商業房地產，投資回報率如何計算？
商業房地產，投資回報率如何計算？
商業房地產投資，或叫收益型房地產，是指為了獲得投資收入而購買的房地產。隨著國民經濟的高速發展，百姓的金融資產日漸增多，對房地產進行投資的需求越來越多。但房地產投資需要較為複雜的知識與分析技術，投資者最關心的是房地產投資回報率如何算？
鏈家機構房地產投資俱樂部匯集了房地產投資方面的專家，專門為房地產投資的國內外個人、機構提供符合國際標準的市場投資分析、投資決策、理財等專業性服務。
下面就解答一下投資者最關心的投資回報率的計算。以住宅物業投資為例說明房地產投資回報率如何計算。
假設有一房地產投資者想分享2023年北京舉辦奧運會時房地產的投資高回報的機會，經鏈家機構房地產投資俱樂部的專家綜合分析，選擇了華展國際公寓進行投資。
投資公寓基本情況：350㎡複式住宅，8500元/㎡，8成30年按揭貸款，年利率為5.04%，物業管理費為7元/㎡，冬季取暖費為28元/ ㎡。
計畫2023年賣出，以每年物業增值5%，賣出**為10,400元/ ㎡。每月出租收益為25,000元/月。
房地產投資回報率的基本計算模型為：
年度收益計算為：
計算公式舉例說明名義租金名義租金即為公寓的出租**收益，
25,000元/月×12=300,000元；－空房及欠租損失空房及欠租損失：假設每年空房半個月，
損失為：25,000×1/2=12,500；＝實際租金收入實際租金收入：即為上述二式相減，
300,000-12,500=287,500元；＋其它收入其它收入：住宅公寓沒有其它收入；＝投資者總收入投資者總收入：即為287,500元；－營業費用營業費用：
1、物業管理費：7元/月·㎡×350㎡×12月=29,000元；2、冬季取暖費用：28元/年·㎡×350㎡=9,800元；
合計：38,800元＝投資者淨收入投資者淨收入：287,500-38,800=248,700元；－融資年度支付額融資年度支付額：8成貸款，總計為238萬元，月還款12835元。
12835元/月×12=154,000元；＝稅前現金收入稅前現金收入：即為上述二式相減，
248,000-154,000=94,700元；－納稅金額納稅金額：以25,000元/月為基數進行納稅
1、房產稅4%：25,000×4%=1,000元/月；
2、營業稅及教育附加稅3.3%：25,000×3.3%=825元/月；
3、所得稅10%：（月租金扣除800元基數、房產稅、營業稅及教育附加稅）（25,000-800-1,000-825）×10%=2238元；
合計：4063×12=48,756元＝稅後現金收入稅後現金收入：94,700-48,756=45,944元。
五年後**收益：
計算公式舉例說明****
—銷售費用
—未嘗還貸款餘額
=稅前銷售收入
—售後稅款金額
=稅後銷售收入
稅後現金收入****10,400×350=3,640,000元；銷售費用1、**費1%：36,400元；
2、印花稅0.05%：
3,640,000x0.05%=1,820元；
合計：38,220元；未嘗還貸款餘額8成貸款，總計為238萬元，5年後餘額為：218,6760元；售後稅款金額、稅後銷售收入3,640,000-38,220-2,186,760=1,415,020元。
時間（年）01
234……
n 現金收入
（初始投資）
稅後現金收入
稅後現金收入
稅後現金收入
稅後現金收入
……稅後現金收入+稅後銷售收入房地產初始投資為：
1、首付20%：595,000元；
2、保險費：13,304元；
3、契稅：37,400元；
4、維修**：59,500元；
5、律師費：7,140元；
6、其它費用：1,000元；
合計：713,344元。
將上述資料代入計算模型：
時間（年）現金收入012
345(713,344)
45,944
45,944
45,944
45,944
45,944+1,415,020
則可計算出此房地產的投資回報率（irr）為：9.36%。可見，貸款融資可以提高投資者的投資回報率。（指本案例）
則可計算出此房地產的投資回報率（irr）為：19.73%。
時間（年）現金收入012
345(3,072,900)
199,944
199,944
199,944
199,944
199,944+3,601,780
商業房地產銷售技巧
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房地產商業專案商戶手冊
商戶手冊 業主手冊 專案三區minimall商業廣場 2014年7月 前言誠摯歡迎您進駐 專案三區minimall商業廣場！我們在此恭祝各位商家生意興隆，財源廣進。本手冊為一本實用指引，讓您熟悉 專案三區minimall商業廣場 以下簡稱 本廣場 的日常操作。本手冊包含有關物業的介紹 進場須知 商戶...
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