例題1.
解題過程
根據題意採用市場比較法進性評估。
1、編制某城市住宅地價指數表
表4-1-5 某市住宅地價逐年指數
2、編制土地使用權年期修正指數
土地還原利率為8%，以住宅用地法定最高70年的指數為100。則：
50年期修正指數為：
40年期修正指數為：
3、容積率修正係數：按題目給定的係數進行。
4、確定區域因素和個別因素條件指數
根據題意，表中指數為交易比較例項與待估宗地相比，因此，確定待估宗地的條件指數為100，各交易例項條件指數按表4-1-6中給定資料確定。
表4-1-6 條件指數
5、比較修正各交易例項**ab
c6、待估宗地**的確定
經比較分析，上述4個試算**差別不大，取算術平均值得待估宗地單位土地面積**：
作業題答案：
解：（1）公式：比準**=可比例項**×交易情況修正係數×交易日期修正係數×房地產狀況修正係數
（2）交易情況修正係數
可比例項a=100/100
可比例項c=100/97
可比例項e=100/105
（3）交易日期調整係數為：
可比例項a=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比例項b=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比例項c=1.033×1.038=1.072
（4）房地產狀況調整係數為：
可比例項a=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25
可比例項b=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55
可比例項c=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8
（5）計算比準**
比準**a=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2）
比準**b=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）
比準**c=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）
（6）將上述三個比準**的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則有：
估價物件**（單價）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）
估價物件**（總價）=1388.22×1500=208.33（萬元）
如何運用市場比較法評估工業用地地價
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