序：黎平縣房地產市場經過幾年發展，雖然形成了一定的規範性但仍然處於萌芽狀態，設計簡單，營銷手法單一，產品**抗性大，銷售週期過長是當前市場的主要特徵。雖然樓盤逐漸越蓋越高，建築面積越來越大，可黎平縣房地產開發低質化的水平依舊沒有改變，重建築輕配套，無像樣園林無像樣景觀的現象及樓盤銷售依舊停留在建樓的不管售樓的，售樓的不參與建樓的，你設計什麼樣的房子蓋成什麼樣的房子我就賣什麼樣的房子的水平上，設計、建設與銷售脫鉤現象比較嚴重。
市場拓展缺乏手段。在房地產市場發展的初期，這種房地產運作方式也能帶來一定的銷售額和利潤 ，但隨著拿地不再像以前一樣容易和便宜，迫使我們不得不在有限的空間內「精耕細作」，通過小區的品質吸引購房者；隨著國家出台了節能省地的政策和措施，提高技術含量，成為提公升產品品質的重要條件； 由於消費者的改變，很多人已有了購房經驗，理性消費呼喚我們創造品質地產和高檔地產。
1、市場格局
▲老區——城市的發源地，是最早形成的縣區。該區連通黎平汽車站、黎平機場。由於歷史的原因及地理位置的限制，此區域交通複雜，道路狹窄，居住條件較差。
但它是黎平的運輸中心，黎平的對外主要運輸物流均聚於此區域。為了便於城市居民的外出需求，**計畫建成高速公路的直線交通，提高了市民出行的便捷性。
▲傳統商業區——即平街之間的城市區域，是黎平商業、服務業的中心，聚集了大量的商業百貨公司、中小型的商業中心和商業設施。人口集中的優勢，因地制宜，合理規劃，大力開拓商業流通市場，使這一地區初步形成了集購物、娛樂、休閒為一體的多功能服務區。
▲開發新區——即黎陽大道以東的城市區域，其在**對城市未來經濟發展的戰略中占有重要的核心地位。由於整個城市發展的現狀及**主要行政機構的進駐，奠定了該區在未來中心城區的地位；進一步的加大和增強工業產值和技術，續而帶動整個區域的服務、交通、房地產等行業，從多方面帶動和促進整個城市的整體經濟發展。
2、產品結構
資料**：贏創置業調查預判
目前黎平市場的主流產品還是以緊湊、舒適型的三房為主，這說明剛性需求依舊是市場的著力點。
3、成交**走勢
從2023年下半年開始，市場成交**環比增長，之後**曲線較平滑，樓梯房基本維持在2300-2400元的態勢，電梯房基本維持在2800-2900元，且本區域人群對**抗性特別敏感，原因主要源於當地經濟水平的發展與客戶群體的整體消費意識。深層次說明當地房地產經濟水平是平穩的，沒有任何泡沫性質的，需要引導的是客戶的消費觀念。
4、供需結構走勢
市場**情況出現一檔獨大的趨勢，100-140平公尺的戶型區間**佔據了市場70%的份額。這一階段的產品甚至出現了供不應求的局面，這也和當地市場家庭人員構成相關。
5、購房客戶區域走勢
本地客戶依然是購房軍主流，主流客戶分布在當地事業機關單位（如醫生、教師），個體經營戶，但是外地回流購房客戶也佔據了適當比例，返鄉置業趨勢凸顯。
城市拓展已成為不爭的事實，新區域開發正面臨**大力投資建設的有利時機。
房地產市場仍舊是滿足客戶居住的剛性需求為主，但隨著不斷發展，客戶要求也逐漸趨於理性。
銷售市場暫不健全，但隨著今後專業營銷體系的形成，市場專業化水平會上乙個台階。
國家巨集觀調控，金融政策縮緊，市場前景暫不明朗。
整體市場起步較晚，處於房地產初級發展階段
滿足多口家庭的三房為購房者的首選，剛性需求反應整個市場規律。
購房客戶返鄉置業潮上公升明顯，這也對產品品質的提公升提出了更高的要求。
房地產市場起步較晚
黎平的房地產市場主要以小型的房地產開發和單位集資建房的形式帶動起來的，先階段處於原始階段，簡單的建房賣房，產品規劃設計也比較單一，居住環境及配套設施較低。隨著居民生活水平的提高，消費觀念的改變，對生活的環境、生活的品質要求越來越高，開發商必須在今後引入先進的房地產開發理念，產品的品質才漸有起色。
多層住宅佔主流，高層將逐步取代多層
多層住宅在三四線城市居民中有很穩固的消費群體，由於其**的適中、居住品質較高及維護費用較低，其需求遠高於**。但由於黎平人消費意識還未得到改變，至今處於一種迷戀多層的階段。但是多層向高層靠攏是乙個城市房地產發展的必然趨勢，隨著人口的增長，經濟的提高，意識的提公升，**的規劃導向，開發商利益追求點等各種因素結合，高層將是城市未來的主流。
樓盤營銷、宣傳手法單一
黎平樓盤的營銷廣告宣傳除了今日家園在城市幹道樹立了路旗外，其餘樓盤在其推廣過程顯得非常粗糙，不能充分發揮對外展示樓盤的形象和品質。包裝樓盤售樓部是樓盤對外展示形象的最直接、最有效的方法，而黎平尚未出現能很好的發揮此項功能的樓盤，多數樓盤的售樓部僅是乙個辦公場所而已。樓盤銷售**的制定隨意性較大，不能綜合的考慮住宅的朝向、樓層、戶型、面積、配套設施等進行定價。
樓盤銷售人員綜合素質較低，不能很好的抓住消費者的心理，促使消費者下定；大部分樓盤的上市銷售，基本處於自然銷售階段。付款方式單一，主要以銀行按揭付款為主，較少實行一次性付款和分期付款的。
戶型設計
戶型以適中戶型為主，內部結構多數為單陽台，無飄窗，入戶花園等設計，高層住宅中有少量雙陽台。產品的抗風險性較低，也無任何利益附加值。
