一 （35分）某城市商貿綜合大廈開發專案位於市中心繁華商業區，占地面積2300㎡，規劃總建築面積10500㎡，建築容積率4.5。大廈計畫開發期3年，開發期建設成本分年度估算如下表1所示.
建設資金全部按自有資金考慮。基準折現率為12%，標準成本利潤率15%。
該大廈擬作為商品房**，根據市場調查的結果，該開發專案售價**值為3200元／㎡建築面積。總銷售收入為3360萬元。該專案擬採用滾動開發方式。
具體銷售計畫為，第1年預收銷售總額的25%，計840萬元，第2年預收銷售總額的30%，計1008萬元；第3年預收銷售總額的25%，計840萬元；第4年預收銷售總額的20%，計672萬元。預期收益率為12%時，現金流量表和相應評價指標如表2。專案預計靜態投資**期為1.
5年。表1 建設期開發成本估算表(單位：萬元)
表2 專案現金流量表及指標計算
注：基準收益率ic=12%，淨現值npv=565.62；內部收益率irr==75%+3%×0.
692／(0.692+7.025) =75%+0.
3%=75.3%；通過計算淨現值為565.62萬元。
內部收益率為75.3%。專案在財務上是可行的。
假設該專案取得土地的時間在2023年，對土地進行前期開發後，房屋建設於2023年2月動工，建設期2年，在此期間，國家出台了一系列調整房地產市場的地政策，如加大開發房屋建築面積的限制，增加個人第二次購房首付款的比例等等。到2023年末公司財務狀況如表3，在2023年房地產市場處於下滑階段，同時受到不可抗力等因素的產生，使購房者從心理因素受到了不同程度的影響。
2023年公司資產負債表
問題（1）該開發商依據現金流量表的資料和經濟指標，因靜態投資**期和動態投資**期均大於預計**期，則考慮放棄該投資，分析該開發商投資決策的正確性，並說明理由。（10分）
問題（2）：分析該房地產開發商面對的風險，在專案建設和銷售期間如何避免風險。（10分）
問題（3）：如果需要對該專案進行國民經濟評價，依據財務評價的現金流量表，需要對哪些要素進行調整，如何調整？ （15分
二 （20分）某房地產開發企業2023年擬在某直轄市郊外修建乙個別墅小區，該小區占地302畝，地價為14萬元/畝，布局有：獨立別墅，10000㎡；毗鄰別墅，36800㎡；聯排別墅，58740㎡；花園洋房，14400㎡；商服用房，10000㎡。成本估算如下：
場地整治費用為600萬，前期工程費為400萬元，建安工程費用平均為750元/㎡，基礎設施工程費12.3萬元/畝，公建配套設施費2.5萬元/畝，開發期間稅費160萬元/畝（包括城市建設配套費、質量安全監督費等），不可遇見費及其他估算為400萬元，管理費用400萬元，銷售費用1600萬元。
自由資金和貸款金額各為5000萬元，貸款年利息為6%。折現率取10%。根據市場，各型別別墅**平均售價如下：
獨立別墅：5500元/㎡；毗鄰別墅：3500元/㎡；聯排別墅：
3000元/㎡；花園洋房：2800元/㎡；商服用房：5000元/㎡。
問題： 1、結合工程實際情況擬定專案實施計畫和銷售計畫。（10分）
2、依據編制的銷售計畫編制該開發專案全部資金現金流量圖或表（不計算指標）。（10分）
三某房地產專案可行性論證報告如下。
第一部分總論內容
（一）、專案背景（略）
（二）．專案概況
1.擬建地點：（略）；2.主要建設條件（略）；3.主要技術經濟指標（略）
4.建設規模與目標：專案規劃用地13060.
45平方公尺，建築面積48000平方公尺，為底層帶門市的商住小區。本專案商業門市有160套，建築面積15200平方公尺；總居住戶數392戶，住宅總建築面積32800平方公尺。容積率0.
