一、 公司情況介紹
物業管理公司成立於年初，屬於股份****，註冊資金萬元，各類專業人員多人。提供全方位的專業物業管理服務、保安服務、清潔服務、維修服務、家政服務及會所服務。我公司不斷追求一流的進取精神。
全體員工勤奮工作和對員工系統的專業培訓，為顧客提供高水準的服務，是我們的工作目標。
二、 公司的管理架構圖：
圖1 公司管理架構圖
我公司採用總經理負全權責任的垂直指揮職能與職能部門的專業職能結合起來，既保證了公司一把手對各部門的直接領導指揮，充分掌握全域性情況，把握主力方向，正確決策，又能夠放手授權給公司各管理層去操作具體工作的進行。而作為基層作業層的各個管理處，則能夠在各職能部門的指導、監控和考核下依照明確的目標和要求具體工作。在實際工作中，本公司還非常重視各類有效會議的召集，如職能部門每月底的例會，各管理處主管每週的例會等。
會上，反映情況，匯報工作，討論問題，制定措施；會下，監督檢查，了解情況，捕捉資訊，觀察動向，細微周密科學的管理體制時刻把握著公司正常運作的脈搏。
向管理要效益是本公司是做好物業管理工作的基本出發點，也是公司生存和發展的客觀要求。我們積極走向市場，適應社會、適應市場，以市場機制來調節我們的行為。不斷修正我們的管理方式和策略，最大限度地獲取經濟效益、社會效益和環境效益，並且堅持三個效益的統一和協調。
在內部管理上，我們始終堅持優勝劣汰的競爭原則。「平平淡淡就是錯，無功就是過」是我們判斷員工合格與否的標準。每個主管以上幹部必須同時擔負三項工作，否則就是不稱職。
競爭機制的引入，為公司終以健康向上、一往無前的精神風貌發展壯大，提供了人力資源保障。
概括地說，本公司的執行機制包括以下內容：
1、 樹立企業人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創造良好的外部環境。
在用人方面，形成「能者上，庸者下」、「無功就是過，平平淡淡就是錯」的企業人才觀，堅決摒棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標準是能否為企業、為公司多創效益，包括社會效益和經濟效益。
2、 建立有效的激勵機制，努力提高員工的整體素質。
公司把對員工的業務培訓放在公司發展的重要位置。每年都制定全年培訓計畫，包括內部培訓、外聘培訓、外送培訓。規定主任主管都要持證上崗，必須會操作電腦。
3、 建立有效的激勵機制，努力培養員工奮發向上的精神風貌。激勵機制包括三種，一是榮譽激勵，二是參與激勵，三是物質激勵。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經常邀請各級主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計畫、目標、存在的問題、發展規劃等，平時節氣組織員工聯誼活動，每年春節都要宴請全體員工，並進行座談、評選先進個人、先進集體。
4、 努力塑造企業形象，增強員工的自信心和認同感。公司非常重視社會形象宣傳，凡對外宣傳之事都由公司領導親自抓，在規範企業形象上堅持從大處著眼，從小事做起。從策劃對外宣傳上，從抓企業管理現場上，甚至對員工著裝、接聽**用語、行走站立姿勢、與住戶講話語氣語調態度上、進入住戶家從敲門力度到工作完成後如何退出等都有明確的行為規範要求，公司通過教育，既培養了員工的素質，以向社會公眾展示了「我們物人」的精神風貌。
公司倡導的是「以人為本，偶管理於服務」的思想。「以人為本」的思想所薰陶的企業公司是乙個強化的溫室社會，處身期其間的個人，逐步被培養起類似天家庭意識的社團意識，具有克已、忠誠、服務、合作及效忠精神，願把自己與公司結合起來，大多數人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作。
1、 對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關係，很大意義上取決於住戶入住或進入小區時的第一印象。
