一年計息12次：（1+1%）12－1=12.68%
四、房地產個人貸款
個人住房貸款的種類：
①按資金**分：
●自營性個人貸款（也稱商業性貸款，俗稱按揭）
●委託性個人住房貸款（也稱公積金個人住房貸款）
●個人住房組合貸款
②按交易形態分：
●一手房貸款
●二手房貸款
個人住房貸款中的幾個主要術語
●貸款金額
●首付比例
●貸款比例也稱貸款成數
●貸款期限也稱貸款年限
●貸款利率
●償還比例
1．個人商業用房貸款：
①貸款用途，適用於個人在中國大陸境內城鎮購買商業用房，即通常所稱的「個人商業用房按揭貸款」。
②貸款額度：最高為所購商業用房銷售**或評估價值的60%。
③貸款期限：最長為10年。
2．個人住房公積金貸款
①貸款用途：適用於按時足夠繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。
②貸款額度：按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。
③貸款期限：一般最期限長為20年，並由當地住房資金管理部門根據借款人的實際情況確定貸款。
3．個人住房組合貸款：
①貸款用途：適用於按時貴客繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。
②貸款額度：公積金個人住房貸款和銀行自營性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售**或評估價值的80%，其中公積金個人住房貸款最高額度按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。
③貸款期限：在中國人民銀行規定的最長貸款期限內（目前為30年），由當時住房資金管理門市部和貸款銀行根據借款人的實際情況，分別確定貸款期限。
五、個人住房貸款（商業用房）貸款債務轉移。
①貸款用途：適用於銀行個人住房（商業用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉讓貸款所購住房（商業用房）而引起的債務轉移，即通常所稱「轉按」。
★個人住房轉按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由於所購房屋**、贈與、繼承等原因房屋產權和按揭借款需同時轉讓給他人，並由銀行為其續做貸款轉移手續的業務。
轉按主要涉及四個方面軍的內容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。
②貸款額度以截止債務轉移目的貸款餘額為債務轉移的貸款本金。
③貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計畫。
辦理指南：
當貸款人申請轉按時，請原借款人和轉按借款人同填寫貸款申請審批表，對因原借款人死亡申請轉達按的，可由轉按借款人單獨填寫申請審批表。原借款人因其他原因不能填寫該錶的。可由其**人代為填寫，同時提交以資料：
（一）因房屋**申請轉按的，須提供《房屋買賣合同》，房齡在5年（含）以上及貸款人認為需要進行評估的，轉按借款人應提供由貸款人認可的房地產估價機構出具的房屋價值評估報告。
（二）因房屋贈與申請轉按的，須提供贈與合同和公證書等有關法律文書。
（三）因房屋繼承申請轉按的，須提供原借款人死亡證明和有關該房產的繼承公證書。
（四）因夫妻離婚等其他原因申請轉按的，須提供夫妻離婚證明和法院關於夫妻財產侵害的判決書或經過公證的財產分割協議，且其中必須對該房屋產權的歸屬做出明確說明。
（五）銀行認為必要的其他材料。
一、 個人住房貸款應具備的條件
個人住房貸款借款人應具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。
二、 提前還款該如何處理
如需提前還款，借款人應在經辦行、會計部門核實目前剩餘的貸款本金，並持會計部門列印的貸款餘額憑證向建設銀行個人住房貸款中心提出申請，憑個人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續，並憑經辦行、會計部門出具的《貸款結清證明》到個人住房貸款中心領取相關貸款資料。
三、 款期間如遇到利率調整怎麼辦？
貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調整，於下年1月1日開始按相應檔次執行新的利率。
四、 房地產常見按揭計算：
歸還個人購房（抵押）貸款的常見兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。
月均等額還款法：即貸款期內分月以相等的額度平均償還本金和利息，計算公式為：
a=p i (1+i)n
1+i)n－1
即：每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數。
注：p表示現值； f表示將來值； i表示利率； n表示計息週期數； a表示等額年限； k表示萬元還款係數。
遞減（等本）償還法：
其計算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率
已償還期限為m，則貸款餘額為：
例：某家庭購房價值30萬的商品房，採用7成20年貸款，採用等額還款法還款月供款為多少。還款5年後該家庭準備提前還款，該家庭貸款餘額是多少，若採用等本還款月供和餘額又是多少。
解： a、等額還款法
月供款=貸款額×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1
=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]12×20/[1+(5.04%/12)]12×20－1
=21×66.22
=1390.62元
還款餘額：可用將等額年金轉換為現值的公式：
p=a (1+i)n－1
i(1+i)n
來計算，貸款餘額在數量上等於以後的月還款額的現值之和，設貸款餘額為pm，
pm= a (1+i)n－m－1
i(i+1)n－m
p60=1390.62 (1+5.04%/12)240－60－1
5.04%/12(5.04%/12+1)240－60
=1390.62/79.29=17.5384(萬元)
b、等本還款法：
每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率。
第乙個月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12
875+882
1757元
第二個月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12
875+878.325
1753.32(元)
第三個月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12
875+874.65
1749.65(元)
每月遞減額為3.67（元）
貸款餘額：
上月貸款餘額=貸款總額－已還本金。
5年後貸款餘額=210000－60×875=157500元
c、兩種還款方式比較
a.等額還款：先還利息後還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用於一些貸款期限較長得固定還款方式。如果利率是明上公升趨勢，則選擇採用該方式比較有利。
b.等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。
d、申請輸個人住房貸款時需提交哪些資料？
● 借款申請書
● 借款人夫妻雙方身份證原件及影印件（或軍官證、護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證）
● 借款人戶口薄原件及影印件
● 借款人婚姻狀況證明：結婚證、離婚證、未婚證明原件及影印件。
● 建設銀行認可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關的證明材料。
● 首付款憑證
● 購房合同、協議或意向書。
● 抵押物或質押權利清單及許可權屬證明檔案，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明。
建設銀行規定的其他檔案和資料。
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