運**況與2023年展望
中國人民銀行廣州分行
一、2008 年廣州市房地產市場形勢分析
（一）房地產開發投資增速逐月回落
2008 年，廣州市完成房地產開發投資762.43 億元，同比增長8.3 % ，增速比去年同期回落18.
1個百分點（見圖1）。房地產開發投資佔固定資產投資的比例為36.2 % ，比去年同期下降了1.
6 個百分點。至2008 年3 月，房地產開發投資增速達到23.9 %高點後開始緩慢回落，儘管目前已經回落近半，但仍屬高位，房地產開發投資仍然是拉動固定資產投資增長的重要動力。
（二）供求關係出現轉折，商品房施工面積回落，竣工面積增加
2008 年，廣州市商品房施工面積5500.37 萬平方公尺，同比增長6.1 %，同比回落0.
8 個百分點。商品房竣工面積943.76 萬平方公尺，同比增長7 % ，同比增長20.
4 個百分點（見圖2 ）。
（三）商品住宅交易**環比呈逐月下滑趨勢，最低點出現在12月
2023年全年廣州十區新建住宅均價9339元/平方公尺，同比增長8.6 %。2007 年前8個月，廣州新建住宅均價一直維持在7000-8000元/平方公尺的水平，下半年均價開始快速**，且最後4 個月都超過9000 元/平方公尺。
而2008 年僅有兩個月均價低於9000 元/平方公尺，其餘月份均價都在9000-10000 元/平方公尺內。所以儘管2008 年廣州新建住宅均價在下降，但全年均價仍高於2007 年。2008 年廣州中心六區單價在10000元/平方公尺以上的住宅成交量佔比（63.
5 %）大於城郊四區（36.5 %）是拉高全年整體均價的主要原因。全年月均最低價出現在12月份（8012 元/平方公尺），比2007 年10 月最高點的11574 元/平方公尺下降了三成（見圖3）。
（四）商品房成交量大幅萎縮，降價能誘發自住需求
2008 年廣州市商品房銷售面積1079.68 萬平方公尺，同比下降20.1 %。
其中現房銷售292.23 萬平方公尺，同比下降39.7 % ；期房銷售787.
45 萬平方公尺，同比下降9.2 %。在商品房銷售中，十區新建住宅成交553.
04 萬平方公尺，比2007 年的801.57 萬平方公尺大幅減少248.53 萬平方公尺，降幅達到31 %。
其中，上半年成交241.79 萬平方公尺，同比下降43.5 %。
6 月以後，一些城郊低價樓盤率先降價，帶來的成交量快速上公升又引導其他開發商降價，城郊樓盤的成交量開始上公升。2008 年廣州成交前20 名樓盤共成交23662 套，超過全市總成交量的三成，其中一半以上的樓盤是**低至3000-4000元/平方公尺的郊區盤和限價盤。受市場預期影響，購房主體中換房客和投資客明顯下降，自住買家特別是年輕自住買家成為購房主體。
對這類購房者來說，**是決定購房的重要因素，降價能夠刺激和誘發其有效需求的釋放（見圖4 ）。
二、2008 年廣州市房地產金融形勢分析
（一）房地產貸款增速回落
2008 年12月末，廣州房地產貸款、開發貸款、購房貸款餘額分別為2284.58 億元、1005.53 億元和1279.
05 億元，同比分別增長7.7 %、13.7 %和3.
4 % ，增速分別比上年末下降了29.9 、29.8 和30.
3 個百分點（見圖5 ）。
（二）購房貸款大幅萎縮
2008 年1-12 月，廣州市購房貸款增加41.39 億元，比去年同期少增270.38 億元。
其中，新建商品房貸款增加6.79 億元，比去年同期少增183.97 億元；再交易商品房新增貸款增加40.
07 億元，比去年同期少增58.02 億元。
（三）批准的小戶型住房貸款佔比在上公升，大戶型住房貸款佔比在下降
2008 年1-12 月，批准的大於144 平方公尺的大戶型貸款佔比仍然很高，佔32.8 % ，比上半年下降1.6 個百分點。
小於或等於90 平方公尺的小戶型貸款佔比為25.0 % ，比上半年上公升0.9 個百分點（見圖7）。
（四）住房公積金委託貸款佔個人住房貸款的比重逐步回公升
2008 年12 月末，廣州市住房公積金貸款餘額199.71 億元，比年初增加45.62 億元，同比增長29.
0 % ，住房公積金貸款佔個人住房貸款餘額的比重逐步上公升至16.8 % （見圖8）。
（五）執行下浮利率的個人住房貸款佔比降低
2008 年，新增個人住房貸款仍主要執行下浮利率。利率下浮區間在[0 . 9，l）的貸款金額佔75.
1 % ，比上年減少15個百分點。執行基準利率的貸款金額佔3.0 % ，比上年減少2.
4 個百分點。利率上浮區間在（1 , 1.1 ］的貸款金額佔14.
2 % ，比上年增加11.5 個百分點。利率上浮區間在（1.
1 , 1.3]的貸款金額佔4.2 % ，比上年增加3.
9 個百分點。利率上浮區間在1.3 以上的貸款金額佔0.
1 % ，佔比變動不大。執行固定利率的貸款金額佔3.3 % ，比上年增加1.
9 個百分點（見圖9）。
三、2009 年廣州房地產市場和房地產金融展望
（一）一手商品房供過於求，市場競爭加大
目前廣州十區新建商品房的可售存貨量達550 萬平方公尺左右，約4.4 萬套住宅。加上已取得預售證但由開發商抵押在銀行的二三萬套，及2009 年預計新增約575 萬平方公尺**量，2009 年廣州一手可售商品房總量將超過1 100 萬平方公尺，比2008 年全年的銷售總量高出至少四成，供過於求的局面非常明顯。
從整體看，2009 年因市場貨量充沛，消費者選擇麵更寬，買方市場將進一步鞏固，預計市場競爭將加大。
（二）房地產金融風險不容忽視
在當前市場狀況下，應高度關注房地產貸款的特點，警惕房價過快下降對房地產金融的衝擊。
一是房地產貸款佔比高，特別是2007 年房價公升高時發放的房地產貸款佔比高，蘊藏著較大金融風險。首先，一旦開發商發生資金鏈斷裂，就會把經營風險轉嫁給金融機構，導致金融機構不良貸款劇增。其次，房地產等不動產抵押物隨**下降，其價值也降低，當其實際價值低於抵押物評估價值時，貸款人理論上便獲得了違約激勵，可能出現斷供。
儘管斷供現象僅限於省內房價降幅較大地區的少數樓盤，但如果房價進一步大幅**，斷供現象可能會蔓延。
二是房地產開發貸款**期限延長。一般來說，金融機構通過與樓盤的整體合作、加強資金賬戶監管等方式能及時以房地產企業房屋銷售回款來沖抵房地產開發貸款。在銷售形勢好的情況下，儘管房地產開發貸款合同期限為3-5 年，但實際發放期限一般在1.
5 年左右。2007 年10 月以來，受房地產市場銷售低迷影響，房地產開發商銷售回籠資金放緩，資金壓力不斷加大，貸款**期限可能會延長。
（何達之）
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