深圳地產界競爭激烈，硝煙瀰漫，每天都有高樓大廈拔地而起。乙個地產專案要邁向成功，會遇到一系列的問題，需要開啟問號，找到答案。現在，就讓我們來尋找皇達鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！
一、 我們需要什麼樣的主題形象？
樓盤推廣，應該有乙個鮮明的主題形象，這樣個性突出，容易
引來市場的關注，促進銷售的成功。深圳發展商各出奇招，使地產舞台異彩紛呈。皇達鴻錦華苑怎樣表現自己呢？
賣樓，不僅賣給消費者乙個居住空間，還應「附贈」一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點。
都市呼喚愛
都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結構裡，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間裡，一成不變地守著時代發展帶來的所有電器文化；或將自己沉迷於虛擬的世界，一切的感情，一切的一切，在非現實中喜怒哀樂。
逐漸……這個城市就會沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。
假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是淒涼的晚風。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現代人家的追求？
假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區裡成群的兒童嬉戲的場景，激盪著內心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕鬆地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？
如果，您和家人深愛著家，流連於家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發洩，將每一點關愛凝注在魂牽夢繞的心靈居所，或在陽台上相濡以沫，或在小區內花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？
如果，您已不通宵達旦地在侃網中迷惘，體會的是資訊世界飛速發展給您帶來的成功與喜悅，領略著網際網路賦予的時尚與精彩，每一天輕鬆享受著區域網為您打理生活的瑣碎。新的世紀，新的時代，是否這就是富貴人家的豪情？
……這樣的時代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達鴻錦華苑給業主營造的天堂，把來自自然、社群、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恆的愛，精心締造一處愛的家園，，我們所要闡述的思想與理念。
呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……
都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應該「愛」！我們選擇「愛」作為專案推廣的主題。
考慮到「愛」的表達不應過於直白，而應內涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達鴻錦華苑取乙個推廣名，就叫做「love時代」。
這樣，「愛」的表達現代、時尚，既突出個性，主題鮮明，又和都市現代生活緊密相連。
我們還考慮過乙個推廣名「幸福快車」，希望這輛快車駛入現代都市人的生活。但我們沒有擋住「love時代」的**，所以只好將「幸福快車」放在原處。
二、 我們會「被愛」嗎？
我們的「love時代」主題形象推向市場，會「被愛」嗎？這
是我們緊接著遇到的問題。在都市快節奏的生活中，在「水泥森林」的空間裡，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因為家有情，家有愛，家有歡樂。
皇達鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實需要的，是心底呼喚的。所以我們對「love時代」能引起消費者的內心共鳴，對我們「被愛」充滿信心。
三、「歌」唱給誰聽？
我們的「愛」要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標客戶有乙個準確的把握。
（一） 都市白領一族
文化：程度較高
年齡層次：26-40歲
經濟狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本專案購買能力
購房動機：自用，多為首次置業者
購買習慣：理性，有主見，所需戶型適中
重點分布區域：羅湖、福田
家庭結構：2-5人
2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。
3人，為3口之家。有相當注意力放在下一代培養上，資金投入也會傾斜。
4人，3口之家加一位長輩，消費更趨理性。
5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。
分析以上特點，在廣告策略上，強化主題形象，豐富文化內涵，針對訴求物件的細分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點展現溫馨浪漫，共築愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。
（二） 周邊屋村居民
文化程度：一般
年齡層次：23-45歲
經濟狀況：實力雄厚，購買力強購買習慣：就近購買，對自己居住區域有感情，不遠求，所需戶型偏大。
分布區域：專案周邊地帶
家庭結構：3-5人
3人為3口之家，下一代已上學或長大**，考慮給下一代乙個更好的成長空間或安乙個家。
4口之家是一對夫婦有兩個孩子或3口之家有一位老人。
5口之家是3口之家加2位老人。
還可能有其它結構，但不是主力。
針對這一群體，突出現代社群的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的嚮往，促成購買行動。
（三） 香港客戶
文化程度：較高，但文化觀念及習慣與深圳有所區別。
年齡層次：25-45歲
經濟狀況：就香港標準而言，屬中下，但足以擁有本專案。購買習慣：強調便利，尤重口岸和地鐵，重視物業管理。所需戶型適中。
