案例分析題參考
案例分析題（一）
某物業管理公司管理一高層住宅小區，近期收到部分業主投訴及建議，具體意見彙總見下表。
編號意見與建議
1 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患
3 小區內停車秩序混亂，建議加強管理
4 小區外市政道路邊常有小攤販，環境髒亂，建議加強管理
5 常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修
8 建議小區外牆全部翻新
9 小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議採取措施
10 小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
11 部分業主要求減免物業服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯
問題1：解決上述問題，需要資金投入的專案有哪些？費用如何解決（不考慮人工，培訓等管理成本的增加）？（5分）
問題2：上述不屬於物業管理企業管理職責範圍的專案有哪些？對此，物業管理企業應如何處理？（4分）
問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應採取的措施？（4分）
問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的專案是哪一項？為什麼？（4分）
問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）
案例分析題（二）
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主於2023年8月開始入住，2023年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，並按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同於2023年8月1日零時生效。
業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應於2023年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知後，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。
2023年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，於是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之後，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）
問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）
問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止？（3分）
問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）
問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）
案例分析題參***
案例分析題（一）
問題1答案要點及評分標準：
⑴需要資金投入的專案有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。
⑵其中第1、6、9項應在物業服務費中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤（1分，每項0.
5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分）。
問題2答案要點及評分標準：
⑴第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）
⑵物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬於物業管理企業直接管理職責範圍，無權直接處理（1分）；物業管理企業應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協調，爭取解決，可積極聯絡家政，按業主要求提供相應服務（0.5分）；並跟蹤事態，及時向業主通報（0.5分）。
（凡未答第12項如何處理的不扣分）。
問題3答案要點及評分標準：
⑴可能原因有：環境髒亂，其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。
⑵應採取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理，化學生物等方法滅鼠（1.
5）；同時加強宣傳教育，取得業主配合（0.5分）。
問題4答案要點及評分標準：
第11項（2分），因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分）
問題5答案要點及評分標準：
⑴加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓
⑵調整優化管理服務工作流程
⑶加強安全管理，公共秩序管理
⑷加強小區共用設施裝置的更新改造工作
⑸加強小區衛生管理工作
⑹加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。
案例分析題（二）
問題1答題要點及評分標準：
⑴上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）
⑵但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。
問題2答題要點及評分標準
⑴乙物業管理公司的做法不妥當（1分）
⑵該公司應勘察現場，統計業主損失情況（1分）積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）
⑶同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業主及時告知建設單位），積極與建設單位聯絡修繕，隨時向業主通報進展情況（1分）。
問題3答題要點及評分標準
答2023年7月31日24時或2023年8月1日零時均可以得分（3分）
問題4答題要點及評分標準：
拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途徑解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分）。
問題5答題要點及評分標準：
⑴乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施裝置逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如**主管部門、街道辦事處、社群居委會等）參加查驗工作（1分）。
⑵自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施裝置執行維修養護技術檔案（2分）。
⑶乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料（2分）。
三、案例分析題
1.王先生住在某物業公司管理的小區內。一天，王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。
當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節骨折。事後，王先生找到某物業公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的，與物業公司的管理沒有關係。
因此，王先生將物業公司告上法庭。
石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心乙個直徑13厘公尺、深1厘公尺的挖槽連線，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。
庭審中，物業公司認為，在小區安裝石桌、石凳是供居民休閒所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是他自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此，物業公司不承擔任何賠償責任。
請問王先生的女兒受傷，物業公司是否要承擔賠償責任？王先生是否也應該承擔部分責任？
（1）王先生的女兒受傷，物業公司要承擔賠償責任。
根據***頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建築及其裝置、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理專案進行維護、修繕和管理。故，物業公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。
（2）由於王先生作為女兒的監護人，沒有盡到監護責任，也負有一定責任。
2.張老太太住在某家園的7層。一天晚上，張老太太下樓時，因樓道燈損壞，張老太太在漆黑中摸索著下樓。
結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩隻手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷並伴有輕微腦**。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，是因為樓道燈不亮造成的。
該小區的物業管理企業應承擔自己全部的醫藥費並應賠償自己的精神損失。
請問該小區的物業管理企業是否對此負有責任？該物業公司是否應對張老太太進行賠償？
（1）該小區的物業管理企業對張老太太的摔傷負有責任。
物業管理的依據是服務合同。根據《物業管理條例》相關規定，物業管理企業負***小區樓道、道路等處於正常使用狀態的法定義務，本案中的物業管理公司沒有及時對小區的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，導致張老太太身體受傷，身心受到傷害，物業公司對此負有責任。
（2）同時，依據《物業管理條例》的相關規定，「物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」 物業公司應對張老太太賠償醫療費和精神損失費。
3、王先生在某小區購買了一套住宅入住三年，每月按時繳納物業管理費。乙個冬天的夜晚，王先生回家發現，自家的鋼製防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個門毀壞變形，屋內一片狼藉。王先生立即打**給物業公司，同時報警。
經統計，王先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬餘元。王先生認為，自己繳納了物業管理費，物業公司的安全管理工作中有巡邏的職責，家中被盜物業公司竟然毫無察覺，屬於管理疏漏，應賠償自己的全部損失。在與物業公司多次交涉無結果的情況下，王先生對物業公司進行起訴，要求物業公司賠償人民幣8萬元。
請問法院是否會完全支援王先生的訴訟請求？為什麼？
法院不會完全支援王先生的訴訟請求，但會部分支援王先生的訴訟請求。
失竊案件發生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞王先生家的兩重門進入室內並盜竊的。這樣長的時間內，保安員未能巡邏發現，存在疏漏，未能及時發現、制止犯罪，對由此產生的損失負有一定責任。但是，盜竊是發生在室內，發現起來有一定的難度，故物業公司無需承擔全部責任。
4、某小區入住已五年。業主委員會與物業管理公司簽訂的物業管理合同已經到期。業主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業管理企業，一直未能順利進行，物業公司仍按照原合同提供物業管理和服務。
業主王先生以物業管理合同已經到期為由不再繳付物業管理公司的物業管理費。物業管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。請問你認為物業管理公司能勝訴嗎？
為什麼？
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