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2023年8月
一、城市發展狀況
1、城市概況—具有一定影響力的區域中心城市
濟寧位於山東省西南部，地處蘇魯豫皖四省結合部，總土地面積10684.9平方公里，濟寧是黃淮地區的核心城市，經濟發展情況好於蘇北五市，與徐州並稱黃淮雙核。濟寧歷史文化悠久，素以「孔孟之鄉，禮儀之邦」而著稱，是儒家文化和華夏文化的重要發祥地之一。
濟寧礦產資源豐富，已發現和探明儲量的礦產有70多種。以煤為主，全市含煤面積4826平方公里，佔全市總面積的45％。產業優勢明顯，主要圍繞煤化工、機械製造、生物技術、醫藥食品、紡織服裝等「五大」產業抓關聯專案建設，建立國家級煤化工產業基地。
第二產業中，重化工業是濟寧市經濟的核心支撐力量，煤礦產業發達，除此之外，有濟寧電廠、濟寧松基工程機械****、山推工程機械****、魯抗集團等大型企業。以下是濟寧市區位圖：
2、人口、規模
2023年末全市戶籍總人口840萬人，其中濟寧市區人口為100餘萬人。其中，非農人口266.14萬人。
全年出生人口9.53萬人，出生率為11.38‰;死亡人口4.
56萬人，死亡率5.45‰;全年淨增加人口4.97萬人，自然增長率為5.
94‰。
3、經濟、消費
產業結構呈
二、三、一形態：2023年，濟寧市第
一、二、三產業配比為：12.1%、53%、34.
9%。第一產業比重有逐年減少的趨勢，第二產業比重高，第三產業發展較為滯後，依賴第二產業的經濟模式也意味著高gdp總量和及高增長速度將導致普通居民收入得不到同步提公升，經濟增長模式還較為粗放。
產業發展方向：目前濟寧市的支柱產業是旅遊業、煤炭和製造業；根據規劃，未來濟寧將大力發展裝置製造、煤炭化學、食品和能源四大支柱型產業，做強現代物流業和商貿流通業；以推進旅遊業為重點，帶動餐飲、酒店、運輸、商貿、娛樂等產業配套發展。
2023年全市實現生產總值2896億元，連讀5年年均增長10 %以上。，地區生產總值在山東省17個地市中位列中游，排名第6。
消費方面，居民收入增長加快，且近兩年物價調控初見成效。截至2023年底，2023年，市區居民人均可支配收入20064元，比上年增長5.5%；人均消費性支出15760元。
4、固定資產投資
2023年，濟寧市城鎮固定資產投資1436.2億元，同比增長23%，增速趨於穩定，在山東省17個城市中排名第四。2023年至今，規定資產投資呈逐年上公升態勢。
2023年，濟寧市房地產投資額達1780.1億元，同比大幅**24.3%，市場發展前景較好以下是近五年期間，濟寧市固定資產投資及增速走勢情況。
【小結】
地理位置優越，旅遊、自然資源豐富，孔孟之鄉，有較深的文化底蘊。
人口規模較小，分布相對集中，城市建設起點高，投入大，風格獨特。
經濟發展較快，人均消費水平逐年快速提公升，固定資產投入加大，房地產投資自2023年以來穩中趨緩。
內向型經濟發展城市。
目前主城區正在進行改造建設，**加強招商引資力度。正大集團、萬達等陸續進入市場。
二、房地產市場發展狀況
1、濟寧市城市空間發展狀況
北延——資源開發與城市建設存在矛盾。濟北新區形成一定規模，初顯雛形；未來拓展尚有空間，鐵路專用線以南可適度拓展。
南聯——已將北湖以北陸地納入規劃，「南」向已再無拓展空間。2023年提出「一年拉框架、三年成規模、五年出新城」，「會戰北湖，強力突破」，2009－2023年濟寧城市拓展重點在北湖區。
西跨——水陸交通便利，景觀優美，文化底蘊豐富，但煤炭壓覆。如果合理解決煤炭壓覆，西跨有較高拓展潛力，承擔濟寧城市遠景拓展的任務。
東拓——用地條件好，高新區已形成規模，城市規劃範圍尤其接莊區已逼近塌陷區，拓展空間有限。
2、濟寧市房地產市場分析
1）房地產投資
房地產市場健康發展。全年完成房地產開發投資182.2億元，房地產發展形勢大好。
2）2023年市場成交與**情況
根據上表所示：
濟寧市區作為房產發展的重點購買力區域，住宅均價達到5100元/ ㎡（毛坯）。
濟寧周邊曲阜、兗州、鄒城三縣市是濟寧發展較為迅速的城市
根據上表所示：2023年濟寧房地產專案整體出現大幅度增加，一是由於14年省運會及北湖旅遊度假區的開發，帶動整個濟寧南部城市新區的開發；二是任城區**的北遷，帶動濟寧北部城區的大面積開發；
