關於印發《北京市物業專案交接管理辦法》的通知
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京建發〔2010〕603號
各區縣建委、房管局，各有關單位：
為貫徹實施《北京市物業管理辦法》（北京市人民**令第219號），進一步規範物業專案交接活動，市住房城鄉建設委研究制訂了《北京市物業專案交接管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
附件：《北京市物業專案交接管理辦法》
北京市住房和城鄉建設委員會
二〇一〇年十月十九日
附件：北京市物業專案交接管理辦法
第一章總則
第一條為規範本市物業專案交接活動，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進本市物業管理行業健康有序發展，促進和諧社群建設，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政區域內，建設單位或物業服務企業與全體業主之間進行物業專案交
接的，適用本辦法。
第三條本辦法所稱物業專案交接，。第四條市房屋行政主管部門負責全市物業服務企業物業專案交接活動的監督管理工作。
區縣房屋行政主管部門負責本轄區內物業服務企業物業專案交接活動的監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮人民**負責協調處理本轄區內物業專案交接糾紛，指導協助業主共同決定有關事項。
第五條物業專案交接活動應當遵循依法有序、平等協商、維護社群和諧與社會穩定的原則。
第二章交接內容和程式
第六條已經成立業主大會的物業專案，可由經業主大會授權的業主委員會代表全體業主進行交接；未成立業主大會的，可由全體業主授權的業主代表進行交接。
全體業主可以委託選聘的物業服務企業進行交接；也可以按照《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》（京建發〔2010〕383號）委託物業服務評估監理機構進行物業專案交接查驗評估，並出具物業專案交接查驗報告。第七條物業專案交接前應當簽訂交接協議。
交接協議一般包括：物業專案名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。
第八條業主共同決定解除前期物業服務合同並確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程式進行交接：
（一）全體業主將業主共同決定書面告知建設單位；（二）雙方協商簽訂交接協議；
（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民**及區縣房屋行政主管部門；
（四）雙方按照《北京市物業管理辦法》第十條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接並對物業管理相關資料進行移交和承接。
《北京市物業管理辦法》施行前訂立的前期物業服務合同解除的，由全體業主與物業服務企業按照本辦法第九條的規定進行交接。
第九條業主共同決定不再接受事實服務的，或者決定在物業服務合同期限屆滿後不再續聘原物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程式進行交接：（一）全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業；簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業；（二）雙方協商簽訂交接協議；
（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民**及區縣房屋行政主管部門；
（四）雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接並對物業管理相關資料進行移交和承接。
第十條物業服務企業決定不再提供事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿後不再續簽物業服務合同的，應當與全體業主按照下列程式進行交接：（一）物業服務企業提前3個月書面告知全體業主；（二）雙方協商簽訂交接協議；
（三）物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民**及區縣房屋行政主管部門；
（四）雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接並對物業管理相關資料進行移交和承接。
物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應當自告知之日起3個月後方可撤出物業管理區域，不得擅自停止物業服務。
全體業主怠於履行交接義務的，街道辦事處、鄉鎮人民**可以推薦業主代表按規定組織交接。
第十一條業主共同決定選聘新的物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程式進行交接：
（一）全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業；（二）雙方協商簽訂交接協議；
（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民**及區縣房屋行政主管部門；
（四）雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接並對物業管理相關資料進行移交和承接。
第十二條本辦法第八條、第九條規定的物業專案交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，並撤出物業管理區域。交接的起算時間為：（一）約定期限的物業服務合同終止的，自物業服務合同期限屆滿之日起算；（二）其他情形，自建設單位、物業服務企業接到全體業主共同決定的書面告知之日起算。
建設單位、物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，並不得向業主收取物業服務費用。
第十三條物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當在合同期限屆滿之日前30日內與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。
第三章交接行為規範
第十四條物業專案交接可以參照《新建物業專案交接查驗標準》進行交接查驗。第十五條物業專案交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，不得出現下列行為：
（一）拒不移交物業服務用房和相關資料；（二）拒不配合交接查驗；（三）拒不撤出物業管理區域；（四）強行接管；
（五）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第十六條本辦法所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十二條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。
第十七條本辦法所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：
（一）未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但**相關部門組織接管的除外；
（二）原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。
第四章應急物業服務
第十八條有下列情形之一，住宅物業專案不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民**應當會同相關部門組織提**急物業服務：
（一）物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；
（二）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；
（三）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被登出等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。
第十九條應急物業服務的方式根據轄區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊或者指定、聘請物業服務企業等。
第二十條組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民**應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。
第二十一條應急物業服務內容僅限於垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯執行等維持業主基本生活的服務事項。
第二十二條應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。第二十三條應急物業服務期限一般不超過3個月。
應急物業服務期間，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民**應當及時指導和協助全體業主依法共同決定物業管理方式和內容。
第二十四條應急物業服務期間，物業共用部分的毀損責任由全體業主承擔，應急服務單位故意造成的除外。
第五章監督管理
第二十五條違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由區縣房屋行政主管部門按照《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》相關規定依法處罰。
第二十六條違反本辦法規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由市、。
第二十七條違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規定，物業服務企業及其保安員採用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。
第二十八條建設單位、物業服務企業違反相關規定，拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，全體業主可以依法通過仲裁或訴訟途徑解決。
第六章附則
工作交接管理辦法
工作交接管理方案 一 交接內容 交接內容分為兩項 工作交接和實物交接 一 工作交接 主要是交接人將所負責的工作一部分或全部移交給他人，包括工作許可權範圍的說明 工作崗位的職責 工作內容的描述 未盡事宜的說明。二 實物交接 1 日常工作中使用的辦公用品 公司配備的交通通訊工具 如筆記本 手機 汽車等 ...
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