對香港客戶群，訴求時強調深圳的飛速發展，「深港一家」。突出口岸和地鐵概念，介紹物業管理的稱心如意。
四、自我如何評價？
皇達鴻錦華苑在片區內屬較大規模，地理位置優越，加上發展商的精心打造，將成為本片區高質素的樓盤。
自身優勢：
1、 中心區一級輻射地塊，地理位置優越；
2、 毗鄰皇崗公園，擁有28萬平公尺綠色園林；
3、 較大社群，自身配套齊全；
4、 周邊商場、學校、銀行、車站、食街等生活配套一應俱全，極為便利。
劣勢：1、 臨街有較大噪音、粉塵汙染，影響居家氛圍；
2、 與成熟片區一路之隔，吸引客戶到現場有一定難度。
本著揚長避短的原則，在「愛」的主題統籌之下，將優勢宣傳、
張揚出來。建議在小區外圍適當栽種樹木，克服臨街的不利影響。靠廣告的有效訴求，導示系統的有效吸引，**活動的推動，吸引客戶到專案現場。
五、廣告策略如何制定？
廣告策略是非常重要的，要嚴謹、科學、環環緊扣，方能取得良好效果。
（一） 形象整合
1、 廣告主題：以愛為主題，突出自身個性，推廣名定為「love時代」。
2、主廣告語：讓世界充滿愛
把愛的主題突出張揚出來，喻示在love時代裡愛無處不在，給
予人們的是全新的，心靈相應的愛。
輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒
②寫不完的愛
③我想擁有的愛
④呼吸著愛
3、廣告主題的分部演繹
（1）中心區的感覺優越的地理位置
（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠
（3）「她」給我的愛………………………對love時代的感受
（4）足不出戶的滿足小區自身配套
（5）舉步可達的便捷片區的完美配套
（6）建築精品……建築設計和環境規劃都是大師的傾心傑作
（7）稱心適意完善的物業管理
（8）下一代的世界突出教育概念
4、廣告表現
體現較高的文化品位、自然典雅的清新風格、鳥語花香、愛意居
家的生活氛圍。
5、 廣告手段運用
採用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、**、
包裝、媒介等一切傳播活動形成乙個有機整體，爭取最佳的廣告效果。
6、 廣告階段的劃分
（1） 引導期（內部認購階段）
此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受並接受「愛」的主題。
（2） 推廣期（正式預售到封頂前）
這一階段主要深化廣告主題，突出片區生活優越便利，增加理性訴求的比例。
（3） 強銷期（封頂至入夥前）
此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，並視前一階段廣告效果作出相應調整。
（4） 尾盤期（入夥後）
此一階段強調賣點訴求，結合**策略，促進尾盤銷售。
六、現場如何包裝？
現場包裝,要極具個性化，只有個性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進而接受。要突出個性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區別。「個性化特色」和「差異性包裝」是本專案現場包裝的重要策略。
我們先來看看附近的兩個樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價值。
共和世家最突出的特點是「公園裡的綠」，將最大的賣點張揚出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。
天健陽光華苑突出「陽光」的感覺，有著陽光般的心情：「生活著，快樂著」。讓人感受到生命活力的律動。外立面色彩及包裝整體形象給人以強烈的印象。
這兩個樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：
深入分析市場，確定主題形象，區別競爭對手，突出個性包裝，是走向成功有力保證。
皇達鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎，確定了「愛」的主題。在現場包裝的具體實施上，我們作如下考慮：
1． 售樓處
售樓處的外觀強調視覺衝擊，同時傳遞溫馨輕鬆的氣氛。室內
的形象背景板、展板等主要體現溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環繞，愜意、舒適。
2． 形象廣告牌
位置：放置在專案之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。
這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。
數量：一塊
規格：8m×6m
設計風格：突出「愛」的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳
見設計稿）。
3． 圍牆
用色亮麗、鮮活，畫面體現都市溫馨浪漫氣氛，展示現代的「愛」。
4． 現場條幅
在建築主體建至六層以上時懸掛，數量六條，整體風格與「愛」
的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。
5． 「愛心通道」的布置
將看樓通道命名為「愛心通道」，放置安全帽、雨傘、小玩具、
小飾品等，這些物品都專門設計製作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。
6． 商場的包裝
突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時介紹進場的是知名品
牌商家（如萬佳），品牌互動，讓業主感受到生活更加便利。
七、 導示系統如何布置？
皇達鴻錦華苑位於益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在
專案南北兩側，距離都在300公尺以上。福民路上東側有皇崗村站，距專案60公尺；西側有福田新區委站，距專案150公尺。特別是還有天虹商場這個**匯聚之地，所以福民路成為布置導示系統的當然之選。
房地產調查報告
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盡職調查報告 報告完成日期 年 月 日 目錄1 專案背景與交易結構概述 4 1.1 專案背景 4 1.2 交易結構概述 4 2 融資人資信情況 5 2.1 融資公司基本情況 5 2.2 融資公司經營情況 5 2.3 融資人財務狀況 5 2.4 融資人銀行貸款及對外擔保情況 6 3 專案概況和建設情況...