第一章概論
附件：1、 市場調查表
2、專案現金流量表（全部投資）
3、《國有土地使用證》
4、《建設用地規劃許可證》
5、《建設專案選址意見書》
6、《規劃條件通知書》
7、《放線交接單》
本專案地處成都市金牛區西安街道，位於成都西區，一環路以內.專案地塊南面緊鄰西府花園,北側緊鄰花牌坊街，東西兩側為部分舊宅.
根據我司對成都市房地產板塊的劃分可知，本專案地處西區,屬於騾馬市板塊邊緣，該板塊正是成都市**近期重點開發培植的新騾馬市商圈,具體包括成都羅馬國際金貿中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。專案所屬板塊規劃定位為以金融、辦公、資訊、及高檔住宅小區為主；目前該板塊開發的最大特點為住宅區檔次高、分布集中，所處地位又在西面,從而更加確立成都「富人區」的形象。
其區域主要特徵如下：
（1）、從發展階段上看，近期新專案「西錦國際」及「曦城」專案為代表，花牌坊物業的開發已經邁入產品細分的階段。
（2）、從現有開發及花牌坊區域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產開發土地將極為稀少,可開發地塊都在二環以外.
（3）、從開發檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區。
（4）、從產品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產品型別，同一種產品型別可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產品細分趨勢必將繼續發展。
1、 專案名稱：xx御園；
2、 專案選址：金牛區王家巷；
3、 建設單位：四川xx房地產開發****；
4、 占地面積：10976.68㎡；
5、 實施計畫：
2023年9月-2023年3月：設計、報建；
2023年4月-2023年7月：基礎及地下部分建設，取得**令；
2023年8月-2023年5月：08年9月開始預售，09年5月主體封項；
2023年6月-2023年1月：內外裝、整改以及竣工驗收；
2023年2月：交房。
6、專案總投資20000萬，其中土地成本5620萬（公司現有資產，按330.6萬/畝計算），工程費用8574萬。
7、資金籌措：自有資金投入7000萬元，佔總投資的35%，銀行貸款8000萬元，銷售收入投入5000萬元。
8、經濟效益：
編制依據：
1、 國家相關政策；
2、 《國有土地使用證》；
3、 《建設用地規劃許可證》；
4、 宗地放線交接單；
5、 《規劃設計條件通知書》；
6、 專案前期市場調查報告。
編制範圍：
本可行性研究報告研究範圍包括與專案有關的國家產業發展政策、市場現狀及**、專案自身條件、專案規劃設計要點、專案定位和運作、專案營銷思路、專案實施進度、專案投資估算及經濟效益評價、社會效益評價。
本專案由四川xx房地產開發****開發的商住專案.四川xx房地產開發****是一家以房地產開發為主的民營企業。
四川xx房地產開發公司十分注意強化自身管理結構，通過戰略調整，公司已經初步形成了以資本為基本聯結紐帶的企業架構。公司設有股東會、董事會、監事會、員工委員會，公司採用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負責組建公司經營管理班子。
「為您想得更多，為您做得更好」的經營理念，公司成立以來，成功開發了xx花苑的房地產專案，享有較高的市場美譽度和較強的品牌影響力。以良好的經營業績和獨特的企業文化贏得了業界、客戶的廣泛認可。在2023年和2023年的中國住交會上，「xx北極星」樓盤被評為最有價值樓盤獎,總經理陳劍榮獲「中國房地產十大新銳人物」。
成都市面積12390平方公里，總人口1103.4萬，其中市區人口497.15萬。
93年被***確定為西南地區的科技、商貿、金融中心和交通及通訊樞紐，綜合實力西部第一.改革開放20多年來，成都經濟發展迅速，社會全面進步，人民生活極大改善，成都市綜合實力顯著增強。
全市城鎮單位在崗職工平均工資為22564元。城市居民人均可支配收入12789元，增長12.6%。
農村居民人均純收入4905元，增長9.4%，成都經濟實現穩步增長勢頭. 成都先後榮獲過「國家環境保護模範城市」、「中國十大最具經濟活力城市」、台商「極力推薦」城市、「十大中國大陸最佳商務城市」、「中國城市綜合實力十強」、「中國最佳旅遊城市」、「國家森林城市」等稱號。
以上說明，成都市的經濟經過多年的發展, 目前正處在乙個較高速度的發展階段,深厚的文化底蘊和獨具的風土人情彰顯著這座歷史文化名城的恆久魅力，孕育了「和諧包容，智慧型誠信，務實創新」的城市精神，日新月異的城市建設更添了乙份迷人的現代氣息。
