隨著我國經濟持續發展和城市化程序的加速，電梯保有量不斷增長，城市電梯數量不斷增加，電梯與百姓生活密切程度也進一步加深。與此同時，電梯執行安全問題，已經成為社會廣泛關注的熱點。電梯使用的安全性、可靠性逐漸成為使用者關注的焦點。
儘管上述兩方面要求涉及了電梯的設計、製造、安裝、維修、檢測、使用等方面。但今天我們將針對電梯物業管理中的有關問題與大家共同思考，其目的是為了使大家對當前電梯物業管理中存在的問題有乙個客觀的認識，理性思考這些問題產生的原因，本文藉此拋磚引玉提出建議與大家共同**，從而，進一步提高電梯物業管理水平，為電梯安全、可靠使用營造乙個良好氛圍。
1、物業管理在電梯安全使用過程中的重要性
現今，商品房已逐漸取代了以前單位的福利房，電梯的產權也隨著開發商售房的程序，逐漸由開發商轉移到樓宇內的每位業主。若按常規理解，特種裝置監察部門就要面對劃小了的電梯使用單位——千家萬戶進行監管顯然是不科學的。根據國家 《特種裝置安全法》的有關規定， 「使用單位」 是指具有在用特種裝置管理權利和管理義務的單位或個人。
既可以是特種裝置產權所有者，也可以是受特種裝置產權所有者委託。據此，我們可以將住宅小區物業管理單位確定為電梯的使用單位。作為受委託的住宅小區物業公司其職責就是保證電梯的安全、可靠執行。
若電梯不能正常使用，不僅使業主們的出行安全和生活便捷得不到保證，還有可能激發矛盾，產生****件。
要確保電梯的正常使用， 滿足業主出行安全和便捷的需求，電梯使用單位必須保證各項管理工作到位。在《特種裝置安全法》中第三十二～四十二條和四十五條等條款對使用單位在電梯管理中的相關職責從技術檔案管理、維修保養單位管理、日常檢查、定期報檢、註冊登記、應急救援等內容上進行了明確規定。
綜上所述，住宅小區物業的電梯管理的重要性體現在為業主提供優質的服務，而安全、完好的裝置是優質服務的基礎。因此，，通過思考分析制定相應實施措施，使物業電梯管理水平更上乙個台階。
2、目前住宅小區物業管理電梯中存在的問題
目前，住宅小區物業電梯管理所存在的問題要複雜得多。這些問題客觀說有的並不是物業管理本身造成的，其中有比較複雜的背景。通過對存在問題的分析使我們能更有針對性預防和彌補住宅小區物業電梯管理中的不足，為廣大使用者提供更安全可靠的電梯服務。
2．1對住宅小區物業電梯管理認識上存在誤區
由於轄區目前住宅小區物業管理是實行多層次的綜合性服務。因此，住宅小區物業管理乙個顯著特點是綜合性的管理。對於電梯等技術性要求較強機電裝置的專案，大部分住宅小區物業公司都採取的是聘用具有維保資質的專業電梯公司進行日常的維修保養工作，而正是如此，很多物業公司管理人員認為只要電梯維修公司按時對電梯進行維修保養，就盡到了自己的管理職責。
存在這種認識一方面是使用單位對電梯管理職責的一種誤解，另一方面更是對物業管理在電梯使用管理過程中的重要性認識不足所至。
要搞好住宅小區物業電梯管理，必須對其工作的性質、內容、國家相關部門對其管理的相關要求以及顧客的其他特殊要求有清醒的認識。電梯作為特種裝置不同於住宅小區物業管理的其他機電裝置，由於其在使用過程中存在一定的風險， 因此，住宅小區物業電梯管理的首要任務是在使用管理環節降低這種風險的機率和發生事故的嚴重程度。而目前很多物業公司對這點並沒有引起高度重視，對電梯日常使用的投入除了日常維修保養費用外，在電梯使用管理中的投入很少。
