——上書房資訊諮詢整理
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品物件，對相關的市場資訊進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與**，為決策者了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計畫，擬訂經營策略提供參考與建議。通俗地講，房地產市場調查就是房地產經營者的「千里眼」和「順風耳」。
由於土地和房屋的「不動性」，房地產市場調查也就具有很強的地域特徵。因此，對房地產市場的切入，習慣的做法是依據地域，先由點（整個樓盤）到線和面（區域市場）。再由線和面到體（巨集觀環境），然後再回覆到線和面，從線和面再回覆到點...
不斷迴圈往復，融會貫通，才能真正地予以把握。
1.點——單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，他不但是新進接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員及時了解房地產市場最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下四項：
（1）產品分析
產品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。從大的方面講，分析樓盤的地理位置，就是分析樓盤的區域歷史沿革和區域特性（商業中心、工業中心、學院社群等），了解區域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等），了解區域公共配套設施（水、電、煤氣等市政配套，公園、學校、醫院、影劇院、商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套）和人文環境等。從小的方面講，分析樓盤的地理位置，就是分析樓盤地塊的大小形狀、所處位置，他的東西南北的鄰居是誰，他的進出道路如何，是否臨街等。
和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。應該講，樓盤的地理位置也應該從屬於產品性質的某一方面，但因為它的至關重要性，所以我們就把它單獨立項進行討論。
產品分析的第二部分是對具體產品的分析，就是對樓盤市調的主體部分進行分析。該部分重點在於了解樓盤的指標和引數，它具體包括土地大小，總建築面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與戶型、面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品才能正確把握因此而產生的種種變化。
產品因素中還有乙個特別專案，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰，他們的資質如何，彼此間是如何合作的等。從公司的組成狀況我們可以間接地評估樓盤的制度。
（2）**組合
樓盤的組合主要包括產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多**方面的**活動，但萬變不離其宗，其最終依舊歸結於組合的三個方面的搭配。剖析**組合，並了解其運用策略也是市場調查最吸引人的地方。
（3）廣告策略
廣告策略主要包括廣告基調的推敲，主要訴求點的把握，**的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果等。具體廣告行為的市場調查不可能囊括各方面的大小事項，關鍵是把握其廣告策劃的精髓。
（4）銷售執行
研究銷售執行是市場調查最關鍵的地方，它一方面是指具體的業務安排，如銷售點的選擇、人員的配置、業務執行等；另一方面則是調查實際銷售結果，如什麼樣的戶型最好賣，什麼樣的總價最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什麼，購房客戶群有什麼特徵，等等。所有這一切都是市場調查所應該了解的。
可以說，銷售執行中的銷售狀況是果，其他幾個方面都是因，了解因果關係，分析其中的緣由，是單個樓盤也是整個市調工作的全部內涵。
2.線和面——區域市場
對單個樓盤的詳盡了解之後，我們可以著手區域市場調查與分析。一般來講，區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品分析和需求特徵分析三個方面。
（1）區域分析
區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通幹線、區域特徵和發展規劃三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和巨集觀評估。
（2）區域產品分析
區域產品分析主要包括了解和分析在某個特定的區域範圍內，樓盤的總量、類別、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反應和市場空白點的捕捉等。分析區域產品，關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及他們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在都是住宅，都是一樣的**，都是一樣的品質的情況下，其中的乙個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。
（3）需求特徵
需求特徵是指區域人口相數量和密度、人口結構和家庭規模、購買力水平、客戶的需求結構與特徵、人口素質和習慣嗜好等。需求特徵是調研者從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是我們對產品不斷創新的動力與源泉。
實踐證明，區域市場分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。坐在辦公室冥思苦想、抄抄寫寫是拿不出有分量的區域市場分析報告的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區、將整個街道的所有樓盤調查仔細，最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況。
由此從點到線，從線到面，不斷地比較、分析、歸納和總結，區域市場的狀況便會瞭如指掌。
3.體（巨集觀環境）
對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部。只有對體（巨集觀環境）的深刻理解，才可能將房地產的市場調查做得更靈活、更深入。一般來講，房地產市場的體（巨集觀環境）包括政治社會、經濟社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
點、面（線）、體構成了房地產市場調查的基本框架，它們的融會貫通則是深入研究房地產市場的有效途徑。只有認真地進行市場調查，科學地分析整理，才可能成為真正的市場專家。
房地產市場調研分析
第六部分市場調研分析 主要內容 一 市場調研的目的 二 基礎要求 三 實施步驟 四 調研的方法 五 個案分析表和填寫 六 如何將採集的資訊進行分析比較 七 市調的組織 一 市場調查的目的 1 從業人員積累自己的土壤 2 知己知彼 了解專案的過去 現狀，其演變和發展，可 未來。讓自己更加專業，成為水平...
房地產市場調研報告大綱
前言目錄 第一部分綜述 10p 一 xx概述 1 位置 城市特色 2 交通運輸 3 行政區劃與人口 二 經濟社會發展狀況 1 綜合實力 2 巨集觀經濟狀況 3 本年度經濟運 況 三 城市規劃與建設 1 總體規劃與理念 2 城市定位 3 城市結構 功能劃分 第二部分房地產市場發展總體狀況 5p 一 房...
房地產市場調研報告範本
南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。2007年南京房地產開發累計投資額445.97億元，同比增長27 2008年1 2月房地產開發完成投資額77.2億元，同比增長41 07年以來平均銷竣比為2.64，07年全年呈現供不應求的局面，但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可...