茂名學院
茂名市鼎源物業管理****
敬呈二零零六年三月六日
前言p.3～p.4
一、提高物業管理服務水平的整體設想及策劃 p.5～p.9
二、質量目標p.10～p.11
三、擬採取的管理方式和工作計畫p.12～p.17
四、管理人員的配備、培訓p.18～p.23
五、管理服務用房及工作必需的物資裝備p.24～p.26
六、房屋本體維護管理計畫和實施p.27～p.31
七、機電裝置設施的管理維護方案p.32～p.42
八、緊急事故處理流程p.43～p.45
前言鼎源物業管理公司成立於2023年，是一家具有物業管理、清潔保養、安全保衛、工程服務等多元化、專業化的服務公司。公司目前管理面積近五萬平方公尺，管理型別包括寫字樓、住宅小區、會所等物業管理各個領域。
經過短短兩年的飛速發展，鼎源物業已成為茂名市規模最大、人員最多、最具專業實力的物業管理公司。2023年，公司通過國家建設部物業管理國家**資質認定。2023年，公司所管專案――全球通大廈被評為「茂名市物業管理示範大廈」，成為茂名市第一幢獲此殊榮的高層建築。
鼎源物業主要管理層成員，均來自中、港大型的物業管理公司，對各型別物業均有一定的管理經驗及完整的管理策略。同時，公司擁有一支技術精良，團結向上的員工隊伍，擁有各型別專業技術人員，目前正不斷向著高科技、高層次、多元化的管理目標邁進。公司經過兩年多的不斷探索、發展完善，建立了科學、規範的管理體系。
鼎源物業積極倡導「以人為本，以質登峰」的管理理念，遵循「服務至誠、精益求精；管理規範、進取創新」的質量方針，鼓起一切從零開始的決心和信心，銳意進取，積極創新，在現有物業的基礎上不斷拓展新市場。公司現參與管理的專案遍及茂名市、高州市、化州市、信宜市、電白縣。
為加速鼎源公司市場化的程序，標新創績為社會樹立乙個規範、健康、溫馨的精品物業管理的形象，擴大市場占有率，公司進行了大膽的拓展嘗試，並有幸為茂名學院的物業管理工作提供管理方案，為此，公司形成了以總經理為核心，聚集了各類專業人才的經營策劃小組，通過對茂名學院周邊環境、市場氛圍、物業保值趨勢等周密的市場調研和細分，確立了初步的管理設想，提出了樹立「管理功能、維護功能、服務功能」三大功能為核心的管理思路，並根據實際的要求，結合公司的管理經驗，為茂名學院精心設計了整體管理方案，以保障業主的利益，為校區提供乙個安全、舒適、和諧的學習和居住工作環境。同時，更要提高物業品牌。
本著「用心面對客戶，服務創造價值」的服務理念，鼎源人以現代化的管理和敬業的精神為茂名學院提供優質服務，持續超越業主不斷增長的服務期望。並將以卓越的品牌締造與茂名學院齊頭並進，相得宜彰的經典之作。
提高專案管理服務水平的整體設想及策劃
一、 認識與定位
茂名學院坐落在我國南方最大的石油化工工業基地，美麗的海濱城市---廣東省茂名市。於2023年由原廣東石油化工高等專科學校、茂名教育學院、茂名石化公司職工大三校合併組建的廣東省屬本科高等學校，學院實行省市共建的管理體制，校本部現有官渡和光華兩個校區，主校區設在官渡校區。目前主校區占地面積32.
88萬平方公尺，建築面積28.76萬平方公尺。
廣東石油化工高等專科學校創辦於2023年，茂名教育學院創辦於2023年，茂名石化公司職工大學創辦於2023年。三校在長期的辦學過程中，不斷深化教學改革，重視學科建設和人才培養，在教書育人、教研科研、基礎建設和學校管理等方面都取得了可喜的成就。
茂名學院是茂名市委、市**為實現茂名市高等教育跨式發展，加快高層次人才的培養，增進科學技創新能力和發展後勁，提高經濟質量和文化品位，促進茂名市率先基本實現社會主義璣代化的高屋建的構想。茂名學院的建立將勾畫出茂名市在新世紀以高層次教育為核心，以深化體制改革為動力的美好未來，充分展現其時代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態環境優美的人文魅力，將塑造出國內知名的集產學研於一體的高等教育發展區。
二、 總體思路
茂名市鼎源物業管理****將以自己首創的物業管理新概念「以人為本、以質登峰」為管理核心，以「用心面對客戶」和「服務創造價值」為立足點，以先進的管理技術和豐富的管理經驗為依託，明確工作重點，採取科學先進、切實有效的管理措施不斷實施服務創新，在茂名市努力建立「優質低價」的管理新模式，為推動茂名市物業管理市場化程序和城市建設做出貢獻。
三、 管理模式
構建校園管理體制新模式——「優質低價」模式
鑑於我國的國情和茂名學院物業和特殊性，茂名市鼎源物業管理公司將採用最先進的管理手段和技術，最大限度地降低和理成本，同時提供高水準的優質管理和服務，努力探索一種可資借鑑的校園管理新模式，即「優質低價模式」。
建立該模式的主要措施有：
*狠抓管理，全方位過程開展增收節支活動。
*採用「集約型」管理方式，提高物業管理專業化技術含量，以降低管理成本。
*在人員配務上堅持「價廉質優」、「質優量少」的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。
