從房地產商品的特殊性看保障制度建設的必要性

從房地產商品的特殊性看保障制度建設的必要性作者：許經勇

**：《北方經濟》2023年第09期

房地產商品具有自我增值的屬性。這是源於作為房地產的重要組成部分的土地要素的稀缺性及其供給的缺乏彈性。與其他產品不同，土地不是由人們勞動創造的，而是自然歷史過程的產物。

人類可以開發和利用已有的土地，卻不可能創造出新的土地。土地的空間特性決定可供利用土地資源的稀缺性。而隨著經濟社會的發展和人口的增加，對土地的需求又存在著不斷擴大的趨勢。

需求的無限性與供給的缺乏彈性，使房地產具有自我增值的特殊屬性。與此相聯絡，房地產商品不同於其他商品，表現在它可以滿足兩種不同性質的需求：乙個是消費需求，乙個是投資需求。

既可以作為消費品，又可以作為投資品。如果說，在一般商品交換中，商品購買者（需求者）購買商品的目的，是為了使用價值，那麼，在房地產商品交換中，其購買者的目的是多元的，有的是為了使用價值（滿足居住需求），有的則是為了增值價值，從而具有投資乃至投機的性質。這就有可能導致住房配置的嚴重不公。

少數高收入群體，為了迅速增值價值，大批量購置房地產（如溫州的炒房團），人為製造供求矛盾，哄抬房地產**，從中牟取購銷差價暴利，而大多數中低收入群體，尤其是低收入群體，則無力購買所必需的住房。

房地產商品如果是純粹滿足居民的消費需要，其供求關係和**變化是不會出現劇烈的波動。但是，一旦被賦予投資和投機的功能，就很容易形成供求與**的泡沫現象。房地產投資和房地產投機是兩個既有聯絡又有區別的概念。

這兩者的共同屬性都是為了增值價值，為了獲得資本收益，為了獲得更多貨幣而使用資本。房地產投資的最重要特徵，是投資於房地產的資本，在本金相對較為安全的條件下，得到比較穩定的未來收益。而投機指的是在商品交易中，敢於冒最大的風險（如溫州炒房團）以企圖獲取超額利潤的行為。

甚至可以說，為了獲取最大利潤，敢於冒最大風險。與此相聯絡，作為投資品以及由此派生出來的投機品的房地產**，與一般商品的**形成機制是不一樣的，即它決定於未來的預期收益。也可以這樣說房地產**形成機制同****形成機制有點相似，即都是決定於未來的收益預期。

當未來收益預期樂觀，市場需求急劇增加，房地產**迅猛**；當未來預期收益悲觀，市場需求急劇萎縮，房地產**持續**。暴漲**、「追漲殺跌」是房地產**運動的重要特徵。這就很容易導致經濟社會不穩定，給中低收入家庭造成很大威脅。