第一章專案總論
一、專案名稱
成都財富中心
二、建設地點
成都市錦江區青石橋片區內，處於大業路、朝陽路及青石橋路交匯處。
三、專案開發性質
商業、住宅、辦公綜合性物業。
四、專案法人情況
本專案由成都市聯華房地產開發****及成都漢高實業發展有限責任公司聯合開發建設
（一）成都市聯華房地產開發****
1、法人代表：吳軍
2、法定位址：成都市二環路東一段桃蹊路68號
3、註冊資本：2000萬元人民幣
4、經營範圍：房地產開發
5、公司概況：成都聯華房地產開發****經成都市建設管理委員會成建委發[1995]房字表9號檔案批准於2023年3月20日成立，具有開發大型房地產專案的開發資質。公司成立之初就承擔了「水碾河磨子村小區」（總建築面積2萬多平公尺）舊城改造專案、成都市重點安置小區「聯合小區」（4萬多平公尺）與成華區重點道路擴建工程等，98年8月公司成功開發了八里小區3.
3萬平公尺的首個電梯公寓，6個月取得了100％的銷售業績。2023年公司又在武侯區小天路開發了公尺蘭.風度專案（總建築面積1.
6萬平公尺），3個月內完成專案銷售。
（二）成都東雲實業有限責任公司
1、法人代表：程雲磊
2、法定位址：成都市錦江區大慈寺路17號
3、註冊資本：1600萬元人民幣
4、經營範圍：房地產開發
5、公司是由省展覽管於2023年6月19日發起設立專門開發建設該地塊的公司。兩公司通過聯營形式對該專案進行整體規劃、聯合開發。
（三）投資商介紹
1、 投資商：成都漢高實業發展有限責任公司
2、 法定代表：楊燕
3、 法定位址：成都市錦江區新開街15號
4、 註冊資本：300萬美元
5、公司介紹：成都漢高實業發展有限責任公司是一家擁有雄厚資金實力和先進管理經驗的大型合資企業。
五、 專案編制依據及主要研究範圍
1、本專案可行性報告的主要編制依據如下：
市規劃局已批准的規劃設計任務書、國有土地使用的相關檔案。
2、研究範圍：專案市場前景分析，建設內容及規模，建設方案及效益評價等。
六、 專案可行性研究主要結論
1、該專案總體規劃滿足成都市規劃局建築管理規範要求，符合城市總體控規標準。該項目的建設將大大改善青石橋片區的城市面貌，改善周邊的生態環境、居住環境，增加城市服務功能，專案的建設是十分必要的，同時該項目的實施，有著良好的社會效益和經濟效益，因此專案建設可行。
2、該項目的建設規劃方案將根據市規劃局的要求精心設計、合理的考慮商業、住宅功能指標、外部環境、專案配套、建設成本，使該專案成為城市中心的又一商業中心，並成為青石橋區域代表性的建築。
3、專案主要建設內容為：住宅、商業辦公用房及公建配套、停車場、綠化。專案總建築面積約19623.