四、 工作重點
1、 工作重點
（1） 設施裝置管理
如果將機電設施裝置比喻為整個建築系統的心臟，那麼供配電系統及消防系統就是重中之重。供電***壞，將直接影響著其他設施裝置能否正常的運作；而消防系統則是整個建築系統的安全保障。為此，茂名市鼎源物業管理公司抽調機電管理技術骨幹，組成強有力的安全保障體系，制定嚴格的運作管理制度及週期性的維護保養計畫和標準，運用現代科技和管理手段，對茂名學院的機電設施裝置進行全方位的綜合管理，達到最經濟的裝置使用週期的裝置綜合服務效益。
同時加強對重點裝置的監管力度，實行24小時的跟蹤服務。對所有設施裝置的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現機電設施裝置運作的高效、節能和環保的最大化。
（2） 房屋本體管理
①制定維修、養護計畫：制定科學、合理的日常和定期的維修、養護計畫和實施方案，嚴格按計畫和實施方案執行；
②重在查勘：監督房屋的合理使用，防止房屋結構的過早損耗或損壞，對房屋結構易出現問題的部位在查勘中進行重點檢查，制定日常和定期的查勘養護計畫，做好早發現早處理；
③及時維修：在早發現的基礎上，及時維修，加強房屋維護，延長房屋使用壽命；
④建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統的檔案，及時統計檢查的結果，掌握房屋完損情況；
2、 管理難點
（1） 由於缺少裝置裝前期的介入管理，裝置在使用初期階段各類技術引數的不穩定性，增加了管理和操作難度；
（2） 管理區域廣，各類設施裝置安裝較分散，人員的配備相當增多，加大了費用開支；
（3） 電梯系統採取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實際運作中會增加協調的難度性；
（4）五、 工作措施
措施之一：派遣精銳骨幹，組建優秀管理團隊
「一流」的管理需要「一流」的人才，鼎源業管理公司一貫強調人的因素始終是第一位的，實踐證明，委派專案管理骨幹的綜合素質是專案管理成功的關鍵，鼎源物業管理公司高度重視茂名學院的物業管理專案，將派駐最優秀的管理者和技術人員，組成富有效率的管理團隊，並持之以恆開展系統有效的培訓工作，使他們能有斷地適應物業管理發展的需求，為實現的總體目標不斷地努力奮鬥。
措施之二：全面推行iso9001：2000質量管理體系
鼎源物業管理公司iso9001：2000質量體系經過多年實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業管理不可或缺的大綱，該體系將在茂名學院的物業管理全面推行並結合專案特點，確立適合的質量目標。在管理服務人員的培訓過程中，要增強質量體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內容，增強質量意識和規範意識，使質量體系正常運作。
鼎源物業管理公司還將在茂名學院的物業管理中積極引進iso140000環境控制體系，以此全面促進管理服務水平上新台階。
措施之三：加強與學校各管理機構的關係協調和合作
物業管理公司和學校各管理機構涉及有專案管理的不同側面，一者關係若協調不好，必將演化為提高專案管理服務水平的一種阻力，需要協調好，首先要有正確的認識，實際工作中需強調各管理機構的指導監督作用，要全面加強與學校教務處、學生處、後勤處等各管理機構的合作，使之形成合力，從而推動專案管理服務水平的提高。
措施四：注重發揮學生自治、自律的能力
注重發揮學生自治、自律的能力，變專案管理體制由單向推動方式為平等互動雙方共管方式，使專案的管理真正得以昇華。鼎源物業管理公司將充分發揮學生、學生會的作用，倡導學生自治、自律，潛移默化地增強學生參與管理的意識。
質量目標
二年內茂名學院專案管理的各項指標達到國家級《全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）達標評分細則》的各項分項標準。質量目標共分十項，以**的形式在下列項中概述以及保障各項質量目標完成的實施。
北京XX辦公樓物業管理建議書
第一章公司簡介 4 一 實力雄厚的招商局物業管理 4 二 招商局物業管理系統結構 6 三 企業經營業績 7 四 充足的人力資源儲備 8 五 企業文化 8 第二章北京xx辦公樓物業管理服務的整體設想及策劃 9 一 北京xx辦公樓基本情況 9 二 物業管理服務的整體設想及策劃 10 一 專案定位 10 ...
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小區物業管理建議
根據 物業管理條例 有關規定，物業管理公司應該建立以下制度和具備以下能力 一 有一整套合法 合理 合民心的物業管理方案。1 小區公共區域清潔衛生 路燈維護 小區綠化管理方案，確保小區業主有乙個清潔 舒適的生活環境。2 應建立小區保衛 防盜措施方案 1 制定安全 合理 高效的安全保衛制度和保衛隊伍 2...