姓名:學號：專業: 工程管理
班級: 1301
一、概論 3
1.1序言 3
1.2 研究目的 3
1.3研究分析 4
1.4 主要結論和建議 5
二 、武漢市住宅市場概況 6
2.1武漢市經濟發展概況 9
2.11經濟發展速度 9
2.12金融業與房地產業的消費市場 9
2.13居民生活水平與住宅消費 10
2.2武漢市住宅市場特點 12
2.3、武漢市住宅市場發展趨勢 15
2.31 **政策 15
2.32 金融上消費貸款額 16
2.33 某城市住宅發展趨勢 16
三、專案區域市場概況（礄口區） 17
3.1、礄口區區情分析 17
3.2、礄口區樓市分析 17
四、擬建專案分析 17
4.1、區域潛在市場分析 18
4.2、目標客戶群分析 18
4.3、專案swot分析 18
4.31、專案優劣勢分析 18
五、市場調研結論及發展建議 19
5.1、武漢與南昌兩地房地產市場比較 19
5.2、武漢市房地產推動因素 20
武漢市是湖北省省會，中國長江流域重要的中心城市，華中地區政治、經濟、文化、金融中心。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區內交匯，將市區一分為三，形成漢口、漢陽和武昌三鎮。武漢市武昌為教育文化、高新技術區，漢口為商業區，漢陽為工業區。
武漢市現轄13個行政區，面積8467平方公里，人口740萬人，流動人口400餘萬。2023年國民生產總值1493億元2023年武漢市gdp達1493.1億元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。
2023年一季度武漢市經濟增幅創近三年最高水平。一季度全市完成國內生產總值350.84億元，增長12.
1%，同比提高0.1個百分點，增幅為近三年最高水平，完成全年計畫的21%，同比提高0.4個百分點。
一季度全市財政收入增長17%，為年計畫的24%；固定資產投資增長12.8%；社會消費品零售總額增長12.6%；城鎮居民收入和農民現金收入分別增長8.
9%和7.2%；全市新增就業崗位近2萬個。
隨著國家不斷出台各種巨集觀調控政策，我國房地產市場已經由賣方市場過渡到買方市場，行業間的競爭也越發激烈。為了能使自己的企業在市場上占有一席之地，並獲取更大的利潤，開發商紛紛意識到房地產營銷策劃的重要性。各種營銷理念粉墨登場，如品牌營銷，生態住宅，歐式住宅等。
各種營銷手法層出不窮，例如「形象代言人」，「一口價開盤」，「通過房地產模特**」和在短時間內採用大手筆廣告投放，引起市場轟動，從而迅速樹立樓盤市場形象的「集束廣告投放」等。在廣州和深圳，房地產營銷更是達到登峰造極的階段，出現了「***看樓」，「熱氣球派送單」，「百萬富翁送大獎」等。
世界著名管理學家彼得·德魯克曾精闢的指出：現代企業最重要的職能只有兩個，乙個是創新，乙個是營銷。這一結論也完全適用於我國房地產業。
目前，營銷策劃的不斷求新、求變、求異，的確發揮了很大的作用，有效地推動了住宅消費的需求，激發了市場熱點，促進了房地產業大力發展。但還需要進一步完善與發展。本文通過對中國房地產營銷策劃現狀進行研究，找出影響房地產業健康發展所存在的問題，並根據現有資料對其進行分析，指出問題的實質原因所在，從而提出一些改進的建議，同時對房地產企業選擇合適的營銷策略和營銷發展方向提供一些建議，具有一定的現實意義。
一、武漢市2023年上半年房地產市場運**況
（一）總體開發投資增長放緩，辦公樓投資增長較快
上半年，全市完成房地產開發投資1193.20億元，比上年同期（下同）增長3.2%，較1-5月增速回落2.
9個百分點。其中，住宅開發完成投資為805.03億元，增長2.
1%；辦公樓投資為79.52億元，增長33.4%；商業營業用房投資為151.
75億元，下降10.7%。
從分割槽情況看，中心城區開發投資增長乏力。七個中心城區合計完成開發投資868.41億元，僅增長0.2%，其中武昌區（-41.3%）和洪山區（-17.1%）降幅較大。
（二）房屋施工面積增長減緩，新開工面積持續下降
上半年，全市房屋施工面積8945.89萬平方公尺，增長2.1%，較1-5月增幅回落2.
1個百分點。其中，住宅施工面積6348.72萬平方公尺，增長1.
3%。新開工面積778.78萬平方公尺，下降38.
3%，呈下降的趨勢。其中，住宅新開工面積604.92萬平方公尺，下降33.