**成為購房首選
客戶群體最關心產品**，對**係數非常敏感，抗壓性較小，但隨著城市發展，城市居民購房時會逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、節能問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、文教方面）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。
消費群體
近幾年的住宅交易中,25～40歲所佔比重最大，24歲以下及40歲以上人群相對持平。這一年齡構成顯示出的明顯特徵,主要是70年代和80年代初出生的購房者正處於婚育階段,具有巨大的住宅需求。同時,這些人群不僅事業成功,而且具有較強的經濟實力,超前的消費意識,因此成為黎平當前購房者的主流。
此外,外來流動人口的增加,導致黎平家庭和非家庭住戶迅速增長,這一群體在住房需求上已形成一大亮點；再次，外地房價偏高，影響到一部分黎平籍外地務工人員回鄉置業。
影響消費者購房決策的重要因素
隨著房地產市場的逐步完善，**因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，「地理位置」和「房型」兩個因素成為消費者購房時考慮的主要因素。其次是物業管理和小區環境。
需求總量將繼續增長
目前國內人均住房面積21．4㎡,黎平人均住房面積24．8㎡,已超過全國指標3．4㎡。人均達到35㎡就算得上較為寬敞、舒適的標準。目前,我國城市家庭人口平均為3．12人,黎平為3．2人,高出0．08人。
按35㎡的標準,3口之家的居住空間應不得小於100㎡,因此黎平的居住需求中,很大一部分是屬於改善居住條件的需要,而這部分需求的彈性非常大。
二、swot分析
1、專案優勢分析：
——**大力支援。黎平**對片區發展十分重視，著力完善片區基礎設施及配套建設，以實現黎平城市新區建設的快速發展，提公升湘鄉城市整體形象。
——交通捷運優越。本專案緊靠城市重要幹道黎陽大道，進出便捷。
——自然環境極佳。背靠黎平山體景觀自然帶，自然風景優越。
——空氣質素新鮮。相比城市中心汙濁的空氣，專案地空氣質素新鮮，宜居。
——休閒配套方便。周邊休閒配套（市**著力打造的休閒廣場。
——周邊競爭對手。缺陷較多，產品不成熟，競爭力較弱。
2、專案劣勢分析：
——周邊生活配套。周邊暫無成型大形商業購物場所，生活配套暫時缺失。
——人居氛圍。周邊尚未形成社群組團，居住氛圍暫不濃厚。
——昭示引導缺失。專案所在地昭示性缺失，片區置業潮暫未顯現。
3、專案機會點
——從地塊位置來看，專案人居環境具有不可複製性；
——從居住配套情況來看，專案之交通、教育、醫療、休閒均有一定配套條件；
——**政策傾斜新城帶來的利好條件。
——黎平有著獨特的人文特點，專案獨特的地理位置與優越的環境資源便於與專案特點結合，打造出專案自身的「唯一性」、「排他性」和「品牌性」
4、專案威脅點
——國家巨集觀政策。國家巨集觀政策對房地產的干預雙向打擊開發商與購房者的信心。
分析結論：綜上所述，本專案位於黎平市新區，是一塊高含金量的**土地，專案地塊有其本身獨特的地位優勢和市場價值（人居環境、交通價值與景觀價值尤為突出），在黎平經濟快速發展，市民收入水平不斷提高，對居住環境和生活質量的要求越來越高，對投資經商需求更加迫切的大背景下，只要能夠合理定位，科學規劃，精心施工和建設，同時保證合理的建設週期，應當具有良好的開發前提和巨大的操作空間，但銷售週期會拉的更長，要求的銷售水平和銷售技巧也會更加獨到，開發商短期或的巨大利潤的空間比較狹小。本專案開發商只能作為城市運營商的角度合理開發。
贏創觀點：注重產品品質與核心競爭力的打造
產品的稀缺性與人居、原生態景觀的遙相呼應
通過政策導向，不斷完善各項配套
幾通一平 房地產狀況描述
一 幾通一平描述 二 房地產狀況描述 1.基本狀況描述 6項 名稱坐落四至規模用途權屬 2.區位狀況描述 14項 位置描述 坐落 方位 距離 朝向 樓層交通描述 道路狀況 出入可利用的交通工具 交通管制情況 停車方便程度和收費標準 周圍環境和景觀 自然環境 人文環境 景觀外部配套設施 外部基礎設施 ...
廣州房地產市場和房地產金融2023年
運 況與2009年展望 中國人民銀行廣州分行 一 2008 年廣州市房地產市場形勢分析 一 房地產開發投資增速逐月回落 2008 年，廣州市完成房地產開發投資762.43 億元，同比增長8.3 增速比去年同期回落18.1個百分點 見圖1 房地產開發投資佔固定資產投資的比例為36.2 比去年同期下降了...
房地產市場營銷
二 推銷觀點 20世紀20年代以後，經過第一次世界大戰後的復甦，資本主義經濟由於大批軍品生產裝置和技術運用於民品，社會生產得到迅速發展，市場商品數量，品種開始增加，部分商品出現供過於求的狀況，競爭開始加劇，不少企業逐漸採用推銷觀點指導企業的經營活動。其基本特徵是我賣什麼，人們就買什麼。這一時期企業經...