和地藍灣商業
物業管理規劃建議書
ccpm／hdlw－001
編制審核
批准深圳市長城物業管理股份****合肥分公司
2008.8.1
目錄前言1
第一部分土建2
第二部分電氣4
第三部分弱電、智慧型化系統7
第四部分**空調8
第五部分給排水9
第六部分配套設施11
第七部分商業規劃建議12
第八部分其他15
前言為了進一步提公升【和地藍灣】物業精品品牌，促進物業管理服務工作的開展，長城物業在參考相關圖紙和資料的基礎上, 結合多年的物業管理實際運作經驗，對【和地藍灣】建築、電氣、智慧型化、**空調、給排水、配套設施、商業規劃及物業管理服務等方面提出如下一些建議和意見，以期整體工作更趨完善。
● 建議的目的及側重點
----根據【和地藍灣】的特點以及存在的問題給予提示和提出改進方案，使其建設更趨合理及實用，從而有效促進銷售；
----從客戶及物業管理的角度考量客戶工作及物業管理工作開展的便利性；
----為日後建立優秀物業管理小區提供硬體保障。
● 建議的原則
----尊重原有設計，充分利用現有資源，不需要進行大的調整和投資，科學合理並便於操作。
本次建議立足於目前收集到的資訊及資料,因時間倉促，不妥之處，敬請指正。
第一部分土建
1.1每層電梯廳門口地面建議做15-20度的坡度，防止日常清潔或突發跑水時汙水灌入電梯井，燒壞電路板，造成安全隱患和經濟損失。
1.2消防樓梯踏步扶手一端建議設定約1-3cm高的擋水，防止清潔時汙水側流。
1.3在大堂等有台階的地方，應考慮增加無障礙通道，方便傷殘人士或輪車使用。
1.4所有裝置房內（包括電梯機房、配電房、發電機房、變壓器室、水幫浦房、**空調機房等）地面建議鋪設防滑瓷磚或地板漆,牆面瓷片貼至1.5公尺高。
1.5電井內所有電纜進、出口、橋架應做防火處理。
1.6裝置房門應設定擋鼠板，電纜橋架穿牆處應封堵好，防止小動物進入。
1.7所有電井門（包括強電井、弱電井、水管井）建議採用通用鑰匙，以方便管理。
1.8大堂避免選用軟質型別石材，樓層電梯廳地面選用黑金沙類石材；樓層共用走道建議選用高檔地磚，其他部位選用低價材料，防止客戶經常出入區域的高層次感受降低。
1.9在11、12號樓大堂建立設立於大堂裝修格調一致的服務台，便於為出入的辦公人員提供服務，同時又能兼顧識別訪客和施工人員級潛在的可疑人員。
第二部分電氣
2.1供配電系統
2.1.1供配電系統建議注意以下事項：
a、裝置房（包括低壓配電房、變壓器室等）請考慮通風散熱問題；變配電房選址要在乾燥、通風處。高壓室、變壓器室、低壓室要分離，進出線方式最優採用上進線上出線方式；
b、變配電房內應配備齊全專業操作防護器具,包括應急照明燈、手提式滅火器、溫度計、濕度計、絕緣手套、絕緣靴、驗電棒等；
c、配電房的低壓側，消控中心等配電箱分別設定不同級別的浪湧電壓保護器，以便對由於雷電感應電磁波侵入引入的過電壓保護。
d、低壓配電各路總進線開關及大負荷迴路低壓開關選用abb空氣開關，效能穩定，調整方便。母線聯絡開關及聯絡母線要比常規選擇的規格大乙個規格，確保在用一台變壓器工作時，母線聯絡開關及聯絡母線不過載；
2.1.2低壓計量要完善，盡可能每路公共負荷加表計量，公共用電最好單獨設定分割槽電表計量裝置，便於今後物業掌握各用電情況，對用電情況進行統計分析和管理，為節能技改提供依據。
2.1.3消防樓道及前室的公共照明建議選用帶消防功能紅外感應開關，燈具採用新型節能燈具。
室外草坪燈、庭園燈具選用帶防護罩防水防風燈具。地下部分的螢光燈地下部分配鐵磁鎮流器，地上部分配電子鎮流器。
2.1.4各戶用室內及室外線路開關按前後順序整定額定值，按「戶內小、戶外大」原則整定，確保出現故障時按順序跳閘，避免客戶誤會，不便於溝通及管理。
2.1.5電梯機房、低壓配電房、變壓器室等處夏季溫度很高，不利於裝置執行，建議安裝空調或排氣扇，尤其是低壓配電房建議引用**空調採用風櫃全風方式製冷，以確保裝置安全執行，並符合國家優秀小區之考評標準。
2.1.6 高低壓櫃前後應鋪設絕緣橡膠墊並劃黃色線條，防止操作過電壓擊傷人。
2.1.7 室外置地測試點做標識、加裝保護箱。
2.2電梯
2.2.1首先要根據自己的定位，要求廠家提供專用電梯，具備自動報層，顯示日期、時間、氣溫等資料功能，如：
上海三菱、西子奧的斯、中國迅達等廠家都有此類產品。進口梯以日本三菱和日立為佳。
2.2.2轎廂的形狀、門洞高度：
考慮到運送家具和病人，而且目前國際上也推薦，建議消防電梯選用長條型轎廂，進深為2.1公尺，不好看但是實用。電梯門最常見的高度是2.
