一、城鎮土地利用現狀
縣（市、區）城鎮用地面積為公頃，佔土地總面積的 %，其中：居住用地面積公頃，佔城鎮用地面積的 %，平均容積率為 ,平均建築密度為 %；商服用地面積公頃，佔城鎮用地面積的 %，平均容積率為 ,平均建築密度為 %；工業倉儲型用地公頃，佔城鎮用地面積的 %，平均容積率為 ,平均建築密度為 %；其他土地面積公頃，佔城鎮用地的 %，平均容積率為 ,平均建築密度為 %。
1、城鎮土地利用潛力評價的指標體系
影響城市土地利用潛力的因子很多，選擇評價指標時應滿足下列原則:
（1） 主導因素原則
（2） 可得性原則
（3） 普遍性原則
（4） 分類評價原則
按照縣（市、區）城鎮規劃的功能區型別分別設計評價指標體系,即便不同型別的功能區選用了相同指標，其評價標準和權重也應有所不同。根據上述原則及城鎮規劃的功能分割槽,可以建立居住、商業服務、工業倉儲型單元的土地利用潛力評價指標體系，並通過層次分析法得到各個指標的權重。
2、城鎮土地利用潛力評價模型
在上述城鎮土地利用潛力評價指標體系中，土地閒置率是正向指標，即土地閒置率越大土地利用潛力越大；功能區內道路廣場用地比重和綠化率是逆向指標，即指標值越大土地利用潛力越小；建築密度、容積率既不是逆向指標，也不是正向指標，因為建築密度、容積率過低固然是對土地資源的浪費，但建築密度、容積率過高也不可能營造適宜的環境。因此,建築密度、容積率存在乙個標準值,實際值低於或高於標準值，均有潛力可挖。基於此可建立城鎮土地利用潛力評價模型
式中:為評價單元的潛力分值,值越小表示評價單元的土地利用越合理；為評價單元的平均容積率；為容積率的標準值；為評價單元的平均建築密度;為建築密度的標準值；為評價單元的土地閒置率；為評價單元內道路廣場用地比重；為評價單元的綠化率；為權重。
3、評價標準的確定
建築密度和容積率指標既不是正向的，也不是逆向的，而是有乙個所謂的「標準值」，實際值與之越接近越好，過大或者過小都不理想。由於這些指標的合理程度因國家、城鎮以及發展階段不同而異，因此，國內外研究還沒有找到很好的測度辦法。在實際工作中常採用的方法主要有經驗法和理論推算法2種，報告採用經驗法來確定建築密度和容積率的評價標準。
經驗法是將各類單元內所有宗地的建築密度和容積率等指標分別按照由小到大排列，根據經驗取中位值，或位於60%、70%處的值等為標準值。
4、評價單元的劃分
縣（市、區）城鎮有塊宗地, 用地面積公頃。報告評價單元提取的原則：
（1）參照縣（市、區）城鎮規劃的功能分割槽，評價單元分為居住型、商服型、工礦型和其他型4種；
（2）對於分布較均勻的地區，居住和工礦性質的土地現狀評價單元不跨越功能分割槽，面積相對稀疏的商服用地可跨越功能分割槽的範圍；
（3）對於其他控制層佔顯著位置的地區，打破功能分割槽的界線，以土地用途的類別進行合併歸類；
（4）對於面積很小的獨立宗地可以捨去；
（5）對於含在某個土地利用型別範圍內的其他性質的土地可以根據具體情況進行取捨。
最終提取評價單元個，其中，工礦型個，居住型個,商服型個。
5、測算結果
根據城鎮土地布局規則，首先找出土地利用布局結構明顯不合理的單元，然後利用公式可計算出各評價單元的潛力值（），在個評價單元中，最小值為 ，最大值為 。對於布局結構不合理評價單元，其土地潛力值賦為乙個相對較大的正數（此處選擇賦值為10），而用地結構合理的單元值採用各自的真實計算結果。按照值頻率分布的自然間隔劃分等級區間，可將縣（市、區）的土地利用潛力分值劃分為個等級，分值越大，可供挖掘的潛力也越大。
得到各個評價單元的土地利用潛力值之後，可根據下列原則將各評價單元的土地潛力分為適度利用、過度利用、低度利用和不均衡利用等種型別：
（1）適度利用是指某評價單元的建築密度、容積率與標準值比較接近，且評價得到的潛力分值處於乙個合理的區間[,](表示通過某種方法確定的這個合理區間的臨界值，報告中採用中位數法)。這類評價單元的利用結構和利用強度均較為合理，可供挖掘的潛力較小。
（2）過度利用是指某評價單元的建築密度、容積率均大於標準值，且評價得到的潛力分值＞。這類評價單元的利用結構合理，但利用強度偏大需要合理疏散。