2平方公尺，其中住宅建設面積77570平方公尺，商業用房建築面積48580平方公尺，辦公用房建築面積22650平方公尺，地下停車場面積32260平方公尺，自行車庫面積4000平方公尺，裝置用房建築面積2380平方公尺。
綜上所述,我們認為該項目的建設是必要且可行的,應加緊做好專案的前期工作,爭取早日開工建設投放市場。
第二章專案建設必要性及前景
一、專案商圈屬性的需要
本專案位於青石橋片區，稱本案為青石橋專案是緣於傳統的地理概念，而以城市發展和現代商業中心區的規劃眼光看，本案應屬鹽市口商圈：西起人民南路、東至紅星路、北起蜀都大道、南至朝陽路的核心都市區，涵蓋了天府廣場——鹽市口——春熙路——紅星路沿線——紅照壁多個商業繁華中心，是名副其實的「都心」。這種定性的判斷也可以從地價、建築物的高度、住宅和非住宅的比率等指標中得到佐證。
受2023年大規模舊城改造帶動，鹽市口的綜合樓開發大幅增加。目前，春熙路商圈的業態和改造已基本定型，而鹽市口的改造實際上才剛剛開始，可塑性和增值潛力極大。在此背景之下，鹽市口商圈無疑面臨重新洗牌、重新定位。
改造後鹽市口的優勢首先是四通八達的交通路網。東大街、朝陽路及古臥龍街的全面貫通將使鹽市口商圈八面來風、左右逢源，這給將來匯聚更加旺盛的人氣奠定了堅實的基礎，人氣帶來的商氣將在這裡集中體現。由於近年來該區域迅速匯集了成都的金融中心、行政中心，以及高檔餐飲娛樂中心、文化中心等，一些寫字樓也遍布其中，逐漸形成了新成都的**商務區。
由於本案的商圈地理屬性，其立地特點、用地布局、空間構成特點、土地利用特點等，合理建設較大規模的建築集群將有效提高土地的合理利用，豐滿商圈及cbd區域的商業布局及功能業態，增強作為現代城市所必須具備的城市服務功能，同時也成為城市文化的重要載體之一。
二、中心商業區綜合系列再開發趨勢的需要
中心商業區再開發的綜合化傾向明顯。我國從九十年代開始，中心商業區商業設施的開發出現了明顯不同的特點，一方面表現在商業再開發的大型化傾向；另一方面表現為開發內容的綜合化。這些商業再開發一般具有以下特點：
1）開發用地規模較大；2）並非單棟建築，由2棟以上的數棟建築構成；3）除種類零售商店、餐飲設施以外，一般還包括商務辦公樓、劇場、電影院、**廳、健身設施，配套住宅等；4）用地一般內均規劃有較大規模的綠地或廣場等公共空間（或屋頂廣場），並設計有標誌性建築；5）大都伴隨開發用地的周邊道路、市政基礎設施、環境的整治工程。
商業再開發的大型化和綜合化傾向是社會發展、居民餘暇時間增加和生活方式變化的必然結果。以百貨商場為例，過去只不過是商品種模擬較齊全的、面積較大的零售商店而已；現在為吸引更多的顧客，百貨商場的開發或擴建更側重於如何創造可供消遣、遊玩的環境氛圍和進行各種社交活動的空間，如室內活動廣場、兒童遊樂廳、展示空間、飲食街的設定，以及與電影院、娛樂設施的並設等。
三、符合現代零售業發展趨勢，商業業態互補的需要
西方零售業態總體來說經歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業態的演進不是偶然的或無根據的，而是零售業適應社會經濟和文化技術發展的產物。如百貨商店的出現是適應西方工業革命大量生產大量銷售和城市化程序的要求而產生的，連鎖超市是適應商業降低成本、方便顧客的要求產生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術和資訊科技在流通領城的延伸。
應該說，零售業態的每次創新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業生產的發展。
從零售業的發展史看，商業零售業態主要受到消費需求和工業生產兩股力量的制約。在供給力量大於消費力量的賣方市場下，誰適應工業生產的要求，誰就能生存發展,此時的流通業只是「橋梁"和「渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然「供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業才有生命力。
此時的零售業已不僅僅是「橋梁"和「渠道",而是起著先導作用，即一方面開發需求,另一方面引導生產。誰能更好地發揮這種作用，誰就能獲得發展。