1公尺，這是最低配置，但高一點更氣派和舒適，門洞高度建議選用2.3公尺；在招標時，可以要求轎廂毛高2.5－2.
6公尺，為裝飾留出0.2－0.3公尺，必須保證轎廂內淨高達到2.
3公尺。2.2.3載重：考慮到專案定位檔次高，樓層比較高，建議電梯載重至少選用1000kg。
2.2.4梯速：針對我們專案定位，建議速度可以稍微選高一點。如採用高低區停靠，建議高區梯速2.5m/s，低區2.0 m/s。
2.2.5電梯安裝對井道要求很嚴，除橫截面積必須達到要求外，底坑深度和頂層的尺寸必須不小於標準值。
特別是頂層高度值和電梯速度有關，且一旦不合要求將難以更改。因此應特別注意將電梯機房做高些。
2.2.6目前各個生產商都是委託有安裝資質的施工隊伍安裝電梯，自己廠家很少安裝，為了避免最後生產商和安裝公司扯皮，建議生產商、安裝隊伍、甲方籤三方合同。
2.2.7電梯日後的維修保養是應重點考慮的因素之一。
電梯的好壞和維修保養有著密切的聯絡，一般來說三菱和日立電梯的技術相對成熟，在中國市場有較大的占有率。切忌選用一些「偏門梯種」，這將會對以後的維修帶來很大的麻煩。
2.2.8電梯的安裝質量和保養是電梯裝置運作良好的重要保證，安裝單位常常不重視質保期的保養，而實際上在剛入夥後的裝修期，電梯執行很差，如不注意此間的保養，會導致電梯部分配件的損壞及老化，影響電梯舒適感，降低電梯的使用壽命。
因此在簽訂安裝合同時，必須明確免保責任期限，監督其進行定期保養（一般每兩周一次）。
2.2.9轎廂內應有報警求助裝置，且能實現轎廂、機房、消防監控中心三方通話。另外，消防中控室能通過閉路電視監視轎廂內情況，能了解全部電梯的運**況且能實現緊急消防迫降。
第三部分弱電、智慧型化系統
3.1閉路電視監控系統：該系統應能使管理人員在控制中心能觀察到所有重要地點的情況，如大堂、樓層通道、地下室、主要出入口及隱蔽處等；監控鏡頭部分需要有能上下、左右旋轉雲台，辦公大堂鏡頭建議採用彩色鏡頭，樓層通道、車庫採用固定攝像機與帶水平雲台的攝像機相結合的方式。
錄影建議採用硬碟錄影，儲存錄影時間為2個星期，錄影與回放全實時。系統功能基本要求：影象清晰，系統可靠，控制靈活，全天候工作適應；在需要的場合攝像機應具有低照度攝像、雲台控制、變焦、光圈修正、背光補償處理等功能；系統可實現微機管理和資料備份、影象切換（手動/自動）、多模式**、日期/時間記錄、畫面標識、登入及許可權管理要求與報警系統聯動等功能；系統要求防雷防電磁干擾等。
設定攝像槍數量應由物業公司根據現場情況予以確定；
3.2電子巡更系統：保證秩序管理員能在規定時間、按照巡邏路線進行巡視，能記錄秩序管理員的身份和到達時間，模擬即時秩序管理員所在位置、狀態，巡更點數目和位置建議由物業公司提出巡邏方案，確定巡邏路線後再佈線安裝。
以方便管理，節約投資。電子巡更系統應在中心計算機設有電子地圖，可直觀清晰顯示巡更路線。
3.3背景**系統：廣播系統在使用功能上一般有背景**，服務性廣播及緊急通知廣播，平時按規定程式**輕鬆的**、公共通知等。
緊急情況下可切換至消防廣播；地下停車場廣播為疏散作用。建議：地下室每50-80平方公尺設定乙個號角喇叭，進行單獨區域的緊急廣播。
在樓懂棟內區域可設背景**及緊急廣播系統，每30-50平方公尺設定乙個吸頂式喇叭。消防監控中心安置cd，卡座，調頻，麥可風作為音源，並設定強切裝置滿足消防系統和緊急廣播系統連動。