2、 把住戶的責備批評投訴當成神佛之聲，不論責備什麼，都要欣然接受，「要聽聽住戶的聲音」是公司經常向員工強調的重點，傾聽之後，要即刻有所行動，這是搞好對住戶管理工作的重要條件。
3、 對待所有住戶都一視同仁，包括新老住戶、不同身份的住戶、通情達理或刻薄刁蠻的住戶、臨時租房的住戶、公司戶等。因為每乙個不同的人，都可以為我們的企業形象帶來相同的正面或負面影響。
4、 不在住戶及來往客人面前斥責員工。因為讓外人看到領導斥責、爭吵的場面，會使他們感到厭惡難受和蔑視.同時，也維護了員工的基本尊嚴。
5、 以節約為榮，視浪費為恥。公司經常教育員工 ，從一把刷子到一張紙，都不充許浪費，告誡員工做到「物盡其用，反覆再反覆」，比如油刷、電腦用紙等。
6、 培養住戶的自律，杜絕任何形式的警告牌，將對住戶及來客的防範式管理轉換為疏導式。比如，在我們的小區內，沒有一塊「禁止隨地吐痰……….違者罰款」等字樣的警告牌，清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。
這就是一種自律，就如同你走進金碧輝煌、明亮映人的五星級大酒店大堂，人人都不由自主地產生這種自律，絕對不好意思也不忍去破壞它。
7、 重視領導作用，發揮「群體效能」。乙個企業要成為強者，就要依靠群體的作用，依靠團結奮鬥和拼搏的企業精神支撐。公司每做出一項重要決定及決策，都是經過集體討論而確定的，盡量避免出現偏差。
本公司經過不斷的探索、發展、完善，建立制度化、科學化的質量管理體系。在未來發展方面，我們將密切關注顧客之需求，加強員工培訓，藉此不斷提高服務素質，以創造更好的經濟底閥及社會效益。
三、擬採取的管理方式
1、 管理處內部管理架構圖（圖2）
管理處內部管理架構圖（圖2）
2、 機構設定
小區管理處將採取業主管理委員會領導下的經理負責制，這是一種直線制的領導形式。由於管理處的編制精幹、簡單、職責明確，所以日常工作由經理直接對各部門人員領導，即集指揮和職能於一身，便於經理全面掌握日常工作及人員狀況，減小失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由經理直接安排，各主管下屬人員直接向其主管負責，各主管及各職位專業人員直接向經理負責。
3、 運作機制
管理處在內部管理上，採取的是將管理活動和管理手段構成乙個連續封閉迴路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運動。否則，如果管理系統內的結構、聯絡鬆散，沒有一定的控制，那麼內部管理必定是無效的。
在具體運作中，管理處經理是日常工作的指揮者，同時又是監督檢查者。各項指令下達後，執行機構即開始運作，執行過程中的資訊通過反饋渠道回到指揮機構，供經理作出校正、判斷、總結。在整個過程中，經理還要從檢查、評比結果中發現管理中存在的問題，並加以糾正，做到有布置、有檢查、在總結，從而保證了管理的有效性。
4、 工作流程（圖3）本公司及遂寧物業管理分公司將嚴格按照公司針對遂寧苑區的具體情況所制定的標準進行操作，做到不論大小，每件事都要程式化，一絲不苟，環環相扣、節節相連，從根本上保證本公司的服務管理質量。針對日常物業管理工作，我們編制了詳盡全面的質量體系檔案，相信我們在遂寧苑區的管理繼續參照程式檔案，因地制宜，一定能夠取得良好的成績。
圖3 工作流程圖
5、 資訊反饋渠道
如管理運作機制所述，資訊反饋是非常具有鑫天禹物業管理模式特點的，這個環節包括硬體和軟體兩方面。硬體方面，要是嚴格按照公司制定的質量體系進行過程控制。比如，在對住戶方面，我們有《與顧客溝通的程式》，在此檔案中規定了管理處每年至少召開一次顧客懇談會，另外每年公司要對顧客進行一次意見調查，並發放「顧客意見調查表」。
在對內部的管理中，管理處有定期與不定期的各種會議，比如每週一次的主管人員例會、每週五的每班組班務會，每月一次的公司經理會議等等，會議的內容就是反映情況、溝通資訊、協調關係和解決問題。