現代零售業態表現形式多種多樣,總的來看主要具有以下發展趨勢:
l.大型化
當今業態演化的乙個基本趨勢就是各種業態的單體面積在擴大。其內在的原因,一方面是現代商品經濟的商品種類和品種的極大豐富，需要較大的店鋪面積予以展示;另一方面消費需求的日益個性化、多樣化、亦需要較大的面積來陳列商品,以建立足夠的挑選性和提高一次購足的能力。當然大型化並非規模越大越好,而是有乙個經濟規模的問題。
以百貨商店為例，目前我國大城市中心商場的最佳規模約為2.5-3萬平方公尺，顯然這一面積已超出原有的百貨商店規模概念。應當指出，大型化在不同的業態有不同的表現。
2.細分化
隨著業態間競爭的日趨激烈，各種業態的目標市場日趨細分,即便是同一業態,其目標市場也顯示出差別化的恃點。市場的細分,使各種業態能更好地服務於自己的目標市場。不同的業態滿足不同的市場需求,吸引不同的消費群,提供不同的價值點，如喜愛便宜貨的消費者愛去折扣商店;重視時間效益,買了就走的消費者喜歡去便利商店;認為購物就是休閒,強調一次購足的消費者多光顧購物中心或大型百貨商店;而強調商品特色,重視優良服務的專門商店則吸引注重品質和個性的消費者。
3.廉價化
隨著商品**的日益過剩,降價是當今世界商品競爭的乙個基本趨勢。這一點反映到零售業,就是各種廉價化商店的湧現。無論是折扣商店、倉儲超市，還是超級市場、大型綜超，均以其低價切入市場。
廉價雖然不是所有業態的特徵,但是盡力降低**、提高競爭力則是所有業態努力的方向。廉價化的典型表現就是盡量實現顧客自助服務,選擇低租金地區,簡化商店設施,降低採購成本等。購買質優價廉的商品是每乙個消費者的心願,同樣的商品,消費者更願去廉價的商店購買,尤其是在服務顯得不很重要的情況下。
4.連鎖化
零售業的連鎖經營並不是現代商業才具有的特徵,只是現代零售業無論連鎖經營的型別,還是連鎖經營的規模,都得到了大大的發展。連鎖經營的擴大,反映了現代商業提高集中化程度的要求。以2023年的美國商業為例,僅正規連鎖和特許連鎖的零售份額就佔75%,如果再加上自願連鎖,完全可以說美國零售業是連鎖經營一統天下了。
可見,連鎖經營是現代商業發展的乙個基本規律,對零售企業具有舉足輕重的意義。除了降低採購成本、提高共享效益、擴大市場份額等顯著作用外,更重要的是為推出自有品牌(ph)、加強工業先導等提供了條件,從而大大增強業態本身的競爭能力。
因此本專案將引進歐尚、家樂福等世界500強連鎖大賣場作為主力店，與周邊核心商圈的百貨店形成業態互補，同時滿足消費者的多樣性需求。
四、專案前景分析
專案將定位為創造24小時均富有活力的綜合載體，為消費者提供高感度的空間，全生活的服務，為社會提供更多的就業機會，為城市提供更多的服務功能，專案建成後成為將成都市核心商業圈內乙個集購物、休閒娛樂、商務辦公、居住於一體的大型綜合性建築，成為成都市城市文化具有代表性的建築集群之一。
第三章專案建設內容及規模
一、建設內容
1、1號樓/2號樓高層電梯公寓
高層電梯公寓充分考慮自由框架組合結構，面積為70-80平方公尺，滿足不同檔次住戶與辦公需求。
2、商業用房
臨街設定為商業裙樓，為住戶提供乙個方便、快捷的購物場所，擬建大型購物超市與休閒文化商業中心。
3、辦公用房
該區域與高檔商務樓、五星級酒店區相連，形成強大的高品質商務環境。
4、公建設施
與小區建設配套的水、電、氣、道路、通訊管線，區域內設定小區會所、物業管理用房、健身中心、洗衣房、游泳池、兒童、老人玩樂休閒設施等。
5、設計機動車、非機動車停車場，滿足住戶和商業客戶的停車車位需求。
6、綠化
為營造小區內優美舒適的生活環境，專案綠化一部分為線性道路綠化，一部分為片狀內院集中綠化，專案主入口處設特色綠化生態廣場。
專案可行性研究報告
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一 總論 1 專案名稱 新型花式麵包的生產可行性研究 2 專案背景 1.2.1福建盼盼食品公司與中國食品協會聯合舉辦了2012屆創意烘焙食品大賽，恰好今年四川大學輕紡與食品學院也參加了，我們隊也報名了，先階段正在做市場分析等等工作。1.2.2麵包是一種一麵粉為主經過發酵烘烤而成的食品。從西方傳入，而...