經營管理
曾益鴻（金碧物業****廣州分公司５１０２８８）
［摘要］裝置管理是物業管理中極為重要的組成部分，如果管理不好，就會給業主造成極大的困擾，帶給人們生活諸多的不便利，也會影響物業公司在行業
中的發展，因此本文對物業裝置的分類、物業管理中裝置管理存在的問題以及提高裝置管理水平的對策等方面分別進行了分析和**。
［關鍵詞］物業管理；裝置管理；分類；問題；對策中圖分類號：ｆ２９３．３３文獻標識碼：ａ文章編號
前言隨著社會經濟的不斷發展，物業中現代化裝置應用的越來越多，這同時也
產生了諸多問題，給裝置管理提出了更大的挑戰，物業裝置管理具有較高的系繞陛以及綜合性，應該對其進行科學化的分類，針對裝置管理中存在的問題，採取有效的措施，提高服務質量。
１．物業裝置的分類
現代化高層建築都在向著智慧型化，功能多樣化的方向發展，其中物業裝置種類較多，屬於物業的固定資產，對其進行科學的細化分類，針對不同種類進行具體的維護保養工作，能夠確保物業裝置的正常運轉，提高物業裝置的服務價值，為裝置管理打下良好的基礎。
關於物業裝置，按照不同的標準，分類形式也會不同。按照裝置功能標準，可以分為照明系統、空調系統、消防系統、電梯系統、發電機系統、供配電系統、弱電系統、通風換氣系統以及給排水系統，還可以再往下細分，比如弱電系統中又包含了監控系統、廣播裝置系統、閉路電視系統、可視**系統等，消防系統又可以分為系統控制裝置、火災險隋探測裝置以及滅火救災裝置，排水系統可以分為生活排水裝置以及自然排水裝置，通風系統可以分為區域性通風裝置系統以及全面通風裝置系統。按照傳播介質的不同，可以分為煤氣裝置系統、電器工
程裝置系統、供暖製冷裝置系統以及給排水裝置系統。按照物業管理目標不同的標準，可以分為安全裝置系統、基礎裝置系統以及生活裝置系統。
２．物業管理中裝置管理存在的問題
２ １使用維護成本較高
為了滿足人們對環境舒適度的要求，物業裝置系統往往比較集中龐大，種類齊全，日常運轉的能量消耗巨大，而且現代化的高層建築中物業建設科技含量高，不僅僅有給排水裝置系統、供配電裝置系統等此類的基本配備，還具有智
能化、網路化等便捷的管理服務，這就需要投入大量的資金成本來建設。有資料顯示，在一般的建築工程投資中，裝置成本要佔￣１ｊ２ｏ％到３０％左右，而對於高層建築工程投資來說，裝置成本佔據的比例更高，能達到總投資的一半。
物業裝置隨著使用年限的增多，由於運轉磨損，必然會出現各種各樣的問題，需要進行維護以及保養，諸如空調系統、弱電系統、電梯、屋頂等都需要進行定期的檢查以及維護，否則就會給故障甚至事故的發生埋下隱患，給人們的生命財產安全帶來威脅。龐大的裝置系統，給日常的維護工作帶來較為沉重的負擔，物業公司需要投入大量的人力物力財力才能確保物業裝置的正常運轉，增加其使用年限，提高其使用價值
２ ２維修技術水平需要提高
物業裝置涉及到供熱、通風換氣、製冷、給排水、計算機網路等多個方面，這些方面的技術關聯性不大，相互獨立，每個方面都需要有專門的維修技術人員來進行維修，但是物業公司往往都是聘請相關的服務部門來進行維護，比如供配電方面就聘請供電公司，計算機網路方面就聘請通訊公司，沒有自己專業的維修團隊，即使是有維修人員，也往往是身兼數職，只能解決螺絲鬆動、更換燈泡等技術含量低的問題，這就使得維修人員的維修技術水平總是停留在較低的水平。再有就是等到服務部門來解決問題，可能已經由小故障發展成大故障，需要多個部門維修人員的協同合作。這不僅不能及時的為業主解決困擾，提供便利，也不利於維修技術水平的提高。
２．３故障發生帶來的損失較大
對於智慧型化較為發達的高層建築來說，人們對物業裝置的依賴性較強，而
物業裝置故障的發生往往具有突發性，當突然發生故障或者事故，就會給人們的生活帶來極大的麻煩甚至損失。比如某個具有五十層的高層建築，如果其電梯突然出現故障而不能正常使用，居住高層的使用者，上下樓都會很不方便，如果有人正在乘坐電梯而突然出現下墜的現象，很容易造**員**等重大事故，此類新聞報道屢見不鮮。