在軟體方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種「以人為本」的管理方式，透過這種「人情化」的管理及時了解掌握員工的心理活動、思想狀態，將員工在言等中表露出來的各種消極情緒及時指導糾正，將可能發生的問題消滅在萌芽狀態中，確保管理處的工作秩序不受到干擾和阻礙。在這方面，管理處將強調針對員工心理狀態做好思想工作，包括：
（1） 結合每位員工心理活動做思想工作。管理者要把握下屬心理活動的規律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基礎上，引導人們的動機和激發人們的興趣。因為當人們對工作有「不樂意」的情感時，情感就成為阻力，從而產生消極性，降低人的活動能力和工作效果。
同時，還要根據每個人當時的個性心理人？向有針對性地做思想工作，使每個人都能在不同的時間、不同的環境得到不同的激勵。
（2） 利用群體的心理去做。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協作互助，學習上的互敬互學，生活上的互相關心等，去引導員工進行健康的心理活動的交流，互相給予積極影響，抵制消極情緒，使群體思想健康向上，正氣得到上公升邪氣受到壓制。
6、 管理工作的控制方式
（1） 科學、全面、嚴格的質量保證體系及崗位責任制、各項規章管理制度。
（2） 嚴格的考核、獎罰、晉公升、辭退制度，多樣化的激勵手法。
（3） 及時細緻的思想教育工作，團結向上、熱情飽滿的工作狀態。
（4） 融洽的住管雙方關係，暢順的溝通渠道
（5） 另外本公司非常重視對外服務質量的控制。比如我們制定了《不合格服務的識別及處理程式》並填寫不合格報告。同時，依照《糾正和預防措施實施程式》加以處理，還制定了保安員巡查制度，及時發現問題解決問題。
管理處還建立了對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以對照檢查管理服務工作，安裝在小區內的由經理直接掌握的「經理意見箱」，隨時徵集住戶的廣泛意見。
針對遂寧苑區物管費標準較低的情況，管理處擬通過優質的各種家庭服務增加維修服務等收入以彌補管理費收入的不足。制定各項開支標準，嚴格控制費用支出，增收節支，以最終達到收支平衡。
四、管理人員的配置
1、 管理人員4人；
（1） 物管處主任1名；
（2） 管理員3名；
2、 保安部
（1） 設保安主管1人；
（2） 設保安班長3人；
（3） 設保安員21人；
共分早、中、晚三班，其中每個班門崗4名，苑區巡邏3人，休息1人。
3、 房屋維修部
（1）、設主管1人（兼）；
（2）、維修工2人；
4、 保潔部
（1）、設主管1人（兼）；
小區物業管理方案
一 公司情況介紹 物業管理公司成立於年初，屬於股份 註冊資金萬元，各類專業人員多人。提供全方位的專業物業管理服務 保安服務 清潔服務 維修服務 家政服務及會所服務。我公司不斷追求一流的進取精神。全體員工勤奮工作和對員工系統的專業培訓，為顧客提供高水準的服務，是我們的工作目標。二 公司的管理架構圖 圖...
小區全套物業管理方案
第一部分前言 省略 第二部分物業管理的整體構想與創優規劃 x住宅社群作為建設開發 東方城市系列 的又一經典之作，以其建築的現代風格和完美的協調性，構築了又一具有現代生活氣息的城市景觀。以人為本 不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每乙個細節都充分體現 出建築對人的關心，以她的色彩 材質 結構 尺度以及施...
小區全套物業管理方案
一 近期工作目標 第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象 第二年內，創市物業管理示範住宅小區 第三年 保市優 創全國物業管理示範住宅小區 二 實施方案 1 在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員 管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，並...