3.4所有進入商業和寫字樓的出入口（地下停車場、地面商業與樓上貫通樓道）均實行ic卡控制出入。
第四部分**空調
4.1**空調系統建議日常執行由物業管理公司負責，其主機的保養和水質的處理外委專業公司進行。空調主機的蒸發器冷凝器壓力，溫度的檢查，系統的檢漏，空調冷凍水處理進行除鏽、油汙滲透剝離，空調冷卻水配加緩蝕劑、阻垢劑、剝離粘泥劑等都需要專業技術和專業裝置設施的支援。
4.2各空調機組應考慮隔聲減振措施。
4.3軸流風機的雜訊較大，塔頂的軸流風機一定要進行減振消聲處理。
4.4冷卻塔應採取消聲隔聲裝置。冷卻塔的雜訊主要為風機雜訊和落水雜訊兩部分。
解決風機雜訊，可在風機出口處加消聲彎頭，其開口背向塔樓，彎頭內貼防水玻璃板。另外，對塔樓一側進行隔聲遮擋，可部分防止落水雜訊。最好採用超低雜訊冷卻塔。
4.5所有空調冷凝水管均需保溫處理。平層內冷凝水管坡度盡可能按設計上限實施。
4.6**空調系統要附帶完備的水處理裝置。
4.7**空調系統的分戶式計量收費是新興的技術領域，涉及到使用者使用的多個方面。提供有關技術或裝置的企業良莠不齊，難免將一些不成熟的技術或裝置推銷給開發商，結果在物業管理的實施中，造成資料不准、開啟不靈、形同虛設等問題，建議在選用分戶計量系統時，產品的《計量器具型式批准書》和廠家提供的《製造計量器具許可證》、《計量器具檢驗報告》必須齊全，否則不要採用，以免造成不必要的麻煩。
第五部分給排水
5.1管道
5.1.1建築沉降縫、伸縮縫間和進戶主幹管在安裝時，應採用防伸縮措施，避免介面拉裂漏水。
5.1.2幫浦房、管道井內生活管、消防管和噴淋管等管道上須明顯標識水流流向；為便於日後維修和保養，各水幫浦應編號並明確標識。
所有管道應按照規範要求顏色進行塗漆或塗色環，例如：消防管紅色，給水管綠色，排水管銀灰色等；
5.1.3在後期工程管道施工時應確保，直徑在100mm以下的管道不許焊接，只可用絲接；消防管一律不得使用焊接；消防噴淋管管徑小於75mm時必須採用絲接。
商業運營和物業管理的區分
商業地產的運營和物業管理是兩個概念。從大的範圍來講，物業管理屬於運營的範疇。但是如果把運營當成專案對待的話，那麼和物業管理就有非常大的區別了。站在廣場的角度，物業管理屬於後勤服務 如 出租，清潔 衛生，安保等，個別專案因較小也會讓物業管理部分負責招租招商 主要起到對內開展作用，而商業運營屬於拓展 如...
商業物業管理控制要點
1 管理目標 商業物業 樓宇 具有大空間 多裝置 商號多 客流量大等特點，物業管理與服務的難度大 責任重 信譽要求高。2 商業形象 商業物業的形象設計則肩負著極強的商業使命，恰如其分的商業形象設計能夠誘發顧客的潛在購買慾望，使之形成現實的消費 良好的外觀設計 優美的內景布置能夠使顧客為這種具有藝術美...
商業物業管理服務方案
一 安防管理 確保業主 商戶 顧客生命財產安全，是商場正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商場正常運營的有力保障。1 保安工作 商場營業時間內 量大，人員龐雜，商場安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快速反應能力，實行明崗與便衣巡邏 監控相結合，與當地派出所密切配合，重點打擊偷盜 搶奪等違法犯罪行...