２ ４沒有完善的裝置管理體制
對物業裝置的管理不僅僅是故障的維修，還需要進行經常的檢查，維護以
及更新，然而現在很多物業公司裝置管理觀念淡薄，沒有意識到對其進行管理
跟以往的低矮樓層建築物業裝置管理有很大的不同，相關責任落實不到位，設
備管理體制非常不完善。
３．提高物業管理中裝置管理水平的對策分析３ １加強裝置管理觀念
沒有對物業裝置形成統一的管理觀念，這會從根本上制約物業裝置管理水平的提高。應該利用培訓學習等的機會加強工作人員的裝置管理概念，從以往房屋物業裝置「修修補補」的管理思想中轉變到現代化智慧型化的高層建築物業裝置管理觀念中來，提高工作人員對裝置管理的責任感。
３ ２建立完善的裝置管理體制建立完善的裝置管理體制，首先要對每台裝置的基礎資料都保管好，不能貪圖便宜而引進質量差的裝置，要對其質量合格證書、驗收證書、出廠日期、使用年限、製造廠商以及安裝除錯說明書等進行嚴格的檢查，其次要對物業裝置進行詳細的分類和編碼，根據不同分類編碼，對裝置制定不同的維護保養方案，並對每台裝置的特點、運轉以及故障維修作詳細的記錄，並建立各自的資料庫，
當出現故障，及時調出資料，尋找最佳的解決方法。再次，要建立完善的裝置管理程式，對於裝置檢測、裝置維修，人員排程、培訓教育等方面都要考慮到。
３ ３建立高素質的物業裝置管理人才隊伍根據裝置管理的實際情況，引進能起到帶頭作用又同時具有管理知識和專業知識的複合型人才，建立一支專業的物業裝置管理團隊，對團隊中的工作人員進行上崗資格檢查，並外派進行裝置故障檢測維修等知識的培訓，經常聘請專家來做先進技術講座，經常舉辦物業裝置管理知識競賽或者交流活動等。
３ ４針對不同分類，加強裝置維護及節能３．４．１**空調系統
**空調系統由一系列裝置組成，主要是對樓宇內的溫度進行調節，主要包括冷卻幫浦、冷卻塔、閥門、冷水機組等，該裝置負荷變化大，應該進行實時監測，確保高峰期的用電載荷不超過額定值。針對不同時間及地點，對其工作模式、送風溫度、開機方式等及時調節，對其中的風機盤管等定期清潔，提高其工作效率。
３．４．２供配電系統物業管理中幾乎所有的環節都會與供配電系統相關，要對電力負荷進行合理的分配，定期採集供電資料，建立電力監控系統，空調等舒適性用電與照明等生活用電分開排程，一旦出現電力故障，要及時查明故障原因，有必要時可以將舒適性用電負荷調節給生活用電，將故障影響降到最小。採用聲控、光控等用電
裝置，既延長了使用壽命，又節約了能耗。
３．４．３給排水系統
給排水系統中主要裝置是抽水幫浦、管道、計量表、電控裝置、排汙幫浦等。要對老化的水龍頭進行緊固或者更換，對有漏水問題的管線進行修補，對水壓以及水量進行實時監測，為防止堵塞要定期進行清理並消毒，確保其通暢性以及水質的優良性。
３．４．４其他系統
其他安防系統、照明系統、電梯系統等，都要根據其各自的特點，有針對性的進行管理，保證檢測、維護、保養、維修等工作的到位。
結語高層建築結構複雜，樓層數多，高度大，很多都集休閒、商業、餐飲等功能於一
體，其中物業裝置種類多且科技含量高，要從轉變觀念、完善裝置管理體制、提高管理人員素質等方面人手，提高物業裝置的管理水平。參考文獻
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［３］王穎．試析物業裝置與設施管理的特點、難點及要點【ｊ】．中國電力教育
科技博覽ｌ６３
做好裝置管理的幾點思考
一 技術管理和經濟管理相結合 裝置綜合管理是廣義的裝置管理，即裝置的技術和經濟的全面管理，要做到技術上先進，經濟上合理。裝置管理本質上是裝置運動過程的管理，裝置的運動有兩種形態 一是裝置的物質運動形態，包括裝置的研究 設計 試製 生產 購置 安裝 使用 維修 改造 更新直至報廢 二是裝置的價值運動形...
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