出租性房地產相關總收益的確定
房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在現狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬於特殊的，偶然的因素後所能得到的一般正常總收益。
目前估價人員在運用收益法對出租性房地產估價時，普遍都採用客觀總收益來作為房地產的總收益，但我們認為對於不同型別的出租性房地產，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產的總收益。客觀總收益適用於不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用於已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續租的情況。
對於只存在短期租約，期滿不續租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內採用實際總收益，租約限制外採用客觀總收益來確定其房地產總收益。
客觀總收益的求取通常是採用市場比較法，在市場上收集同類房地產的租賃**，然後對收集來的案例**，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正後，即可求出待估房地產的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題。
空置率可根據待估房地產所在區域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關係。
實際總收益的求取則根據房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發生變化；一種是租金在租賃期內根據市場上租金的變動情況作週期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都採用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在週期內根據市場作相應調整。
三、利息是否應作為總費用扣除
傳統上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益大於銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才願意從銀行貸款來投資房地產或者犧牲銀行的存款利息來投資於房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。
四、折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定
目前很多運用收益法進**地產估價的報告中均把折舊費當作費用扣除，而我們認為這是不恰當的，因為折舊並沒有實際支出，是作為業主提留，它不同於總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬於實際支出。因此我們認為如果把房地產作為一種投資，那麼它每年的純收益就應該是它的淨現金流入量，公式為：
淨現金流入量=資本產出+資本**
式中：資本產出就是投資房地產的時間價值（投資利息）的體現，資本**就是房地產所提取的折舊部分。
當a每年變化，r每年不變，且》0，房地產有收益的年期為有限年期n時，收益法公式為：
p=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n
當n=1時，p=a/(1+r)，則：
a=p(1+r)=p+pr
由此我們可看出淨現金流入量a（純收益）是包括了p（資本**）和pr（資本產出即投資房地產的時間價值）兩方面的內容，可見折舊並沒有從總費用中扣除而是作為了純收益的一部分。
對於不同的估價物件，折舊的種類是不相同的。
1．當估價物件是房地合一時，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分攤，二是建築物的折舊，這兩部分均應作為房地的純收益。
2．當估價物件是土地時，土地純收益=房地總收益-房地總費用-建築物純收益，這時建築物的折舊則應包含在建築物的純收益中扣除掉，而土地成本的分攤則作為土地純收益的一部分不予扣除。
3．當估價物件是建築物時，建築物純收益=房地總收益-房地總費用-土地純收益，土地成本的分攤則應包含在土地純收益中扣除掉，而建築物的折舊則應作為建築物純收益的一部分不予扣除。
當計算建築物折舊時，對於折舊年限的確定應注意以下問題：
1．當建築物經濟耐用年限短於土地使用權出讓年限時取建築物的經濟耐用年限計算折舊。
2．當建築物經濟耐用年限長於土地使用權出讓年限時取土地出讓年限計算折舊並不考慮殘值。
3．當建築物出現於補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限早於土地使用權出讓年限結束時，應按建築物的經濟耐用年限計算折舊。
4．當建築物出現於補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限晚於土地使用權出讓年限而結束時，應按建築物可使用年限計算折舊並不考慮殘值。
其中：建築物可使用年限=土地補辦出讓手續前建築物的使用年限+土地使用權出讓年限
五、總費用中應考慮的稅費專案
我們認為，收益法在評估過程中所指的稅費專案是指房地產在運營過程（出租、經營、生產期間）中所須繳納的專案。
1．對於單純的土地租賃。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。
2．對於出租性、經營性房地產。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。
3．對於生產性房地產（企業）。應考慮城鎮土地使用稅、印花稅及房產稅等。
在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應計入該稅費專案。
六、總費用中的維修費的求取方法及測算途徑
房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用。
1．日常性小維修。發生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般採用直線法估算，即：
d=c×（1-r）/n （c：重置成本，r：殘值率，n：
經濟耐用年限）
2．大維修費用。發生的次數相對較少，但發生的費用卻較大，因此，大維修費用宜採用提取重置成本的一定比例計算，然後再作每年的平均攤銷。
七、對於出租性房地產，當土地取得方式為劃撥時，「土地收益」部分應作為總費用扣除
目前在一般情況下運用收益法估價時都沒有考慮土地取得方式對收益**的影響。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。
因為房屋所有權人並未獲得「土地收益」這部分收益，故該「土地收益」部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。
八、資本化率的確定方法
在運用收益法進**地產估價時，目前通常是採用直接選取法來確定資本化率，但採用此方法誤差較大，我們認為宜採用以下幾種方法：
1．行業基準收益率加物價指數調整法
以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以p**（資金淨流出量）投資一房地產，每年可得純收益（年資金淨流入量）為a，並假設每年a不變，可收益年限為n
則：fnpv=a/（1+r）[1-1/(1+r)n]-p
fnpv：財務淨現值 r：折現率
令fnpv=0，則：
r=firr（財務內部收益率）
當firr>rc(行業基準收益率)時，fnpv>0,投資房地產可獲得超額利潤；當firr2．安全利率加上風險調整值法
運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率,然後根據估價物件所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價物件的用途，新舊程度等確定風險調整值，最後用安全利率加風險調整值的和作為該估價物件的資本化率。
3．收益風險倍數法
收益風險倍數法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年**額的多出倍數。因房地產投資的風險高於國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高於同期國債年利率。
具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為v，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a。同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為p，期限也為n，年利率為i，連本帶息年**額為a，則有：
v=a/r×[1-1/(1+r)n]
p=a×(1+i)n-1/i×(1+i)n
由於房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那麼房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息**額要大。假定房地產投資的年**額比國債投資的本息**額高出的倍數為b，則有：
a=(1+b)×a
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