目錄摘要 2
一. 物業裝置管理 2
1.1物業裝置管理的重要性 2
1.1.1關係到聲譽和生存 3
1.1.2關係到服務的成本和企業資金的合理利用 3
1.1.3關係到技術安全和環境保護 3
二、導致國內物業裝置設施管理工作滯後的原因 4
2.1.建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節 4
2.2部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來 4
2.3 相關的人才匱乏 4
三、日月異的現代化裝置帶來的新問題 5
四、現代物業裝置管理的解決措施 5
4.1建立先進的裝置管理體制 5
4.2建立完善的裝置管理規章制度 6
4.3建立物業裝置管理檔案 6
4.4以人為本、提高物業裝置管理人員綜合素質 6
結束語 7
參考文獻： 8
物業裝置管理的現狀和解決措施
物業裝置管理是一項長期性，綜合性的工作，對物業裝置管理要引入iso9001質量管理體系，如建立機房管理制度，供、配電管理制度，裝置維修制度等，對裝置進行規範化、標準化管理操作並嚴格執行，做到責任到崗、任務到人[1]。
物業裝置管理是關係到業主的切身利益，關係到物業能否保值增值。掌握物業裝置的執行管理，首先應熟悉小區(大樓)的各類管線，結構的分布情況，因為它是裝置與終端業主之間的聯絡紐帶，同時工作人員還需熟悉裝置的結構原理、工作方式，對各類發電機組、變壓器，水幫浦等裝置效能要做到瞭如指掌。
關鍵字：物業管理裝置管理現狀解決措施
物業管理的裝置管理是一門發展中的應用學科，它包括系統理論和豐富的實踐經驗兩個有機的組成部分。以實現物業管理企業裝置管理現代化為目的，必須學習和掌握裝置管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業裝置的特徵和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的裝置管理方法和管理技術手段，以促進物業管理企業的裝置管理向著現代化的方向發展。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化裝置的需求和依賴程度越來越高，裝置的作用也越來越突出。
事實上，物業裝置管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。
作為物業管理工作內容的重要組成部分，裝置管理的好壞對企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處於良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，企業被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業發展前景廣闊。反之，如果一些裝置經常處於效能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽。
甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。
裝置管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有裝置的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強維護保養，能有效地延長裝置的使用壽命和檢修週期，節省維修費用和減少停工損失。樹立經濟執行的意識，注意節約執行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規範的管理來減少日常物料的使用量，杜絕「跑、冒、滴、漏」等缺陷，以減少相關費用開支，使裝置一直處於最佳、最經濟的執行狀態。
隨著現代化裝置的不斷發展和普遍使用，裝置所佔資金在固定資產中的比例越來越高，顯然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而裝置管理的科學化無疑是關鍵。具體說，就是取決於裝置經濟管理的一系列環節是否達到最佳水平。
若裝置的可靠性低，管理不善，在執行中發生意外，不僅破壞了企業的生產經營秩序，同時也使國家和企業遭受重大的經濟損失，也給家庭帶來不幸。若裝置陳舊落後，排放有害物質或雜訊超標，就會汙染環境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。因此，保證安全生產，消除環境汙染，有效地預防裝置和人身事故及社會公害，是現代裝置管理的重要課題。
物業管理企業的迅猛發展，物業建設中的科技含量在迅速上公升，網路化、智慧型化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的裝置管理是企業技術進步的根本保證。
建設方在建設階段較少考慮今後運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝裝置的過程中，較少考慮各項裝置整合後的協調和匹配，而在建築物裝置的施工、除錯與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設後期或建成後接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，裝置工程師的招聘還常常處於行政、清潔、保安人員之後，很少有乙個預先的系統的工程跟進和熟悉過程[2]。
工程竣工後系統執行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是採用了一些智慧型裝置的物業，往往為了眼前需要把智慧型化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。
