大連之城專案2.5-1期
工程管理策劃書
編制：****
審核：集團工程管理部
日期：2023年9月15日
1.專案概況
1.1位置及環境
本工程位於大連市大連市甘井子區前革村，張前路西側，姚砬路北側。宗地距大連周水子機場3公里，距城市中心商業區15.5公里，距錦繡綠波居住區8公里，距開發區21.
5公里。前革全專案用地面積約60萬平，建築面積約104萬平。其中：
萬科用地面積約20萬平，建面約40萬平；合作方商品住宅用地面積約22萬平，建面約40萬平（含建面9萬平的回遷房用地） ；經濟適用房用地面積約5萬平，建面約10萬平。
本專案分三期建設，其中2.5-1期總建築面積為44324平方公尺，主要建築形式為9層小高層住宅（蘭田戶型）和18層高層住宅（ts戶型）。
擬於2023年11月1日開工，2023年4月取證銷售，2023年9月30日交付使用。
場地地貌單元屬於丘陵斜坡地段，現經人工回填整平而成，地形略有起伏，根據工程地質勘察報告，場地的場地類別ⅱ類，場地抗震設防烈度為7度，設計**分組為第一組，設計**基本加速度值為0.10g。存在尚未完成自重固結的人工填土，岩溶發育，不良地質作用發育，為抗震不利地段。
1.1.1周邊道路情況
東側的張前路為前革村主幹路，南側的姚砬路可直通旅順中路。專案地處位置交通便利。
1.1.2周邊市政配套情況
自來水、中水：工程使用臨時用水，總包自己解決水源。現有1條dn500自來水，10年前完成500線送水。周邊無中水甩口。
排水：專案根據分期開發建設和場地需求，需要雨水、汙水排出口各2個。 現有dn500汙水管道和dn500雨水管道兩趟，雨水線直接排入穿越專案的暗渠內。
燃氣：現有中壓dn300燃氣管道，能滿足專案用氣需求。
電力：專案施工用電已接入場地中。
熱力、通訊：熱力一次網已經甩口至紅線內，聯通公司在專案周邊的光纖配備能夠滿足專案需求。
1.2建設用地規劃要求
2.4期規劃可用地為約4萬平公尺，總建築面積44324平公尺，容積率為2.07。無建築紅線退線。
1.3建築概況
住宅棟數：8棟
戶數：504戶
建築形式：1層，9層小高層，18層高層
結構形式：框架、剪力牆結構
建築風格：中式風格
消防、車道：該專案消防按照高層防火規範要求及設計要求。
該樓棟分樓號規劃面積指標：
1.4建築分期概況
全專案共分三期，2.4期開工時間10年11月1日，三期預計開工時間10年9月30日。順序推進，概況如圖：
全專案分期指標：
1.5專案管理目標
1.5.1進度計畫管理目標
公司運營節點計畫100%完成
1.5.2質量管理目標
嚴格按照國家規範性檔案和施工質量驗收規範組織施工，結合大連市現行有關工程建設驗評實施辦法進行驗收，確保達到國家施工質量驗收合格標準。
專案集中入住日工程質量缺陷率需滿足以下指標要求：
精裝修房：專案集中交付報修情況 ：毛坯房﹤0.3條/戶；
入住後4個月內，工程質量缺陷率需滿足以下指標要求：
毛坯房：4個月的每月平均缺陷﹤10條/百戶·月；
專案入住後1年內（不包括頭四個月），其工程質量缺陷率需滿足以下指標要求：
維修的關閉率以及一次成功率達到90%以上。
客戶滿意度：客戶質量滿意度80分；
質量獎：50%單體取得「星海杯」。
1.5.3成本管理目標
保證專案毛利率大於33%，目標成本不超過5%。
1.5.4設計管理目標
避免重大設計變更，變更成本嚴格控制在2%以下。
滿足集團設計控制指標中對地下車位停車面積、地下室層高、地下室含鋼量、標準層含鋼量、標準層混凝土含量、窗地比指標的要求。
圖紙節點100%完成。
1.5.5新技術管理目標
本專案未採用新材料、新技術。
1.5.6安全文明管理目標
全面貫徹國家「安全第
一、預防為主、綜合治理」的安全方針，做好安全教育，確保安全生產。杜絕重大人身**事故、機械事故、火災事故和人員中毒事件的發生；無嚴重汙染事故，無重大交通行車事故；輕傷事故頻率控制在2‰以內。達到萬科安全標桿標準。
1.5.7環境保護管理目標
施工場地嚴格按施工現場總平面布置圖布置，場外門前三包，排汙、揚塵、噪音綜合治理，達大連市標準化工地及符合市文明工地要求，按照公司ci管理標準進行管理。
1.6專案特點及對應措施
1、魅力之城2.5-1期位於專案西北側，可用場地較小，紅線內無法布置工人生活區；主要通道與二期、一期公用，現場布置、施工有效組織等是工作重點。
2、該專案工期緊張，而且是全裝修專案，計畫管理及品質管理對按期完成開發任務至關重要。
3、該專案基礎存在溶洞地貌，基礎處理形式複雜，施工的質量及合理安排直接關乎預售節點能否實現。
4、專案高層ts戶型有贈送面積，所有贈送面積戶型採用二次施工，待竣工驗收完成後由總包、分包等對此部分施工（已在合同內說明）。
5、專案臨近已交付區域，施工中的噪音及揚塵控制對維護萬科品牌在業主心目中的形象較為重要。
2.專案部架構
2.1專案管理人員架構
魅力之城專案經理除營銷和客服作為平行部門外，全專案執行矩陣式管理，專案作為矩陣管理核心，負責跟蹤並落實各項工作完成。
2.2主要人員管理職責
萬科管理人員15人，其中土建工程師1人，其他人員以專案群為單位，整個專案共享，不專設崗位。
2.3專案管理流程
2.3.1採購合同及材料分解
專案工程管理策劃書
專案 編制 公司 目錄第一章 工程概況及專案總平面圖 11.1專案概況 1 1.2專案總平面圖 2 1.3專案工程管理的特點和難點 2 第二章 專案的組織架構與崗位職責 32.1 整個專案開發過程中各單位的組織架構及職責 32.2專案中心組織架構及崗位職責 42.2.1專案中心組織架構 4 2.2....
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