由上圖所示：2023年至2023年濟寧住宅市場的**量與去化量均是逐年遞增的趨勢，濟寧住宅類市場的泡沫很小。
3）2023年市場成交與**情況
【小結】
濟寧城市住宅**穩步增長，但相對其他物業形態漲幅較大，2023年——2023年，**的漲幅相對平穩，推濟寧房產市場具有乙個穩定的發展環境。
市場供給平衡發展，市場泡沫小。
片區發展不平衡，市中心目前處於舊城改造階段，在售專案**較高，任城片區**相對較低。
三、區域指標樓盤分析
1、指標專案區域分布
調研的濟寧市主要位於市區的在售專案，這些樓盤市場放市量大、存續時間長：
2、標桿專案研究
（1）魯商南池公館
銷售分析：
該專案位於市中區龍行路與王母閣路交匯處，緊靠南池公園，周邊環境配套設施較完善， 教育、醫療、購物配套齊全。
該專案2023年8月份第一次開盤，推出239套**，均價5600元/㎡,當天到場客戶700多組，氣氛十分火爆，當天上午全部售罄；10月份第二次開盤，推出292套**,均價6500元/㎡，因市場政策及價位過高，造成銷售滯後，剩餘**約90套，去化率在70%左右。
（2）森泰御城（2期首府）
銷售分析：
該專案位於任城區紅星東路與火炬路交匯東南處，北鄰市十二中學，東接森泰御城一期，地理位置優越。專案周邊市政硬體完善、學校、醫療條件優越，**資源雲集，周邊配套十分齊全。
該專案一期以交房入住，二期首府在2023年8月份正式亮相，於2023年5月份開盤銷售，開盤均價8000元/㎡。
【小結】
產品層面，高層是濟寧市場**的主流產品，兩室、三室的戶型是濟寧市場的主力銷售戶型，小公寓產品較為稀缺。（據了解，客戶對該中面積段產品不認可）
在售專案中二室、三室戶型成交佔比大；二室面積集中在90-100㎡，三室面積集中在120-130㎡和130-140㎡。
濟寧市住宅市場**量不大，大部分專案銷售週期比較長，供求市場呈現良好的比例關係。
濟寧商業較為發達，外來知名商業運營商已進入濟寧，佳世客、銀座、大潤發等商場雲集，而大連萬達於2023年投資規模高達50億元的三代城市綜合體即將亮相。
四、濟寧市城市進入性判斷
1、濟寧市房地產市場swot分析
s（優勢）
魯中地區地理位置較佳，發展較為迅速，城市程序化較快；
經濟發展基本面良好，固定資產投入加大，人均消費水平逐年快速提公升；
房地產各指標（房地產投資，房屋竣工面積、房屋銷售面積、商品房銷售額）連年創新高，沒有經過劇烈的市場變動，但是隨著開發量的增加，目前市場存量較大。
w（劣勢）
城市人口基數較小，聚集度集中，需求相對薄弱，且人口年齡結構較為年輕，購買力有限；
整體房地產市場產品過於單調，主要以高層為主，需求相對固定，對未來**拔公升造成阻礙。
城市向心力強，如光府河以西與市區形成明顯的心理距離，**差距較大。
o（機會）
主城區較為破舊，已經嚴重影響了城市的形象，目前正處於大規模的改造階段；
大濟寧都市圈確定為2+1型的都市經濟圈，即以濟寧為核心，以棗莊、菏澤為區域中心，形成乙個呈圈層結構布局的都市經濟圈，隸屬於魯西南經濟帶。
產業優勢明顯，主要圍繞煤化工、機械製造、生物技術、醫藥食品、紡織服裝等「五大」產業抓關聯專案建設，建立國家級煤化工產業基地。
未有知名住宅開發房地產企業進駐，僅有萬達作為一線品牌開發的城市綜合體專案且具有強大的號召力。
t（威脅）
投資性需求不足，自主需求消化緩慢；
市區較好的地段多為本土開發商把持，外來開發商較難融入當地。
2、進入觀點
濟寧市整體城市發展較好，經濟基礎較為雄厚，市區人均可支配收入較高，鑑於山東區域內的拓疆發展機遇，建議可適時進入。但要注意以下幾方面問題：
1）內向型資源城市，主要為本地客戶，應根據濟寧是城市規劃程序變化，濟寧老城市大規模老成需要拆遷改造，重點跟蹤老城改造專案，區域專案價值高，受到廣泛認可。
2）嚴控成本風險，切忌**拿地，盡量保證成本優勢，便於應對後期不利因素。
3）地塊品相較好的資源大都集中本地開發商中，近年來，鮮有外來開發商進駐，對於**招商政策需要深入了解。
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