（3）低度利用是指某評價單元的建築密度、容積率均小於標準值，且評價得到的潛力分值＜-。這類評價單元的利用結構合理，但利用強度偏小，需要提高土地利用率，集約用地的潛力較大。
（4）不均衡利用的評價單元可分為2種：一是土地利用布局結構明顯不合理的單元，對於這類評價單元需要在調整土地利用結構的基礎上制定合理的利用強度指標；二是評價單元的建築密度和容積率乙個大於標準值，另乙個小於標準值，且評價得到的潛力分值＞，對於這類評價單元需要根據具體的情況確定挖潛方向。
……當採用中位數法確定值為時， 縣（市、區） 個評價單元中不均衡利用型別有個，面積為公頃，佔總數的低度利用單元有個，面積為公頃，佔總數的 %；過度利用的評價單元有個, 面積為公頃，佔總數的 %； 適度利用的評價單元有個，佔總數的 %；……。
6、評價結果分析
（1）各類建設用地比例配置合理（較合理、不合理）
參照《城市用地分類與規劃建設用地標準》， 縣（市、區）建設用地中公共設施用地較高（低），工業用地較高（低），居住用地高（低），建成區中道路廣場用地比例為 %，處於國家標準的 （高、中、低）水平。 縣（市、區）的農用地比例為 %，這個比例偏高（低）。
（2）閒置土地較多（少），土地利用強度整體偏（高）低
縣（市、區）的閒置用地比較多（少），為公頃，佔總用地面積的 %，低於（高於）廣西的整體水平，低於（高於）全國平均水平。全縣（市、區） 個建設用地評價單元的總面積是公頃，全縣（市、區）平均容積率約為 ，比全區同等城鎮平均水平（ ）高（低） %，比全國同等城鎮平均水平（ ）高（低） %；平均建築密度為 %，比全區同等城鎮平均水平（ ）高（低） %，比全國同等城鎮平均水平（ ）高（低） %。詳見下表：
縣（市、區）與全區、全國同等城鎮指標比較表
從以上各項土地利用強度指標來看， 縣（市、區）的土地利用強度高（低）。
（3）城中村土地利用強度偏大（小）
在縣（市、區） 個城中村之中， 的村落還保留有較多（少）農用地，整體建築密度和容積率偏高（低），處在土地承載力範圍之內，並未給居民的生活造成太大負面影響。但的城中村則幾乎完全失去了「村」的職能，農用地所佔比例極小，甚至完全消失，僅剩下中心村扮演著「外來人口聚居區」的角色。這些城中村的平均容積率多超過 ，建築密度多超過 %，道路廣場用地比例明顯偏低（高），綠化用地較低（高），人口密度遠高於（低於）其他區域。
7、結論與建議
7.1 結論
在縣（市、區） 個評價單元中，適度利用、過度利用、低度利用和不均衡利用的單元數分別佔和 %;各類建設用地比例配置不合理（合理、基本合理），農用地偏多（少）,而道路廣場用地比重有待提高（降低）；結構明顯不合理的用地較少（多），閒置土地較少（多），但土地利用強度整體偏低（高）， （城鎮方向）尤其低效，可供挖掘的潛力很大； 城中村土地利用強度偏大，社會問題嚴重。
7.2 建議
（1） 加快產業用地調整……。
（2） 提高低度利用地區的土地利用強度，盡快將閒置用地投入利用。針對低度利用和閒置土地制定合理的容積率等指標控制並制定相應利用方案，充分挖掘土地潛力。
（3）改造城中村，改善部分中心村土地（不）過度利用的局面。根據城中村存在的問題制定專門的城中村改造規劃，有機疏散城中村的人口和建築密度，提高（降低）土地利用強度。
（4）加大規劃力度，巨集觀調配土地資源。城鎮的土地利用具有難以逆轉的特點，一旦投入利用，要重新調整結構或者強度都十分困難。合理的城鎮規劃和土地利用規劃及其貫徹執行不僅能解決以往建設中的遺留問題，更重要的是可以預防未來可能造成的土地利用誤區。
（5）完善土地儲備制度，規範與培育土地市場。利用土地儲備制度，**可以根據城市發展規劃和土地**計畫事先有目的、有計畫的進行土地儲備，做到統一規劃、統一配套、統一開發、統一建設、統一管理，提高城市土地資源的配置效率，保證土地利用總體規劃和城市規劃的實施，保障城鎮土地利用潛力的挖掘和實現。
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