編號：中國金谷國際信託有限責任公司
烏海市錦繡中華專案（一期）
盡職調查報告
業務經辦部門
調查人員
聯絡**
宣告與保證
我們在此宣告與保證：本報告是按照《中國金谷國際信託有限責任公司信託業務盡職調查管理制度》和有關規定，根據融資申請人提供的和本人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理，並在此基礎上針對專案特點設計交易模式、制定信託計畫方案後完成的。報告全面反映了客戶及專案最主要、最基本的資訊，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。
專案經理簽字：
年月日專案經理助理簽字：
年月日調查人團隊主管簽字：
年月日目錄
業務經辦部門： 1
調查人員1
聯絡**： 1
1 專案背景與交易結構概述 5
1.1 專案背景 5
1.2 交易結構概述 5
2 融資人資信情況 7
2.1 融資公司基本情況 7
2.2 融資人財務狀況 8
2.3 融資人銀行貸款、其他融資及對外擔保情況 9
3 專案概況和建設情況 9
3.1 專案基本情況 9
3.2 專案建設條件 11
3.3 專案建設實施進度 11
3.4 專案的設計、施工、監理情況 11
4 專案市場情況 12
4.1 專案投資環境 12
4.2 專案分析及市場情況 14
4.3 專案租售情況** 15
5 專案財務效益評估 16
5.1 房地產專案總投資** 16
5.2 專案資金**情況 17
5.3 專案損益** 17
5.4 專案有關財務效益指標 18
6 信託方案與風險防範措施 19
6.1 交易結構安排及信託計畫摘要 19
6.2 風險防範措施 21
7 意見及建議 22
8 專案資料 22
9 附表：樓盤預訂名單 23
2023年11月27日，烏海廣昊房地產開發有限責任公司（以下簡稱「烏海廣昊」）通過協議轉讓方式獲得萬龍房地產開發（集團）有限責任公司名下位於內蒙古自治區烏海市海勃灣區地號為【02-02-51-0138】地塊（總面積為77210 m2）的國有土地使用權。截止到2023年9月20日，烏海廣昊辦理其中46786.89 m2土地的使用權證，編號為【烏國用09第516號】；剩餘30423.
11 m2土地因拆遷工作尚未完成，目前還未取得國有土地使用權證。廣昊房地產開發有限責任公司準備於上述地塊上開發錦繡中華商住小區專案，希望由金谷信託就該房產專案的開發建設提供融資服務。
我公司自主發行的額度：【15000】萬元
專案公司--烏海市廣昊房地產開發有限責任公司，於2007 年8 月成立。包頭市萬龍房地產開發（集團）****在2023年11月20日於烏海市國土資源局以摘牌方式獲得本專案用地，土地出讓金為***元。廣昊房地產開發有限責任公司成立後，此土地轉讓到廣昊房地產開發有限責任公司名下。
除土地出讓金外，烏海廣昊房地產公司已繳納該地塊（77210平方公尺）契稅1364394元，已繳納國土局服務費（77210平方公尺）584798元。至此，該地塊土地費用已全部交清。另該公司已向烏海市海勃灣區拆遷辦支付拆遷補償資金3684萬元，並出資1300萬元建設緊鄰此專案的烏珠穆主題公園。
至此該公司已投入資金超過9700餘萬元，折合樓面價約450元/m2。
目前該公司已取得本專案的《國有土地使用證》、《建設用地批准書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，《施工許可證》。
專案總投資共【45276.7】萬元。
廣昊房地產開發有限責任公司註冊資本2000萬元，其中史久晗出資1200萬元，佔比60%；馬慧平出資388萬元，佔比19.4%；劉維傑出資376萬元，佔比18.8%；王雪鵬出資36萬元，佔比1.
8%。法人代表馬慧平先生，男，現年43歲，高中學歷。2023年9月至2023年4月，於包頭市食品總公司，先後擔任銷售員、銷售科長職務；2023年5月至2023年10月，任包頭豪德******董事長；2023年11月至今，任烏海廣昊房地產公司法人代表。
董事長史久晗先生，現年38歲，澳大利亞uts大學工商管理碩士。2023年5月至2023年11月，任黑龍江斯坦福房地產公司副總經理；2023年10月至2023年7月，任黑龍江巨集志房地產開發公司總經理；2023年至今，任australia remarkable investment holding co.執行董事；2023年2月至今，任烏海廣昊房地產公司執行董事（董事長）。
總經理吳曉東先生，現年42歲，本科學歷。2023年9月至2023年5月，任內蒙建築機械廠工程師；2023年6月至2023年5月，任深圳南晟德顧問****諮詢師；2023年6月至2023年10月，任包頭錦繡房地產****總經理，負責包頭錦繡花園、寧鹿水岸房地產專案開發；2023年11月至今，任烏海廣昊房地產公司總經理，負責烏海錦繡中華專案開發工作。
總工程師李小厚先生，現年42歲，清華大學土木工程系工學學士。2023年9月至2023年11月，任中建二局深圳公司工程師；2023年12月至2023年10月，任越南中華太平洋建設公司總工程師，負責越南胡志明市富美興開發區基本設施建設；2023年11月至2023年10月，任深圳國都房地產****總工程師，負責深圳高爾夫花園建設；2023年11月至2023年7月，任北京溫碧源住宅****工程總監，負責北京水印長灘專案建設；2023年8月至2023年9月，任中建總公司卡達專案部總工程師，負責多哈辦公樓專案建設；2023年10月至2023年4月，任中建總公司越南公司總工程師，負責胡志明市河道治理工程；2023年4月至今，任烏海廣昊房地產公司總工程師，負責烏海錦繡中華專案建設。
工程部經理翟燕南先生，現年42歲，本科學歷。2023年9月至2023年11月，任河南新鄉建築公司工程師；2023年1月至2023年7月，任河南省建築第二工程公司工程部經理；2023年8月至2023年12月，任成都龍湖錦華置業****工程部副經理；2023年2月至2023年4月，任包頭錦繡房地產公司工程部經理，負責寧鹿小區、現代城等專案開發工作；2023年5月至今，任烏海廣昊房地產公司工程部經理。
銷售部經理李薇女士，現年33歲，大專學歷。2023年至2023年，任包頭市人壽保險公司業務員；2023年至2023年，任包頭市錦繡房地產開發公司銷售部經理，負責錦繡花園、寧鹿水岸、現代城等專案銷售工作；2023年至今，任烏海市廣昊房地產開發公司銷售部經理。
房地產專案盡職調查報告
盡職調查報告 報告完成日期 年 月 日 目錄1 專案背景與交易結構概述 4 1.1 專案背景 4 1.2 交易結構概述 4 2 融資人資信情況 5 2.1 融資公司基本情況 5 2.2 融資公司經營情況 5 2.3 融資人財務狀況 5 2.4 融資人銀行貸款及對外擔保情況 6 3 專案概況和建設情況...
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