作者：丁雷王鑫
**：《管理觀察》2023年第09期
摘要：土地登記（registration of land），也稱土地權利登記，是指由國家專門機關依法對土地的各項權利實行登記的制度。根據《土地登記規則》引第二條規定，我國土地登記是指國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。
土地登記制度是指國家有關部門按照法律、法規規定的程式和要求進行土地登記，以保護土地權利人的合法權益，促進土地利用的一項制度。本文在對現行土地制度進行剖析後提出了完善土地登記制度的構想。
關鍵詞：土地登記土地登記制度
在我國，不論是作為財產基本法的物權法，還是涉及物權的其他法律如土地法、房地產法、森林法等，均必須對登記與物權實體法的關係問題作出明確的規定。在各種不動產登記中，?土地權利登記可以說是最基本最重要的登記。
我國現行不動產登記制度，是介於權利登記制與託侖斯登記制之間的一種登記制度。主要表現為登記為不動產權屬的生效要件，以及實行登記發證兩個方面。 我國不動產登記是不動產權屬變動的生效要件與權利登記制和託侖斯登記制並無差異。
其次，就發給登記權利書狀而言，我國不動產登記制與託侖斯登記制大抵一致。
一、現行土地登記制度的缺陷
土地登記制度是世界各國為保護土地所有制，普遍採取的一項國家措施。作為國家的一項制度，必須有明確的法律規定、良好的執行機制和嚴格的技術規則，以保證制度的實施。我國現行土地登記制度不完善和制度本身存在的缺陷，是制約土地登記工作向前推進的主要原因。
1、土地登記法律規定不充分。
我國法律明確規定了建立土地登記制度，《土地登記規則》第二條規定：土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權及其他項權利的登記。以上各類土地權利應屬於物權的範疇，按照「物權法定」的基本原則和「不動產公示」的要求，登記的各項權利的設定、取得、轉移、消滅和權利變動，必須按照法律規定的條款進行。
首先，權利種類和權利的含義、範圍界定清楚。其次，各項權利發生變動的形式及程式明確，才能實現通過土地登記保護權利人的權益，達到建立土地登記制度的目的。但是，現實中存在的權利已經超出了法律設定權利型別，各項權利與義務、範圍以及權利轉移的程式，大都沒有嚴格、詳細具體的規定。
例如，在實際中已經被廣泛使用的通行、採光、地下建築、引水等傳統地役權、地上權等，到目前沒有哪一部法律有明確規定，以滿足登記的需要。由於以上問題的存在，對土地權利人申請登記的權利，有些屬於無法律依據難以確定，有些屬於權力含義、範圍不清登記難以下結論，登記效率低下，效力不高。
土地登記的歷史沿革與登記制度 3
二 權利登記制度 1 採用形式主義立法。土地登記是土地權利變動的生效要件，土地權利的取得或變動不經登記不發生效力。換言之，土地權利變動只有到土地登記機關辦理登記後，才產生法律效力。2 採取實質審查主義。土地登記機關不僅審查土地登記申請人提交的檔案資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權利變更的原因和...
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