在工程交付使用後，相當數量的轉製企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關係，動輒給業主發布通知、指令，要使用者這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的乙個認識誤區，就是認為只要裝置設施無故障、開得動就行了，這就是物業裝置設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀念並沒有認識到物業裝置管理的服務物件是人，沒有意識到良好的物業環境品質（即各種物業裝置設施的執行效果）才是物業裝置管理的最高工作目標。
國內物業裝置管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的裝置管理人員比較困難，憑經驗、拼裝置等手工作坊式的運作還是國內物業裝置管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是物件都還沒能完全跟上物業裝置管理的發展形勢。以智慧型建築為例，雖然去年10月國家已出台智慧型建築設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。
現代高科技社會背景下高科技裝置的大量使用和這些裝置更新換代的頻繁性，使企業在服務過程中產生了許多前所未有的新情況，給裝置管理工作帶來了一系列的新問題[3]。例如:竣工後的基礎資料不齊全；早期無先進的裝置管理體制，現代化裝置的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也導致了一系列嚴重的後果，如：
故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重汙染環境和能源資源消耗大等；裝置的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重裝置與裝置管理的經濟效果；現代化裝置技術綜合性強，全過程環節多，且相互影響、相互制約；使用現代化裝置，崗位分工較細，經常是單工序操作，裝置結構複雜，人的感官能力難以適應。現代裝置及其更新給我們物業管理企業在裝置管理上帶來的是在管理技術、資金、人員組織等問題上的一系難題。
俗話說「沒有規矩、不成方圓」，要做好物業裝置管理就必須建立和完善物業裝置管理體系，對裝置進行規範化、標準化、專業化的管理，具體如下
按裝置的數量、複雜程度和裝置集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點（執行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設定裝置管理體制。管理體制力求理順關係，提高工作效率，體現先進性[4]。
裝置管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例；必須熟悉裝置的技術理論知識，必須具有一定的業務能力。
加強裝置管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，並把各項培訓工作列入裝置管理工作計畫中。
作為乙個好的物業管理企業必須建立完善的裝置管理規章制度，裝置管理規章制度包括：裝置管理崗位責任制度；裝置基礎資料管理制度；裝置執行和維護保養制度；裝置檢修制度；固定資產管理制度；培訓教育制度；特殊裝置管理及應急制度；各類機房、變配電機房的出入登記制度等。
物業的裝置結構複雜，管線縱橫，對裝置原始檔案要進行歸檔，彙總、登記造冊，對裝置系統的資料如竣工圖等進行保管，對系統中一些常出現問題的重點部位拍照並在資料中予以注釋，為以後解決問題提供依據。如發電機等一些重大裝置發生故障時需原生產廠家維修時，通過裝置台賬及時與生產廠家和聯絡人取得聯絡，為裝置及時維修贏得寶貴時間。故對裝置建立裝置卡、裝置台賬、技術檔案等，按照檔案管理要求，實行專業化、科學化管理，使裝置管理適應現代化管理需求，同時為裝置的及時維修，確保裝置的完好與使用安全提供科學依據。
一流的裝置有賴於一流的物流裝置管理人才，在智慧型化程度較高，硬體設施配備完善的物業中，高素質的專業人才在裝置管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發和利用人才，精心培育一支技術精湛、作風優良的管理隊伍是做好裝置管理的精髓，而培養一支高水平的管理隊伍。
物業裝置管理是服務性行業，員工即使有一流的技術，但沒有為業主服務的意識也是搞不好物業裝置管理，因此培養員工的服務意識和責任心，把為業主服務貫徹到具體工作中去，至真至誠為業主服務，確保裝置執行安全。
業務技能的高低直接反映出服務質量和工作效率，對各崗位專業操作人員做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓，對員工做好傳、幫、帶，即根據裝置效能特點由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術骨幹人員將物業裝置管理理論聯絡實際，對裝置進行現場操作、指導相關人員，通過各種途徑，切實提高相關人員的業務技能，使員工能滿足各崗位要求[5]。
試談物業管理企業的裝置管理
裝置管理是一門發展中的應用學科，它包括系統理論和豐富的實踐經驗兩個有機的組成部分。為了實現物業管理企業裝置管理現代化的目的，必須學習和掌握裝置管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業裝置的特徵和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的裝置管理方法和管理...
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