0%。房屋施工面積增速回落與新開工面積持續下降，表明房地產專案進度放緩，房地產開發企業對當前市場仍持觀望態度。
（三）商品房銷售逐步回暖，中小戶型增長較快
上半年，全市商品房銷售面積1070.26萬平方公尺，增長14.6%，相比1-5月增幅提高6.
6個百分點。其中，住宅銷售面積979.46萬平方公尺，增長21%，較前1-5月增速提高5.
7個百分點。從銷售結構看，90平公尺以下285.88萬平公尺，增長17.
8%，比商品房銷售面積增幅高3.2個百分點。購房政策放寬促使銷售總體提公升，特別是中小戶型銷售增長較快，但部分新城區和城郊結合部（漢南、蔡甸、新洲區）可售**消化壓力依然較大，消化週期在15個月以上。
（四）政策效應有待進一步釋放，開發企業資金總體偏緊
上半年，全市房地產企業本年資金**1360.70億元，增長1.8%。
其中，國內貸款311.70億元，下降4.8%；自籌資金644.
59億元，增長10.6%；其它資金**404.41億元，下降3.
7%。去年以來，各金融機構對個人購房貸款支援力度有所加大，但對開發貸款仍然從緊，企業融資成本總體偏高，企業資金壓力依然較大，這一定程度上影響了房地產專案開發建設進度。
二、當前我市房地產開發投資增速回落的主要原因
(一)巨集觀經濟下行壓力較大與近幾年房地產投資基數逐年抬高的影響
上半年，全國與湖北省房地產開發投資分別增長4.6%和2.3%，較1-5月增幅分別回落0.
5和0.6個百分點，呈現逐步回落的趨勢，我市開發投資走勢同這一趨勢相吻合。從2023年到2023年這五年期間，全國房地產開發投資增長了1.
0倍，湖北省房地產開發投資增長了1.5倍，我市房地產開發投資增長了1.3倍，基數逐年抬高使得維持其較快增長的難度加大。
(二）多數續建專案面臨收尾，投資接續能力不足
續建專案中有六成處於專案開發後期或面臨收尾，造成投資接續能力不足。例如武漢**文化旅遊區、友誼國際廣場、保利**公館、保利心語等專案接近收尾。部分重點企業投資同比回落較大，如融僑、萬達、恆大、葛洲壩、新世界、復地等大型房地產企業開發投資同比均回落50%以上，世貿、名流、福星惠譽、新港等企業投資同比回落在30%左右。
一、2023年下半年全市房地產開發走勢判斷及建議
受房地產市場大環境及經濟下行壓力的影響，我市房地產開發投資增速放緩，房屋新開工面積和竣工面積都呈不同程度的下降，加上房地產開發企業資金總體偏緊，房地產新開工專案不足等因素影響，下半年房地產開發投資保持增長的壓力依然較大。從銷售市場情況看，上半年，我市商品房銷售逐步回暖，但隨著政策效應逐漸遞減，住房消費將逐步趨於平穩，下半年相關指標增幅可能出現回落。為保持我市房地產市場平穩健康發展，我們提出如下建議：
（一）加強房地產市場監測和政策落實力度
認真貫徹落實好**和省市各項房地產市場調控政策和措施，加大對房地產市場出現的新情況、新變化的關注。圍繞促進房地產市場長期健康、穩定發展，完善配套政策，合理引導消費預期，保持各項政策落實的持續性和有效性。加大監測成果轉化力度，加強對比分析與房地產板塊的動態監測，提高市場監測分析的全面性和精確性, 為各級領導提供決策參謀。
（二）營造寬鬆環境，擴大有效投資。
盡快落實**和省市支援房地產市場健康發展的一系列優惠政策，營造寬鬆投資環境，進一步加大金融信貸支援力度，積極爭取開發貸款額度，留足貸款規模，對已經開工建設的專案繼續給予政策上的扶持，對在建普通商品住房開發專案優先發放貸款。結合產業規劃，加大新業態地產投資，積極引導商業地產、工業地產、養老旅遊地產、物流地產等非住宅地產的發展，形成房地產市場開發多元化格局，培育新的經濟增長點，擴大投資規模。
（三）大力推進「網際網路+房地產」平台建設，服務住房消費。面向現代房地產業和房地產市場發展需求，綜合運用網際網路金融、網際網路消費等新工具和新手段，搭建我市「網際網路+房地產市場」平台，拓寬融資渠道和資金使用效率，有效引導和拉動房地產消費，促進房地產業和房地產市場健康可持續發展。
中心區、古田片區、二
七、後湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特徵進行分析：
(一)中心區
2023年上半年中心區成交均價為6875.42元/平方公尺，較去年同期**2152.88元/平方公尺，漲幅為45.
59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年中心區成交**來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到**高峰，為7286.34元/平方公尺，隨後6月**出現小幅回落，但每平方公尺**仍穩定7200元以上。相比**來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
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