35，綠化覆蓋率35%，建築密度17%。小區內配套有停車場、健身娛樂設施、休閒涼亭等。
5.專案投入總資金及效益情況： 本專案投入自有資金3000萬元，貸款600萬元，共投入總資金3600萬元。
本專案完成後，預計銷售收入為6000萬元，扣除成本1800萬元，減去銷售（營業）稅金、所得稅及附加等300萬元後，預計累計未分配利潤為800萬元。
第二部分市場**內容
一、市場調查分析：（略）。二．產品供需**：（略）。三．****：（略）。四．競爭力分析（略）
五．市場風險分析
1.該居民小區主要居住物件為專案所在區家庭收入中等及以上的家庭。由於他們大多數職業穩定、收入穩定、有一定的經濟積累，對家庭居室的需求較高。
這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是專案投資本金安全性的保證，所以投資風險不會太大。
2.通貨膨脹防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對於房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有公升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資採取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。
3.房地產開發受**行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前**政策，風險較小。
第三部分選址方案內容
眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區的環境、園林設計、資訊網路、安全防護等是否到位。本著節約用地，少佔耕地，減少拆遷移民有利於場區合理布置和安全執行及有利於保護環境和生態，有利於保護風景區和文物古蹟的原則，選址依據：1、適應所在區建設規劃的要求。
2、適應小區投資專案的要求。3、適應小區房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。
5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。
選址位置理由：1. 自然條件。
通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2. 城市的基礎設施條件。
該地段現有較完善的給排水、電力、燃氣、交通等基礎設施。專案與城市基礎設施網路連線點較近，交通方便。周邊學校、醫院、購物、娛樂場所等完善齊備，為居民日常生活提供便捷。
3. 周邊環境條件。小區地處城市中心地段，區域附近人口密度適中，有成熟的人文環境。
第四部分專案實施進度
本專案工程計畫自2023年5月開工，至2023年12月竣工，建設工期18個月。
1、專案可行性研究、立項審批、施工設計：2023年5月完成；2、三通一平、施工設施準備：2023年4月底前完成；3、土建工程、裝飾工程、安裝工程施工：
2023年3月前完成；4、環境配套工程：2023年10月前完成；5、竣工交付：2023年12月；6、售房回款期至：
2023年3月。
第五部分投資估算及產出估算（計算過程略）
土地開發費：255.5萬元；建設工程費：
合計：1174.4萬元；其他投資費：
合計：92.3萬元；不可預見費：
45.7萬元；建設期利息： 40萬元；專案投資總額：
1807.9萬元
根據市場分析結果，**專案建成後總銷售收入為：住宅： 1189.
65萬元；門市： 1634.5萬元；扣除稅金及附加等：
282.4萬元；產出合計（稅後）： 541.
75萬元
第六部分融資方案
（一）．資金的渠道與方式：利用自有資金600萬元；向銀行貸款800萬元； 房屋預售。
（二）．資金投入計畫：自有資金用於土地投資、拆遷安置和工程前期費用，預售房收入和結算性籌措資金在扣除相關稅費後用於專案投資開發，不足部分的資金缺口申請銀行貸款。
（三）．資金的任用和管理注意問題：
1.資金成本問題：主要包括以下幾個方面：
a．由於資金的時間價值形成的利息。b．注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。c．當發生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。
d．銀行借款的成本率。
2.優化使用周轉資金問題：具體優化方法如下：
a.將工程初期準備費用單列專案以增加初期收入，可以緩和資金矛盾。b.
向承包商轉移資金壓力。c.材料裝置付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程裝置的物化資金占用或縮短占用資金。
第七部分經濟評價（計算過程略）
投資利潤率（稅後）為38.89%； 投資利潤率（稅前）為54.5%；從相對百分數指標看，本專案投資處於可行水平。
如若本專案的總投資水平不變，房價和回款進度按測算值得以實現，則可計算分析售房盈虧平衡點（銷售率）如下：
盈虧平衡點比率為：64%；本專案銷售率的盈虧平衡點為64%，當所有房屋**出了64%，全部投資利潤為零，即投資恰好保本，可見本專案在售房方面必須強力推進，化解風險，以實用的營銷戰術，保證目標實現；在營銷策略、政策保障力度、具體措施等方面要盡可能保持優勢，不可掉以輕心。
第八部分經濟評價結論：本房地產投資開發方案在經濟效益方面是可行的。
第九部分研究結論與建議
經過深入研究論證，該商品住宅專案盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發經營房地產的投資方式。縱觀開發全過程，從經濟效益，社會效益和環境效益來看，該開發方案是完全可行的。
問題：閱讀以上可行性論證報告，並對該報告進行評價和說明（25分）。
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