房地產從出台伊始

從出台伊始，限購令就飽受爭議，然而，這一本應是短期、區域性性的政策，卻有長期化、擴大化的趨勢。

作為一種行政手段，限購到底能堅持多久？由於**無法釐清市場與行政的邊界，將非常規的行政手段常規化，幾乎注定了這最終將是一次「弱調控」。以行政手段強壓樓市需求，是一種非常「急功近利」的做法，需求固然可以壓抑一時，但終有爆發的時刻，屆時市場局面將更加惡化和惡性迴圈。

實際上，中國房地產的主要問題不是房價**，而是**速度過快及**幅度過大，在很多城市，房價常在短期內如脫韁的野馬般一騎絕塵。城市化、人口紅利、剛性需求、資源配置不均衡等原因，固然能在一定程度上推高房價，但卻不足以令房價飆公升至此。

筆者認為，中國樓市畸形發展的最根本原因只有兩個：房地產的「半市場化」制度設計，以及近年，尤其是金融危機後貨幣大量超發。

儘管2023年取消福利分房開啟了中國房地產市場化征程，但直到現在，這個市場仍是「半市場化」，所謂市場化，只是二級和**市場，而最重要的一級市場，即土地，幾乎被**完全壟斷。其實，到底是房價推動地價**，還是地價推動房價**，根本不是問題的關鍵。關鍵是，**能夠通過市場化的

二、**市場，將手中壟斷的土地資源不斷「套現」。

業內人士多認為，是2023年開始實行的分稅制導致了土地財政，因為分稅制改革導致事權、財權倒掛，地方**分到的是事繁利少的小稅種，這直接引發了地方**的賣地衝動，使得土地**節節攀公升。

當然，不能否認分稅制在很大程度上推高了土地**，但其是否為土地財政的「元凶」卻值得商榷。2023年至2023年，同樣在實行分稅制的前提下，絕大多數城市的房價卻未見明顯增長，地價也始終徘徊在低位。而地價起伏不大的乙個主要原因是，當時土地實行協議出讓，存在多個**主體。

然而，「831」大限終結了這一切，土地不僅被地方**壟斷，而且招拍掛制度像一把雙刃劍，在狙擊暗箱操作的同時，另一面也很快鋒芒畢露。

如果在乙個充分競爭的市場上，類似拍賣這樣的供地方式基本能反映土地的真實價值和當前供求關係，然而由於各地土地的拍賣主體只有乙個，在**源頭上幾乎沒有競爭。拍賣特有的「價高者得」的遊戲規則，使得許多土地脫離了真實價值。

當「半市場化」遭遇招拍掛，結果可想而知。那就是，土地成為各級**的「搖錢樹」，土地不僅可以源源不斷地變現，而且能以相對較高的**變現。

即使目前進行分稅制改革，將賣地收入的一部分收歸**，將其他優質稅種下放給地方，也未必能改變土地財政。與賣一塊地動輒就能獲得數十億的土地出讓金相比，其他稅種一時都難以與之抗衡。如想從根本上改變土地財政，必須改變房地產「半市場化」的現狀。

此外，4萬億投資這針「強心劑」的藥效在減弱，而這劑「猛藥」的***正在逐漸顯現。貨幣超發使得多餘的資金必須尋找出口，從而憑空製造出大量投資投機需求，樓市則成為吸納多餘貨幣的乙個主要渠道。儘管貨幣緊縮政策已實施一段時間，但迄今為止，資金氾濫的局面並未得到根本改變。

由此可見，限購令等只在表面上「下功夫」的調控政策，無助於解決房地產行業的深層次矛盾。而這個行業的深層「痼疾」一日不除，中國房地產市場的畸形發展就會持續下去。