我們知道，電梯的日常維修保養只是使用過程中安全保障措施之一。按照相關規定， 電梯維修保養每15日進行一次。而電梯執行是乙個動態過程，其故障出現的規律具有一定的偶然性，如果電梯物業管理人員不認真履行國家的有關規定「每天對電梯進行日常檢查」及時發現電梯使用過程中存在的故障，通知維修保養單位立即排除，就有可能導致電梯事故的發生。
客觀說電梯維修保養單位僅對電梯提供必要的技術支援服務，電梯正常執行管理職責大部分還是落在了物業管理身上。因此，。與此同時，應該加大對電梯日常管理的投入，聘用具有責任心強、專業技術能力符合管理要求的人員，按國家對電梯管理的有關規定認真履行其自身的職責。
2.2 電梯物業管理前期介入意識欠缺
住宅小區物業管理前期介入很必要。目前相當一部分物業公司所管理的電梯是直接從開發商手中移交過來的，作為房地產開發商通常情況下與電梯生產廠家簽訂的都是「鑰匙工程」，房地產開發商關注的最終結果，房地產開發商為了本身的利益對電梯是否符合安全規範不太過問，主要是能否按房地產開發商時限使用電梯。
作為住宅小區物業公司對此也有自己的看法，總認為房屋開發商交給自己的應該是合格產品，又有專業檢測機構的檢測報告作支撐， 因而，對前期介入電梯的安裝驗收沒引起足夠的重視。然而，實踐證明當乙個房屋在土建和裝修工程即將完工，住宅小區物業管理公司準備進駐時，其中的驗收工作是乙個重要過程，把住這一關，對今後的管理和使用者有著很重要的意義。同時，對安裝過程中如果出現電梯安裝方和房屋開發商由於其中任意一方技術原因無法滿足電梯安裝要求時，能夠及時明確責任，及時加以解決。
避免在使用過程中暴露出問題時，雙方出現不必要的爭議。
另外，還包括房屋裝修過程中的使用電梯管理問題。由於裝修材料中有河沙、水泥、家具等。如果電梯裝載這些物品時未進行任何保護，也未採取相關的管理措施，就可能導致電梯在今後使用過程中開關門不可靠，同時還可能使轎壁被尖銳物品戳壓變形。
但是目前，很多電梯即使在住宅小區物業管理公司接手後對房屋裝修電梯裝修過程的控制力度很不夠。
綜上所述，住宅小區物業公司對電梯的前期接管工作之所以有顧慮，一方面是物業公司出於對前期介入後所支付成本的考慮。另一方面，住宅小區物業管理人員電梯對前期介入的重要性認識不足。
2．3對電梯維保單位選擇上存在誤區
按照《物業管理條例 》，住宅小區物業公司有權選擇符合國家規定具有資質的電梯維修保養公司從事電梯的日常維護工作。然而，住宅小區物業公司由於其本身也是業主所聘用的。因此，在對電梯維修保養公司的選擇上一方面要考慮業主服務的要求，另一方面，從自身經營角度又必須兼顧聘用電梯維修保養公司成本的問題。
而這兩方面本身又存在不可調和的矛盾。據了解目前住宅小區物業管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式。
(1) 電梯維保工作全部委託電梯專業保養公司去操作，且簽訂的電梯維保合同形式是全面保養合同即大包。
(2) 電梯的管理工作由物業管理公司管理，電梯維保工作則委託電梯保養公司，一般簽訂的電梯保養合同有全面維保合同，有標準保養合同(清包)。
(3) 電梯的管理、維保都由物業管理公司自己負責，委派專人專職管理，專職上崗維修工負責維保，有些住宅小區物業管理公司與電梯專業維保公司簽訂技術支援、配件銷售合同。
以上幾種形式投入到電梯管理、維保上的費用則高低相差極大，高則每月約1000元／臺，低則每月約200元／臺。上述幾種保養方式也各有利弊，作為住宅小區物業管理公司一方面要通過選擇維修保養**低的電梯維修公司來降低電梯的日常管理成本，另一方面，經濟實力較強的住宅小區物業管理公司為了規避電梯使用管理中的風險，採用全包維修方式。因此，所採取的維保方式也在情理之中。
