房地產估價方法系列介紹市場比較法

房地產估價方法系列介紹

市場比較法

市場比較法。在評估房地產**的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產**作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。

合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在**相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇**最便宜的，從中挑選出自己最中意的乙個。這就是市場比較法所依據的替代原理。

市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用範圍寬，簡單明瞭，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用範圍。採用市場比較法有三個必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產交易資料。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。

有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易資料，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每乙個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。

第二，使用市場比較法隱含著這樣乙個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。

如果市場不穩定，房價暴漲**，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

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