有的人認為房地產市場的調查與研究（下簡稱「市調」） 很簡單，可有可無，這種想法是非常錯誤的。
市調工作其實是一件非常重要的工作。從大的方面講，無論是開發展商想尋找新的投資機會，還是為搶占市場，或是確定開發市場適銷對路的產品，都是依據前期整體的市場調研來判定的；以及在後期的銷售過程中，無論是制定正確的營銷策略，還是為提高物業質量和附加值，來提高經濟效益，市調也是在其中發揮著重要作用。（分析開發公司進入新市場，要進行哪方面的市場調研來確定是否進行專案的開發，由此可見市場調研的重要性）
房地產市場的調查與研究就是運用科學的方法，有目的、有計畫、系統地收集房地產市場營銷方面的各種情報資料，通過對過去與現在營銷狀況及動態性影響情報資料，通過對過去與現在營銷狀況及動態性影響的分析研究，為發展商**專案經營銷售狀況，制定正確專案決策提供了可靠依據。
而我們現在做的市調工作只是其中最簡單的一小部分，主要就是針對在售專案的市調。調查內容主要有位置、規模、型別、**、工期、銷售狀況等方面。這裡面主要的重點就是產品、**和銷售情況，而難點又主要是真實的銷售**和銷售率的問題，經常有些人把對外**當成實際成交價。
直接查詢真實售價最好的方法就是到房管局或有關部門查詢，此種方法準確可靠，但需要有一定的社會關係。
做銷售工作其實與打仗一樣，只有做到知己知彼才能百戰不怠。在工作中當客戶看房時，提出別的樓盤的優點時，你能及時接上話題，對客戶的意見進行細緻的分析，分析他所認為優點的片面性和侷限性，並用自己樓盤的優點進行比較，得出自己樓盤的綜合優勢很突出，來引導客戶的思維。在經過你耐心細緻又專業的講解後，能很好的體現出你置業顧問專業的水準，從而培養起客戶對你的信任感，在之後的溝通中，客戶的成交率會非常高，也會促成同時成交多套，客戶自己會主動向親朋介紹自己買的樓盤，從而為你帶來更多的客戶群體。
在正常的情況下我們是要自己去進行市場調查的，常用的方法一種是暗調，主要針對專案周邊樓盤和主要競爭樓盤；另一種是明調，主要針對較遠區域或無競爭的樓盤。
暗調的資訊比較真實，在進行暗調的時候主要有以下幾個方法。
1、以購房者的身份去看房，這樣可以獲得比較真實的銷售資訊和成交**，在之後可能要通過**聯絡，以**及有**活動時前往配合較好。
2、由於自己進行市調的侷限性，不可能同時提出太多的關注點，可能需要自己的親朋好友協助去諮詢，或是請公司非銷售部人員去詢問其它的幾個重點問題。
3、從來訪客戶處進行市調，當客戶在向你了解專案情況之後，經常會提出其它專案哪些方面好或壞，這時可以主動詢問他所提出專案的銷售情況，正常情況下，客戶為了能讓你給其優惠，都會比較真實的說出其它專案的銷售**優惠政策等具體情況。
4、在工作中也經常會遇到客戶在其它樓盤購房的情況，在**回訪的時候，可以首先恭喜客戶終於買到自己喜歡的房子，然後再問下買的是幾號樓、幾樓、多大面積、總價是多少等等，客戶如果是真實購買的，基本會如實相告，但前提是你在之前接待的時候，一定要給客戶乙個良好的印象。
5、在客戶購房時，有一大部分客戶是辦按揭貸款的，這部分客戶需要與銀行等單位聯絡，在與銀行等單位辦事人員相處融洽後，可以通過銀行放貸部，直接看到客戶在其它樓盤的購房合同原件，房號、**等資訊均真實可信。
6、通過各地房地產網，在大城市這方面比較完善，可以每天在網上看到各區各樓盤的成交資訊，但在一些小城市，網路資訊更新週期較長，不能準確的看出近期的各樓盤動態。
7、通過開發公司某些部門與房管局有經常性工作聯絡，可以與相關工作人員加強溝通，直接獲得全市各樓盤的成交資訊，此為最便捷的方法，但要得到開發公司的支援。
由於自己身為銷售人員，在不同的公開場所認識其它樓盤的銷售人員或是被人認出，或是到無競爭樓盤去調查等，由於以上的各種原因，在暗調不能執行時，可以進行明調，但所得到的資訊只能是售樓處公開資訊。
1、表明自己身份，說明市調工作是公司安排的一任工作任務，各個樓盤的領導都會給銷售員安排此項工作的，以後他們去自己專案時，可以直接找自己，相互間進行合作配合把公司交給的工作完成。
2、銷售員交換市調工作的情況，通過與自己之前的同事、朋友進行相互詢問調查。
3、專人專案，定期輪流，讓每個銷售員都能熟悉其它樓盤銷售情況。在幾次市場調後與其它樓盤銷售員加強工作之處的聯絡，相交成為朋友，為今後市調工作做好鋪墊。
市調工作不僅僅就是收集各樓盤的銷售情況，更重要的是把相關資訊資料進行整理分析。
1、在進行市調後，能依據自己的印象手繪出各樓盤的區位圖。
2、對自己調查樓盤進行深入分析，能夠熟悉專案所有銷售資訊，可以充當該項目的銷售人員。
3、了解這個專案的優點與缺點，並以自己專案的優點對該專案優點進行弱化，同時要深入說明缺點，並說出自己專案在這方面如何很好的解決處理的。在進行比較時，要多次著重指出其缺點對生活品質及入住後帶來的隱患。
4、銷售員是個銷售團隊的一員，在自己對市調樓盤進行分析後，一定要與其它同事進行分享，這樣也可以了解自己沒去調查樓盤的銷售情況，通過同事間相互學習，在提高工作能力的同時還能促進同事間的友誼。
5、做好市調分析是對自我工作能力的鍛鍊和提高，為今後當銷售主管、銷售經理打好基礎。
6、只有將市調工作做的全面到位，才能提高自己對市場、專案、產品、規劃、配套、廣告策略、**策略、客戶心理等方面深入了解，做個好銷售員不是我們最終的目的，我們的歲數在不斷的長大，還應該有更高更好的前程，只有在做好每乙個看似微小工作後，才能為自己開拓出其它發展的方向，如市場分析師、策劃師、公司高管等。
7、只有現在能紮實的做好市調等等工作，才能積累豐富的工作經驗，在今後自己當領導時，才能夠帶好團隊，才能及時發現各員工的工作情況，才能夠及時提醒調整工作面貌和指出工作錯誤。
總的來說，市調工作是每個銷售新人都必須做的事，也是房地產公司培養、提撥員工的基本考量，也是對你能力的乙個測試，也直接關係到公司對你的印象和你在公司的前程，所以一定要把市調工作做好，同時也要做好工作中的每一件小事，為自己美好的工作前途做好準備。
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