根據《物業管理條例》有關規定，物業管理公司應該建立以下制度和具備以下能力：
一、有一整套合法、合理、合民心的物業管理方案。
1、小區公共區域清潔衛生、路燈維護、小區綠化管理方案，確保小區業主有乙個清潔、舒適的生活環境。
2、應建立小區保衛、防盜措施方案；
1）制定安全、合理、高效的安全保衛制度和保衛隊伍；
2）制定和完善有效的安全技術、防盜措施；
3）制定切實有效的人員進出管理制度和措施；
4）制定小區巡查制度；
5）制定小區綠化管理制度；
6）制定小區業主進、出大門和小區的管理制度和措施。
3、制定小區物業維修、維護方案；及時修復小區被損公共建、構築物，保證小區業主生活方便和安全。
4、制定小區物業收費原則及收費標準方案；未經小區業主委員大會同意，不得隨意漲物業管理費。
5、小區物業收、支情況應定期向業主公布；
1)每月定期公布小區物業收(物業收入、租賃收入、廣告收入、停車收入等)\支情況（含小區人員工資、稅費、保險費、小區清潔用水、綠化用水、用電等）接受業主監督;
2) 公布小區下月公共費用9開支計畫，報小區業主委員會備案和監督；
3）公布小區業主物業管理物欠繳情況。制定有效措施，及時追收欠繳物管費，維護小區大多數業主的合法權利，保證物業管理質量。
4）定期公布和分析小區財務和收支平衡等財務狀況，向業主說明收支**和原因；制定合理的小區財務管理制度和措施，確保小區業主的合法權力；
6、制定小區公共地段、區域（含電梯內）、公共房間廣告收費、停車收費和租賃收費方案，定期公布收入情況；
7、制定小區寵物飼養管理方案；主要是制定寵物在小區公共地段衛生管理制度及處罰細則。
8、制定小區休閒、娛樂設施配備和維護管理方案，滿足小區業主休息、娛樂和煅煉的需要；
9、制定小區業主房屋出租管理方案；
主要是制定房屋租賃戶對外出租房屋的物管收費、衛生、安全等方面的管理原則。
10、制定小區業主投訴、意見反饋處理制度。建議小區在適當位置，設立固定的小區論壇看板（3m2）。有條件時，製作電子看板，一方面宣傳物業管理狀況和存在的問題，對不文明行為和侵權情況（如未按時繳納物管費業主）進行暴光，同時，加強與業主的溝通，發動業主參加小區管理，提合理化建議，共同維護小區環境，相互監督不文明行為和損害其它業主權力的行為。
確保小區業主合法權利。
二、建立和配備高效的物業管理的隊伍。
1、物業管理專職人員應該少而精，避免人浮於事，選擇有較高素質和文化程度，有創新和奉獻精神的人但當物管公司領導。絕對不能拿業主的錢來養不做事和做不了事的人。只有物業管理人員少了，收入才能高，管理人員才有信心和激情來搞好小區物管。
2、要配備一定數量的專業（電工、維修工等）管理人員作為小區的服務物件，及時為小區解決突發事件；
3、配備必要的防盜、業主進出技術管理手段、設施和裝置。
三、定期召開業主代表會議，收集業主意見，及時改進物管工作，為業主服好務。
四、重大節日（如春節），建議由物管公司牽頭，舉辦聯歡活動，加深業主之間的友誼，共同營造和諧的生活環境。
五、建議小區各樓底樓安置果皮箱和菸盒，避免部份不文明的人員亂丟瓜皮紙屑和菸頭，給安全造成隱患。
六、建議小區在公共綠化地段多購置座椅和煅煉身體的設施，在各樓底樓電梯間設定坐椅，讓業主在休息和等候電梯之時有休息的地方。
七、建議物管公司加強外來人員的管理，特別是進、出登記和巡查，確保小區安全。
八、加強宣傳教育，提高小區業主文明素質。物管公司應經常開展有針對性的宣傳活動。要禁止打廣告人員進入小區，要限制寬頻公司和有其它經營戶進入小區叫買和推銷產品，防止發生意外事件，維護業主利益。
以上建議，僅供參考！！
小區業主老劉，**：187********
小區物業管理方案
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小區物業管理整體設想
淺水灣地理位置優越，預期景觀理想，樓盤定位高階，硬體品質一流，在未來物業管理配置上應有相應配備，並留有上公升的空間，小區管理整體設想與策劃也應體現超前的思維和理念，遵循安全可靠 保障有力 清潔環保 合理執行 節能降耗 保值增值的原則，對本專案所涉及的管理重點及關鍵控制點作出以下響應。一 高標準 高水...