**的連續幾道政策，使得全國各地的房價迅速得到控制。目前來看，市場處於膠著狀態。即賣家咬住**不放鬆，買家期待**的後續下降。但總體市場的**並沒有下降或下降有限。
首先是開發商，成熟的開發商往往並不會在單個專案上追求過高的利潤，尤其是大型的開發商，越來越重視資金流量的控制，希望通過快速的資金流轉來提高資金利用率。但就市場上目前在售專案來說，要麼是銷售到中期，要麼是新開專案。對於銷售到中期的專案，因前期已經銷售一部分，後期如果降價，給前期業主沒辦法交代，企業品牌也會受到很大影響。
對於新開專案，大多是通過拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價沒有空間。於是，開發商在追求資金快速流轉與降價切實難行的矛盾中徘徊。
其次是消費者，這是整個房地產參與主體中最為弱勢的群體。房地產永遠具有兩重屬性，即功能屬性和投資屬性。受**政策與**導向的影響，新進入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉達為**方。
而對自用需求，絕大多數需求者認為未來房地產**不可能**，下降的可能性較大。這就使得消費者的觀望情緒較為濃厚。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場特徵非常明顯。
在買方期望下降而開發商難以下降的情況下，當前房地產市場的**仍然相對穩定，但成交量一直較為低迷，市場處於「膠著」狀態。這種狀態沿續下去，無外乎三個結果，一是大多數開發商開始下調**，則房價會進入下降通道，消費者更加持幣觀望，會使房地產整個行業「硬著陸」，幾年之內難以復甦，目前來看這種可能性較小。二是市場徹底恢復，房價開始繼續**。
但就市場總量來看，全國範圍近期有乙個土地集中放量的過程，近期市場**量較大，供過於求的局面短期難以改變，因此這種結果也難以出現。三是大多數開發商堅持了當前**水平，不作大的變化，則消費者觀望一段時間後會恢復信心，由猶豫轉向購買，成交量緩慢回公升，目前來看，這種傾向較為明顯。
總體來說，市場會在目前的**的基礎上略微下調，並在缺乏交易量的情況下，前行並穩步回公升。這種狀況至少會待續到明年中期成都市商業歷史時間相對較短，其經濟特色主要為休閒娛樂經濟。一些全球知名商家陸續進入成都，在一定程度上促進了成都市的商業繁榮；但同時也加劇了城市商業市場的競爭。
綜上所述，從事房產專案運作，必須作好前期市場定位，準確把握目標市場，在產品功能訴求上爭取實現差異化、精細化、標準化。這樣才能在激烈的競爭中脫穎而出。
2023年全年,成都市新開住宅樓盤419個,新增**面積1881.66.其中,主城區新增樓盤239個,新增**面積1075.
13萬,佔到總體**量的57.17%;城東和城西繼續擔當購房者首選區域的角色；
受國家巨集觀調控的影響，大多數樓盤在推出產品的時候均比較謹慎，即便是規模不大，也採取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少「開盤售罄」的樓市新聞；在開盤時間的選擇上開發商更是小心翼翼，在消費者持幣觀望的同時，開發商也捂盤觀望，拉鋸戰由此展開。
城西和城東作為成熟社群聚集的兩個區域，仍然是成都新盤**的熱點區域，
從****來看，主城區樓盤整體均價接近於8000元/平方公尺，郊區的**在5500元/平方公尺左右；戶型:70—100平方公尺成為需求主力
2023年全市商品房住宅專案戶型**面積為70—100平方公尺為主,各樓盤的銷售主力產品同樣以70—100平方公尺的套2套3戶型為主. 主力購房群體最需要的也是70—100平方公尺的套2套3戶型.
4．1 區域地理概況
根據我司對成都市房地產板塊的劃分可知，本專案地處西區,屬於騾馬市板塊邊緣.
其區域主要特徵如下：
（1）、從發展階段上看，近期新專案「西錦國際」及「曦城」專案為代表，花牌坊物業的開發已經邁入產品細分的階段。
（2）、從現有開發及花牌坊區域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產開發土地將極為稀少,可開發地塊都在二環以外.
成都財富中心專案可行性研究報告
第一章專案總論 一 專案名稱 成都財富中心 二 建設地點 成都市錦江區青石橋片區內，處於大業路 朝陽路及青石橋路交匯處。三 專案開發性質 商業 住宅 辦公綜合性物業。四 專案法人情況 本專案由成都市聯華房地產開發 及成都漢高實業發展有限責任公司聯合開發建設 一 成都市聯華房地產開發 1 法人代表 吳...
專案可行性研究報告
廣西來賓銀海鋁業有限責任公司 guangxi laibin yinhai aluminum co.ltd 2011年工業企業能源管理中心建設示範專案可行性研究報告 專案 鑲嵌式異型陰極及配套異型陽極技術 單位 廣西來賓銀海鋁業有限責任公司 時間 2010 年11月 目錄一 總論 3 1 專案名稱 3...
專案可行性研究報告
公司名稱 編制人員 目錄調查人員宣告 4 鄭重宣告 4 第一部分 專案總論 5 1.1專案背景 5 1.2專案概況 5 1.2.1專案名稱 5 1.2.2專案建設單位概況 5 1.2.3專案地塊位置及周邊現狀 5 1.2.4專案規劃控制要點 6 1.2.5專案發展概況 6 1.3可行性研究報告編制依...