但這並不等於說**高維修保養的質量就高，之所以維保**高主要是維修保養單位要考慮裝置本身存在的風險。而將**低作為選擇維修保養公司的首要標準顯然存在更大的風險和陷阱。由於維修保養**低的電梯公司經營優勢是靠**優勢占領市場，而要在市場中獲取更多的利潤，顯然只能在人工、原材料上下功夫。
因而，對電梯日常的維修內容將可能存在一定程度上的「縮水」。經過不完全統計電梯維修保養質量所引起的電梯故障佔整個故障的25％。由此可見，選擇乙個維修保養**適中，保養質量優良的電梯維保公司對提高住宅小區物業電梯管理水平具有舉足輕重的作用。
2．4 住宅小區物業管理電梯技術檔案資料不健全
目前一些單位住宅小區物業管理中電梯技術檔案資料不健全、儲存狀況令人堪憂。這其中既有客觀原因又有主觀因素。有以下幾方面問題。
(1)由於目前物業管理人員流動較頻繁，導致在物業管理人員流動時由於資料交接制度不健全而造成技術檔案的遺失。
(2)房地開發商在小區移交物業過程中電梯技術檔案就已經遺失。而物業管理公司又未督促土建補齊相關技術檔案。
(3)物業管理過程中由於人員借閱後未歸還而造成了技術檔案遺失。
(4)由於更換住宅小區物業管理公司而相關協調工作不盡如人意，造成兩個物業公司在資料移交過程中一方從中作梗，導致技術檔案無法順利移交。
(5)由於住宅小區物業管理人員自身電梯管理知識欠缺而致使電梯技術檔案建立不健全。
2.5物業管理公司、電梯維保公司與業主之間存在一定的矛盾
一是電梯發生故障後，業主向住宅小區物業管理公司投訴，而住宅小區物業管理公司以電梯維修保養由電梯維保公司負責為藉口進行推諉，形成三方矛盾。目前，由於住宅小區物業管理公司的管理人員專業知識上還存在一定的差距，無法準確判斷故障原因，因此，通常情況下只能依靠電梯維保人員來進行判斷、處理。電梯發生故障後，業主投訴是衝著住宅小區物業管理公司，對電梯維保公司的投訴是間接的。
所以物業管理人員碰到業主投訴電梯問題會向業主推諉，不是物業管理的問題，而是電維保梯公司的責任，但業主的管理費是繳給物業管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當然要投訴物業管理公司。二是專業電梯維保公司的電梯保養費用與物業管理費的平衡得不到統一。住宅小區物業管理公司要生存，要參與市場的競爭，除了要得到業委會認可、續聘外，還要考慮自身發展，電梯維保公司同樣面臨這樣的問題。
住宅小區物業管理公司盡可能用較小的成本滿足電梯的執行使用，往往採用低**或延遲支付費用給電梯維修保養公司的方式。這就造成住宅小區物業管理與電梯維保公司之間的矛盾。
3 對今後住宅小區物業電梯管理的有關建議
3．1對電梯維保公司選擇的有關建議
如前所述，電梯維保大包方式固然對於物業公司來說省事，但經濟上付出較大。這種方式如前所述，大包形式的維保模式乙個特點就是維修保養**相對於半包模式一般情況下要高出1倍左右。同時，電梯的執行故障週期和原因是有一定規律可循。。
因此，維修保養方式如果採用全包模式公司應首先對自己電梯的使用狀況、執行過程中的故障產生原因有較清楚的認識。綜上所述，對於每個物業公司在選擇電梯維修保養公司時，應根據自己物業公司的經濟實力，在充分考慮自己管理電梯的使用狀況、故障型別、發生故障時間間隔等因素的基礎上來決定維修保養方式。
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