為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規範發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，並將此項工作列入常委會2023年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用網際網路徵求意見、赴**西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查詢問題，學習借鑑先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建築面積600035平方公尺，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅，全部入住後，小區的入住人口將近到30000人。
佔到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由**建設的商品房，土地屬劃拔，**承建，定價**，住戶沒有完整的產權。
如2023年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價**或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，佔到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場**，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由**承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設標準不一。主體建築方面，有2023年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力牆結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建築小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有菸草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個， 100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，2023年以前建成的小區佔到35個，大約佔到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商註冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4 家，服務小區6個，佔小區總數的10%，住宅877套，佔總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
（二）業主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打**徵求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
（三）小區的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。(建管不分，物業服務從屬於建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務專案少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平公尺1.
1元，低的每月每平公尺0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為， 我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處於起步階段，物業管理還不規範，不能健康有序地執行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康執行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住後一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建築和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是**於早期建設住宅小區，劃拔土地、定價**，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區**還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬**定價**，專項維修**至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規範，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。
部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤併，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修**收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修**，僅佔13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。
由**建設的文筆小區和**定價**的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修**的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯後
通過當工商註冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落後，經營活動不規範
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的乙個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落後模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的執行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務專案少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性迴圈機制無法建立。
部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老幹部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的 54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關係。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理範圍。例如：
在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會採取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關係僵化，陷入惡性迴圈的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯後。住房對業主大會缺乏認識，不願意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之後通過上門簽字，打**徵求意見的方式產生。**部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、 意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即**、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約並將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，**職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作，促進規範的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
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