一、 現居住帶主要分布：
1、 北環居住帶：
這裡主要以單家獨院為主，居民多為自建宅，這裡離山較緊，以嵩陽公園為中心，居住環境比較好。但是現在這裡地價較貴，一般位置每個宅基地約0.2—0.
3畝,**都在20萬以上,現所剩空地很少，**限制較為嚴格，審批難度較大，很少有人能拿到手續齊全的地皮，一般以前儲備現在轉手交易的較多。這裡住的都是登封的高收入階層和**領導幹部，登封絕大多數領導幹部都居住在這個區域。
成品小區也有幾個，主要集中在嵩陽公園附近。嵩陽花園位於嵩陽公園對面，共開發大概150戶，2005初建成，當時銷售情況比較良好，當時售價均價達1800元/平方，現在這裡的房子轉手**都在2500元/平方以上。戶型設計較為一般。
內部綠化較為一般。這裡之所以賣的又貴又好就是因為位置好，滿足了很大一部分人想住在北環區域，但是又買不到或買不起地皮的人的需求。
現在這裡新開發的是菸草車隊小區，位於嵩陽路上，離公園大概500公尺，環境較好，一樓臨街規劃的是商業地產，後面是住宅，戶型設計一般，現在售價較高，1—4層2600元/平方，5層2300元/平方，6層1980元/平方，7層1780元/平方，底層車庫3500元/平方，商業部分9500元/平方。**比較貴。它的整體思路還是延續嵩陽花園的思路，定位就是高層消費。
主要物件還是滿足了很大一部分人想住在北環區域公園旁邊，但是又買不到地皮的人的需求。現在銷售情況良好，但是這個小區可能土地手續有問題，現在正在和**協商。
公園旁邊還有乙個10年前建成的小區---古城新村。共有400多戶，現在二手房的交易**大概在1200元/平方。也有很多人在這裡買二手房。雖然房子舊一點，但是環境好。
綜合這幾個小區，整體戶型設計和小區規劃較差。但是這個地段的房子銷售較為火暴，**較高。主要是地段好。
**高的另外乙個很重要的原因是因為地價太高，古城新村對面的100多畝地2023年拍賣曾經賣到169萬/畝的天價。
2、 市中心居住帶
這個區域地處市區繁華地段，雖日常生活和消費比較方便，但是好多人還是不願住在這裡，這裡新開發的小區很少，比較有代表性的是登封大廈。共22層，現在銷售一般，主要滯銷的原因是內部戶型設計較差，利用率低下，採光差，180平方的房子，讓人感覺象是140平方的房子。均價在2200元/平方。
已於去年年底全部交工，但是實際銷售估計可能有70%。還有不少空房。
3、 南環路居住帶
南環路是登封的環城路，所有過往城市的貨車都走在這裡，環境較差，又比較偏僻，但總體房地產還是很有代表性的，這裡主要滿足中低收入的居民和鄉鎮居民。房價相對其他地段較低。比較有代表性的是御花苑小區，一共大概有700多套房子。
2023年底全部交付使用，當時銷售情況良好，均價1000元/平方，在登封來講，還是比較正規的小區，物業管理也比較正規，現在房價公升值空間較大，二手房好樓層大概可以賣到1500---1600元/平方。其餘比較多的**都是小建築商利用民用宅基地建成的房子，設計簡單、落後，售價便宜，沒有正規手續。現在均價大概是1200元/平方。
它的主要購買物件是登封外來居民。
4、 東部居住帶
因登封北面、西面發展受到嵩山限制，南部發展條件不好，往東發展是一條唯一的出路，並且東臨鄭少高速口，交通便利，這兩年隨著**的帶動，行政審批中心的東移，這一片發展較快。但住宅還是以中岳廟附近的簡單民用宅為主，因為幾乎都是附近村莊的農民，很少有外來人在此居住。現在附近雖然有很多空地，但開發速度緩慢。
比較成規模的小區只有發祥電廠的恆祥城市花園，該小區共占地130餘畝，一期開發共400多套房子，主要銷售物件是電廠職工，但真正的買主還是絕大多數的鄉鎮居民和很大一部分想炒房的人。去年10月底開盤，一期銷售情況比較良好，現在僅剩部分頂層複式，其餘全部售空，售價頂層850元/平方，三樓賣到1350元/平方。
二、調研建議：
1、進駐時機好
登封的房地產市場還處於發展的初級階段，設計和規劃都是10多年前的水平，但是正是因為沒有對比性和正確的引導，絕大多數的購買者對戶型設計和小區整體規劃以及後期物業管理都沒有乙個清醒的認識，現在就是缺乏外來正規房地產商的引導。這時進入應該是乙個比較好的選擇。
2、擬訂樓盤地段好
擬開發的樓盤地處新老城市交接處，現在恰好利用**對外宣傳準備東移的口號，人們思想上還比較看好東區的房子，雖現在不是很熱，但是總體的公升值空間較大。周邊環境也比較好，正面臨少林大道，交通便利。背部臨山，西臨迎賓公園，環境優美。
且位置優於南環和恆祥城市花園，潛在顧客肯定比南環和恆祥城市花園要多。
3、購買力和購買意想強
這幾年登封經濟發展迅速，城鎮居民收入大大提高，也出現了很多爆發戶，他們進城居住的願望較為強烈。但登封的房地產市場還處於發展的初級階段，從現有樓盤來看，幾乎都是需求大於供給，每個樓盤都短期內賣空賣盡。總體來看，購買力還是比較強的。
恰好借**東移的宣傳，很多人還是看好東區市場，都願意在此投資和居住。
三、擬訂樓盤建議定位：
1、 建一部分大面積高品質的房子滿足那些想在北環區域內居住的消費人群。和嵩陽公園旁邊2600元/平方的房子形成對比。**定位在2000元/平方左右。
突出我們的設計、綠化、物業管理、**優勢。
2、 建一部分面積（130—140）的房子，努力提高建築密集度和土地利用率，但注重設計的合理性，和登封大廈比設計和**，和南環路房子比設計和環境，和恆祥城市花園比地段和規劃設計。**定位在1600元/平方左右。可以大大吸引城鄉居民和**公務員購買。
3、 因登封很多**事業和企業單位都沒有集中建職工住宅樓，我們可以聯絡搞**和定向開發，這樣可以大大降低投資的風險。
4、 其他樓盤現在的建築都是一樓車庫，且車庫銷售良好，建議效仿。
2023年7月28日
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