物業裝置管理執行程式

裝置管理主要內容是指從裝置的更新改造、選型開始，一直到裝置報廢為止的裝置管理的全過程。按裝置管理中的不同階段，總程式可分為四個不同的執行程式：

1、裝置的更新規劃、選型、訂購、安裝除錯及日常執行

1)裝置的更新規劃：根據物業的發展目標，結合發展商/大業主/業主委員會的意見，制訂出3-5年中裝置增添和更新改造的具體規劃，由工程部提出，報管理處最高負責人審核後提交公司相關部門審核，經由公司物業管理部最高負責人審批同意後提交發展商/大業主/業主委員會。

2)裝置的選型：選型應考慮三個方面。第一是技術先進，選用同類產品中效率高，操作簡便，安全可靠並符合國家標準要求的產品；第二是同類產品互換性能好，選用檢修簡便，零部件通用性強的產品；第三是經濟合理，選用能耗低和維修費用較低的產品。

3)裝置訂購：訂購可由物業公司負責，也可由發展商直接訂購，採購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的**等問題，訂購合同按相關操作程式申報。

4)入庫保管：裝置到貨運至物業後，必須及時開箱驗收（進口裝置應有外貿和商檢人員到場），查驗裝箱單、合格證書和技術檔案等，按裝箱單仔細核對品種，數量。認定質量合格的情況下，登記造冊，辦理入庫手續。

有問題時，應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發展商人員在場。暫時不用的裝置，倉庫管理員應按技術要求做好保養工作後，封存入庫。

資料員應把全部資料編冊存檔。

5)裝置安裝除錯：安裝除錯可由物業工程人員完成，也可委託**商找專業公司進行。對關鍵裝置的安裝，物業工程人員應全程在場共同參加。

驗收工作由發展商、物業管理處、公司工程部等共同參加。特種裝置（如電梯、鍋爐等）應請**部門參加。最後會簽驗收單。

6)裝置移交、入帳及建檔：依據裝置竣工驗收單，由工程部會同財務部門向使用部門移交（如保安部、物業部等），根據裝置統一編號，填寫裝置登記卡，列入臺帳，工程部管理的裝置應移交相關技術班組。

7)日常管理：裝置移交後，應會同使用部門或班組制定裝置的操作規程及完好標準，按操作規程執行操作，定期檢查確保裝置正常執行。

2、裝置的定期維護保養，即裝置一級、二級保養和裝置大修，工程部應編制年度維修計畫，裝置的

一、二級保養的內容和標準以及外判保養的專案。外判專案中應審核合同中有關保養程式和計畫，並在合同執行中配合和監督。

1)一級保養：物業小區或小區的動力、電氣裝置等，可每月按一級保養的內容進行一次保養工作，保養內容根據相關裝置和系統的保養要求和程式進行。一級保養由領班督促檢查，工程主管抽查。

2)二級保養：裝置使用三個月後按規定進行二級保養工作，根據保養程式和要求，逐項開展。二級保養由領班和工程主管/經理進行驗收並備案。

3)裝置大修：一般裝置使用一年後，可進行大修程式工作（視各裝置、系統情況而定）。大修專案確定後，應填寫大修申請表，編制大修方案，明確修理內容、技術標準，並做好技術資料及備件準備工作。

對大型重要裝置或系統建議由專業公司承擔大修工作，修理過程中，要做好現場質量及進度監督工作，大修結束，應組織竣工驗收工作並將大修技術資料完整歸檔。

3、裝置的技術改造，裝置在執行一段時間後，會發現某些系統和裝置配套不盡合理等情況，需在裝置原有基礎上作一些技術、效率、安全、環保和節能等方面的技術改造，工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告，上報管理處最高負責人，經公司工程部審核後，發文給發展商建議改造，裝置的技術改造程式與大修程式相同。

4、裝置的更新報廢，裝置的更新報廢應同時辦理，裝置的報廢原則為：

1)國家指定的淘汰產品。

2)已超過使用期限，損壞嚴重，修理費用昂貴。

3)因受自然災害或事故損壞，而修理費接近或超過原裝置價值的裝置。

4)雖能運轉，但有嚴重隱患，而修理費用昂貴的裝置。

5)無法修復的裝置。

裝置報廢應由使用部門提出申請，由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑑定，確認後，由工程部出具書面報告報管理處最高負責人，價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批，經公司物業管理部最高負責人同意後，報發展商或業主委員會審批通過後，方可辦理報廢手續。